Baudarlehen

Was ist ein Baudarlehen?

Im Gegensatz zu einem Ratenkredit ist ein Baudarlehen zweckgebunden. Mit ihm finanziert werden kann:

• der Kauf eines Grundstücks,
• der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung,
• der Neubau einer Immobilie,
• die Sanierung und Modernisierung einer Bestandsimmobilie.

Abgesichert wird ein Baudarlehen in der Regel durch eine Grundschuld oder Hypothek.

Wie hoch sind die Zinsen für ein Baudarlehen?

Die Zinsen für Baudarlehen waren Ende 2020 an ihrem absoluten Tiefpunkt. Nach einem leichtem Anstieg im zweiten Halbjahr 2021 sind die Bauzinsen seit Anfang 2022 rasant angestiegen. Mittlerweile haben sich die Zinsen für Baugeld auf einem deutlich höheren Niveau wieder etwas stabilisiert. Stand März 2023 liegen die Zinsen für Baudarlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60 % und einer Zinsbindung von 10 Jahren zwischen 3,25 % und 4,0 % effektiven Jahreszins.

Mit dem interaktiven Zinsentwicklung Baufinanzierung-Chart von DTW | Immobilien­finan­zierung lässt sich die Historie leicht nachvollziehen: Zur Unterscheidung der langfristigen und kurzfristigen Trends bei den Hypothekenzinsen klicken Sie einfach auf die Buttons für die unterschiedliche Zeiträume der Zinsentwicklung unterhalb der Grafik.

Die Höhe der Zinsen für Ihr Baudarlehen hängt zum einen vom aktuellen Marktzins für Baugeld und zum anderem von Ihrem individuellen Finanzierungsvorhaben ab. 

Hierbei spielen der individuelle Kreditbedarf, der Beleihungswert der Immobilie, die Länge der Sollzinsbindung, die Höhe der anfänglichen Tilgung und weitere Voraussetzungen oder Wünsche des Darlehensnehmers eine Rolle.

Ist ein Baudarlehen aktuell sinnvoll?

Bei der Antwort auf die Frage, wie sinnvoll ein Baudarlehen zum jetzigen Zeitpunkt ist, spielen Ihr Vorhaben, Ihre persönliche Lebensplanung, Ihre Wünsche und Voraussetzungen die entscheidende Rolle.

Hier nur einige Punkte, die aktuell für den Abschluss eines Baudarlehens sprechen können, um ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben:

• Die Darlehenszinsen für ein Baudarlehen befinden sich immer noch, langfristig gesehen, auf einem niedrigen Niveau.
• Demgegenüber steigen die Mietpreise.
• Der Staat fördert mit zahlreichen Programmen die Bildung von Wohneigentum.
• Mit dem Bau oder Kauf einer energiesparenden Immobilie kann das Einsparpotential bei den stark ansteigenden Energiekosten zusätzlich attraktiv sein.
• Die Investition in die eigenen vier Wände bietet eine gute Altersvorsorge, mit der man auf die herrschende Unsicherheit bei der künftigen Rentenentwicklung reagieren kann.
• Immobilien eignen sich zum Vermögensaufbau. Ihr Wert ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, während die Zinsen auf dem Sparkonto immer weniger abwerfen.

Welches Baudarlehen kann ich mir leisten?

Welches Baudarlehen man sich leisten kann, hängt vom Einkommen, vom vorhandenen Eigenkapital und gegebenenfalls von bereits bestehenden weiteren Baudarlehen ab.

Eine Vollfinanzierung beim Baudarlehen, also gänzlich ohne Eigenkapital, ist grundsätzlich möglich. Die meisten Banken vergeben solche Baukredite bei entsprechend guter Bonität.

Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um einen ersten Anhaltspunkt zu bekommen, welches Baudarlehen Sie sich leisten möchten. Der Baufinanzierungsrechner ermittelt Ihnen den maximal möglichen Netto­darlehens­betrag eines Baudarlehens, der zu Ihrem Eigenkapital sowie der von Ihnen gewünschten Monatsrate passt.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Ein Baudarlehen wird immer nach Ihrem Vorhaben sowie den individuellen Vorstellungen, Wünschen, der Lebenssituation und den Zukunftsplänen der Darlehensnehmer ausgestaltet.

Die wichtigsten Eckpunkte eines Baudarlehens, die sich gegenseitig beeinflussen, sind dabei:

• die Darlehenssumme
• die Kreditsicherheiten
• die Sollzinsbindung
• der Sollzinssatz
• die Tilgung, bzw. monatliche Rate

Die Darlehenssumme des Baudarlehens

Die Höhe der Darlehenssumme des Baudarlehens ergibt sich in erster Linie aus dem Kaufpreis der Immobilie bzw. den Kosten für den Neubau plus Nebenkosten abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals.

Die Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten sowie die Nebenkosten bei einer Immobilien­finan­zierung sollten Sie unbedingt bei der Berechnung Ihres persönlichen Darlehensbedarfs einkalkulieren. Zu ihnen gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Gebühren für Notar und Grundbuchamt oder auch erforderliche Versicherungen.

Sicherheiten für das Baudarlehen

Die Absicherung eines Baudarlehens erfolgt im Regelfall grundpfandrechtlich mit einer Hypothek oder Grundschuld. Die Grundschuld ist heute üblicher, weil sie mehr Flexibilität bietet als eine Hypothek.

Neben der Grundschuld können weitere Kreditsicherheiten nötig oder sinnvoll sein. Falls die zu finanzierende Immobilie nicht als alleinige Sicherheit ausreicht, verlangen Banken zusätzliche Sicherheiten. Zusatzsicherheiten sind zum Beispiel Lebensversicherungen, Wertpapierdepots, ein Bausparvertrag oder eventuell eine Bürgschaft.

Die Sollzinsbindung beim Baudarlehen

Die Sollzinsbindung ist die Dauer, für die ein konstanter Sollzinssatz festgeschrieben ist. Sie können bei Ihrem Baudarlehen die Sollzinsbindung frei wählen. Die meisten unserer Kunden wählen 10, 15 oder 20 Jahre Sollzinsbindung, bis zu 40 Jahre sind auch möglich.

Bei der durchaus nicht ganz einfachen Frage „Wie finde ich die optimale Sollzinsbindung?“ kann Ihnen unser Baufinanzierungsrechner helfen. Er stellt Ihnen die direkte Vergleichsrechnung zwischen einer kürzeren Sollzinsbindung mit niedrigen Zinsen oder einer langfristigen Zinsbindung mit einem etwas höheren Zinssatz auf.

Der Sollzinssatz beim Baudarlehen

Für die Berechnung der Darlehenszinsen eines Baukredits wird der gebundene Sollzinssatz verwendet. Daraus ergeben sich die reinen Kreditzinsen, welche die Bank für das zur Verfügung gestellte Baudarlehen in Rechnung stellt.

In der Berechnung des effektiven Jahreszinses werden weitere Kosten des Baudarlehens berücksichtigt. Das sind zum Beispiel Provisionen, Kosten für die Eintragung der Grundschuld oder für erforderliche Versicherungen.

Die genaue Höhe des Sollzinses für Ihr Baudarlehens hängt von zahlreichen Faktoren ab und ist immer individuell. Wichtige Faktoren sind der Beleihungsauslauf, die Sollzinsbindung, die Höhe der monatlichen Rate bzw. Tilgung sowie die gewünschte Flexibilität des Baudarlehen.

Ein Baudarlehen ist komplex. Die Darlehens­bedingungen müssen zu Ihrem Vorhaben sowie zu Ihren Wünschen und Vorstellungen passen. Wie wichtig ist Ihne das Thema Zinssicherheit? Welche Flexibilität wüschen Sie sich? Wie hoch ist Ihre Wunschrate? Wann möchten Sie das Baudarlehen getilgt haben?

Lassen Sie sich beim Einholen und Vergleichen von Darlehensangeboten ausführlich beraten. Nutzen Sie unserer Online-Voranfrage. Sie erhalten einen kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsvorschlag für Ihr Baudarlehen.

Einen ersten Anhaltspunkt über die Höhe des Zinssatzes für Ihr Baudarlehen erhalten Sie ganz schnell mit unserem Baufinanzierungsrechner.

Die Tilgung des Baudarlehens

Bei der Tilgung Ihres Baudarlehens haben Sie viele frei wählbare Optionen. Dabei gilt:

• Die Art und Weise, wie Sie Ihr Baudarlehen zurückzahlen, hat Einfluss auf die Höhe des Sollzinssatzes und damit auf die Höhe der Gesamtkosten für Ihr Baudarlehen.
• Und je schneller Sie Ihr Baudarlehen zurückzahlen, desto günstiger wird es insgesamt für Sie.

Die wichtigsten Wahlmöglichkeiten bei der Tilgung:

• Regelmäßige Tilgung durch eine monatliche Rate (Tilgungsdarlehen) oder einmalige Tilgung des gesamten Darlehensbetrag nach Ablauf der Sollzinsbindung (endfälliges Darlehen)
• Höhe der anfänglichen Tilgung bzw. der Monatsrate
• Vereinbarung von tilgungsfreien Anlaufjahren
• Option auf jährliche Sondertilgungen
• Option auf Wechsel der Ratenhöhe während der Sollzinsbindung
• Wahl zwischen Volltilgerdarlehen oder einem Baudarlehen mit verbleibender Restschuld am Ende der Sollzinsbindung

Bei der Gestaltung der Tilgung des Baudarlehens ist zu beachten, dass bei einigen Darlehensanbietern flexible Tilgungsmöglichkeiten wie z.B. Sondertilgungen oder die Änderung der monatlichen Rate kostenfrei möglich sind.

Mit dem Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung können Sie dank flexibler Eingabeoptionen Ihre verschiedene Tilgungsmöglichkeiten durchspielen. Der Baufinanzierungsrechner ermittelt Ihnen dabei jeweils Ihren persönlichen Tilgungsplan.

Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Für ein Baudarlehen werden folgende Kreditformen angeboten:

• Annuitäten­darlehen
• Volltilgerdarlehen
• endfällige Darlehen bzw. Festdarlehen
• variable Darlehen
• Bauspardarlehen
• KfW-Förderkredite
• Forward-Darlehen
• Anschluss­finanzierungen

Annuitäten­darlehen für den Baukredit

Das Annuitäten­darlehen ist das klassische Baudarlehen. Bei ihm sind die monatlichen Raten über die gesamte Sollzinsbindung gleichbleibend hoch.

Die monatliche Rate setzt sich dabei aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Da sich mit jeder Ratenzahlung die Restschuld verringert, verschieben sich die beiden Ratenanteile kontinuierlich zugunsten der Tilgung.

Volltilgung des Baudarlehens

Grundsätzlich gibt es beim Bau- bzw. Annuitäten­darlehen zwei Möglichkeiten:

1. Ratenhöhe und Sollzinsbindung sind so gewählt, dass am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld verbleibt. Man kann diese dann entweder tilgen oder eine Anschluss­finanzierung abschließen.
2. Ratenhöhe und Sollzinsbindung sind so gewählt, dass man am Ende der Sollzinsbindung das Baudarlehen komplett getilgt hat. In diesem Fall spricht man von einem Volltilgerdarlehen.

Endfälliges Baudarlehen

Bei einem endfälligen Baudarlehen, auch Festdarlehen genannt, wird die Tilgung der kompletten Darlehenssumme erst am Ende der Sollzinsbindung fällig. Der Darlehensnehmer zahlt also während der Kreditlaufzeit nur Zinsen. Zum Fälligkeitstermin muss er das Baudarlehen durch eine einmalige Rückzahlung des Darlehensbetrags auf einen Schlag tilgen.

Daher eignet sich ein endfälliges Baudarlehen zumeist nur für Darlehensnehmer, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Denn bei der Vermietung können die Darlehenszinsen als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.

Variable Baudarlehen

Variable Baudarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass im Gegensatz zum Annuitäten­darlehen der Sollzinssatz nicht über die gesamte Sollzinsbindung festgeschrieben ist. Stattdessen wird der Zinssatz üblicherweise alle drei bis sechs Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst.
Der Darlehensnehmer eines variablen Baukredits profitiert also bei sinkenden Marktzinsen, zahlt aber bei steigenden Zinsen mehr.

Dennoch bieten variable Darlehen im individuellen Einzelfall durchaus Chancen und Vorteile sowie bei speziellen Formen auch eine gewisse Planungssicherheit. Beim variablen Cap-Darlehen, zum Beispiel, vereinbart man eine Obergrenze für den Darlehenszinssatz, die sogenannte „Cap“.

Bausparen und Bauspardarlehen

Für ein Bauspardarlehen schließt man einen Bausparvertrag ab und sichert sich so einen günstigen Darlehenszins ab, der unterhalb dem aktuellen Marktniveau liegt.

Das Bauspardarlehen besteht aus drei Phasen:

1. Ansparphase: In ihr zahlt der Bausparer die vereinbarten Monatsbeträge auf sein Bausparkonto ein.
2. Zuteilungsphase: Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, sobald der Bausparer die vertragliche Mindestsumme angespart hat. Ab diesem Zeitpunkt kann er das günstige Baudarlehen in Anspruch nehmen.
3. Darlehensphase: Mit der Zuteilung wird das Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen zu den gesicherten Zinskonditionen ausbezahlt. Das angesparte Guthaben dient als Eigenkapitalanteil. Der Differenzbetrag zur Bausparsumme wird in der Darlehensphase wie bei jedem anderen Annuitäten­darlehen durch konstante Rückzahlungsraten getilgt.

Beim Bauspardarlehen gibt es eine Reihe von staatlichen Förderungen, von denen Sie als Darlehensnehmer profitieren können:

• Arbeitnehmer­sparzulage (vermögenswirksame Leistungen)
• Wohnungsbau­prämie
• Riester-Förderung

KfW-Förderung beim Baudarlehen

Die bundeseigene Förderbank „Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)“ unterstützt Privatpersonen und Unternehmen beim Kauf und Bau von energieeffizienten Immobilien sowie beim Sanieren bzw. Modernisieren von Gebäuden.
Sie bietet zum einen zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss an und zum anderen fördert sie mit direkt ausgezahlten Zuschüssen - auch ohne KfW-Kredit.

Forward-Darlehen: Das Baudarlehen im Voraus abschließen

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell gültigen Bauzinsen bis zu 66 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung für die Anschluss­finanzierung sichern. Das Forward-Darlehen wird erst zum vereinbarten Termin ausgezahlt. Für die Wartezeit bis zur Auszahlung fällt ein Forward-Aufschlag auf den Sollzins des Forward-Darlehens an.

Anschluss­finanzierung beim Baudarlehen

Wenn man sich nicht für ein Volltilgerdarlehen entschieden hat, verbleibt am Ende der Sollzinsbindung des Baudarlehens eine Restschuld. Falls Sie den Restschuldbetrag zu diesem Zeitpunkt nicht auf einmal begleichen möchten, ist eine Anschluss­finanzierung erforderlich.

Sie haben dabei die Wahl zwischen einer Prolongation oder einer Umschuldung Ihres Baudarlehens: Bei der Prolongation schließen Sie eine Anschluss­finanzierung bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber ab, bei der Umschuldung bei einem neuen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Baudarlehen?

Vorteile eines Baudarlehens:

• Ein Baudarlehen stellt hohe Summen für die Finanzierung von Immobilien bereit: Darlehensbeträge ab 25.000 Euro, nach oben ist die Grenze offen
• Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen sind Baudarlehen derzeit günstig
• Zinssicherheit während der Dauer der Sollzinsbindung
• Hohes Maß an Planungssicherheit
• Ausgestaltung der Konditionen nach individuellen Bedürfnissen und Wünschen
• Möglichkeit, beim Baudarlehen verschiedene staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen
• Gegebenenfalls steuerliche Begünstigungen
• Baudarlehen ermöglichen einen Vermögensaufbau mit der eigenen Wohnimmobilie im Gegensatz zum Mietwohnen

Nachteile eines Baudarlehens:

• Baudarlehen sind zweckgebunden und damit beschränkt auf die Finanzierung eines Immobilienerwerbs, eines Neubaus oder baulicher Maßnahmen wie Sanierungen und Modernisierungen (Ausnahme: Kapital­beschaffung)
• Ein Baudarlehen ist vor Ablauf der Sollzinsbindung nicht kostenfrei kündbar (Ausnahme: Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB nach 10 Jahren). Ohne Sonder­kündi­gungs­recht ist die vorzeitige Tilgung der gesamten Restschuld während der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeits­entschädigung möglich
• Bei Abweichung von Vereinbarungen im Darlehensvertrag können Zusatzkosten anfallen (z.B. Bereitstellungs­zinsen, wenn sich die Auszahlung des Baudarlehens verzögert)
• Nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibt meist eine Restschuld
• Zinsänderungs­risiko bei der Anschluss­finanzierung

Was ist bei einem Baudarlehen zu beachten?

Aufgrund der Gestaltungsmöglichkeiten bei einem Baudarlehen ist eine gute und sorgfältige Planung das A und O. Denn schließlich gelten die vereinbarten Darlehens­bedingungen für die gesamte Zeit der Sollzinsbindung.

Und um ein möglichst günstiges passendes Baudarlehen abzuschließen ist auch beim Vergleichen der Darlehensangebote dieselbe Sorgfalt unerlässlich.

So planen Sie Ihr Baudarlehen:

1. Finanzierungsplan für das Baudarlehen erstellen

Stellen Sie die Gesamtkosten für den Kauf oder Bau der Immobilie inklusive aller der Kauf- bzw. Baunebenkosten auf.

Ermitteln Sie auf der anderen Seite Ihren möglichen Eigenkapitalanteil. Falls Sie Eigenleistungen bei einem Neubau erbringen möchten, veranschlagen Sie diese mit einem realistischen Wert.

Erstellen Sie einen Überblick über den Wert Ihrer Sicherheiten. Berücksichtigen Sie dabei, dass der Beleihungswert der Immobilie nicht mit dem Kaufpreis oder den Herstellungs­kosten identisch ist. Prüfen Sie, welche weiteren Zusatzsicherheiten Sie gegebenenfalls in Ihr Baudarlehen einbringen könnten.

2. Wunschrate und maximale Rate ermitteln

Um die Höhe der maximal möglichen Monatsrate zu ermitteln, stellen Sie Ihre regelmäßigen fixen Einnahmen und Ausgaben gegenüber.

Beachten Sie dabei, dass die Rückzahlung des Baudarlehens im Regelfall Jahrzehnte dauert, in denen Sie trotz Ihrer monatlichen Raten gut leben möchten. Rechnen Sie daher auch Kosten für den einen oder anderen Urlaub, für ein neues Auto, etc. ein. Und vergessen Sie anfallende Reparaturkosten, Instandhaltungs­rücklagen und dergleichen nicht.

3. Wunschtermin für die vollständige Rückzahlung bestimmen

Klären Sie für sich die Frage, bis wann Sie Ihr Baudarlehen vollständig zurück gezahlt haben möchten.

Der Wunsch vieler Darlehensnehmer ist es, spätestens bei Eintritt in den Ruhestand das Baudarlehen kompett zu tilgen. Dazu raten auch die meisten Finanzierungsexperten.

4. Die passende Tilgung und optimaler Sollzinsbindung

Da beides den Zinssatz beeinflusst, ist es ziemlich knifflig, das optimale Gleichgewicht zwischen der passenden Tilgung und Sollzinsbindung des Baudarlehens zu finden.

Ausgehend von der Höhe Ihres Baudarlehens und dem Wunschtermin für die vollständige Rückzahlung ergibt sich ein erforderlicher Tilgungssatz. Falls das auf Anhieb nicht ganz zusammenpasst, geht es ans Austarieren von passender Tilgung und Sollzinsbindung.

Hierbei sollten Sie Ihre Monatsrate auf keinen Fall zu hoch ansetzen. Nutzen Sie stattdessen bei Ihrer Finanzierungsplanung flexible Elemente, wie Sondertilgungsmöglichkeiten oder die Änderungen der Rate während der Sollzinsbindung.

5. Fördermöglichkeiten bei der KfW checken

Prüfen Sie Ihre maximalen Fördermöglichkeiten bei Baudarlehen. Manche Förderprogramme sind sogar miteinander kombinierbar.

Ganz wichtig: Beachten Sie bei einer angestrebten KfW-Förderung unbedingt immer für Ihr Finanzierungsvorhaben die vorgeschriebene Reihenfolge: Denn Sie müssen zuerst die Förderung bei der KfW-Bank beantragen und dürfen erst danach den Immobilienkaufvertrag oder den Liefer- und Leistungsvertrag unterzeichnen. DTW | Immobilien­finan­zierung unterstützt sie gerne bei der Suche nach den passenden Förderprogrammen.

6. Darlehensangebot(e) vergleichen: am besten beim Baugeldvermittler

Vergleichen Sie mehrere Angebote für ein Baudarlehen. Achten Sie darauf, dass die Darlehensangebote mit den identischen Voraussetzungen und Optionen kalkuliert sind.

Außerdem sollten sie zum selben Zeitpunkt ausgestellt worden sein. Denn bereits kleine Unterschiede bei den Konditionen und den Tageszinssätzen können sich bei der Höhe der Gesamtkosten für ein Baudarlehen deutlich bemerkbar machen.

Am einfachsten und schnellsten ist eine Anfrage bei einem Baugeldvermittler wie DTW | Immobilien­finan­zierung. Ein Baugeldvermittler findet für Sie das passende und günstigste Baudarlehen, passend zu Ihrem Vorhaben sowie zu Ihren Wünschen und Bedürfnissen.

Sollte Ihnen bereits ein Baufinanzierungsangebot vorliegen, dann lässt sich mit unserem Vergleichsrechner ganz leicht prüfen, ob und wie viel kostspieliger es ist als ein günstiges Angebot über DTW | Immobilien­finan­zierung.

7. Während der Beratung eventuell nachjustieren

Nicht selten zeigt sich vor allem im ersten Beratungsgespräch, dass durch Nachjustieren der eigenen Wünsche und Möglichkeit Kosten für das Baudarlehen eingespart werden können.

Denn ein höherer Eigenkapitaleinsatz, weitere Sicherheiten, höhere Tilgungsraten, kürzere Sollzinsbindung verringern den Zinsaufwand und damit den Gesamtaufwand für Ihr Baudarlehen.

Auch hier bietet die Beratung für ein Hypothekendarlehen bei einem Baugeldvermittler wie DTW | Immobilien­finan­zierung Vorteile: Wenn Sie die eine oder andere Option bei den Konditionen anpassen möchten, haben Sie bei ihm in Sekundenschnelle den Überblick, wie sich das bei den verschiedenen Darlehensangeboten für Sie auswirken kann und wie hoch Ihr Einsparpotential ausfällt.