Was ist ein effektiver Jahreszins?
Ein effektiver Jahreszins bei Verbraucher- und Immobilienkrediten beinhaltet neben dem gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) weitere Zusatzkosten, die mit dem Darlehen verbunden sind.
Gemäß der deutschen Preisangabenverordnung (PAngV) sind Anbieter von Immobilienfinanzierungen verpflichtet, bei ihren Darlehensangeboten auch immer einen effektiven Jahreszins auszuweisen. Allerdings lässt die PAngV den Kreditinstituten einigen Spielraum bei der Berechnungsmethodik des Effektivzinses, was manchmal auch zu irreführenden Werten führen kann.
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Welche Bedeutung hat ein effektiver Jahreszins bei Darlehensangeboten?
Als Kriterium für die Vergleichbarkeit von Immobilienkrediten hat der Jahreseffektivzins, der die tatsächlichen Kreditkosten einer Baufinanzierung in einem Zinssatz zusammenfasst, an Bedeutung verloren. Grund hierfür sind Novellierungen der Preisangabenverordnung (PAngV), in denen EU-Vorgaben in deutsches Gesetz umgesetzt wurden.
Die nun geltenden Vorschriften sehen keine eindeutigen gesetzlichen Regelungen für eine einheitliche Berechnung des effektiven Jahreszinses vor.
Daher können Banken bei einer Immobilienfinanzierung unterschiedliche Zusatzkosten in ihrer Berechnung des Effektivzinses für das einzelne Kreditangebot einbeziehen oder ausklammern.
Ein weiteres Problem ergibt sich aus der EU-Vorschrift, dass der effektive Jahreszins über die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung berechnet werden soll. Was der besseren Vergleichbarkeit von Kreditangeboten hätte dienen sollen, hat jedoch nach der Umsetzung in Bundesrecht hierzulande eher das Gegenteil bewirkt. Denn welchen Zinssatz die Anbieter von Baufinanzierungen für die Zeit nach Ablauf der Sollzinsbindung für ihre Gesamtkalkulation bestimmen, unterliegt keiner gesetzlichen Vorschrift.
Das ermöglicht es Banken den Effektivzinssatz bei ihren Darlehensangeboten schönzurechnen, was sogar zu so unlogischen Werten führen kann, bei denen der effektive Jahreszins niedriger ist als der Sollzins für das Baudarlehen.
Wie hoch ist der effektive Jahreszins aktuell für Baugeld?
Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 08.09.2024.
Wie hoch der effektive Jahreszins ist, hängt davon ab, welche Kosten für einen Immobilienkredit eingerechnet sind:
Zum einen beinhaltet der effektive Jahreszins den gebundenen Sollzins, also den realen Nettozins des Baudarlehens. Aus ihm ergeben sich die reinen Zinskosten für die Immobilienfinanzierung.
Effektivzins berechnen
Des Weiteren können in den effektiven Jahreszins Kosten der Baufinanzierung wie zum Beispiel Provisionen, Kosten für die Tilgungsverrechnung oder Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung einfließen. Da die Kreditinstitute rechtlichen Spielraum haben, welche zusätzlichen Kosten sie in den effektiven Jahreszinses der Immobilienfinanzierung einrechnen möchten, können gegebenenfalls auch Beiträge für geforderte Versicherungen wie eventuell eine Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude, eine Restschuldversicherung bzw. Kreditlebensversicherung oder die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld enthalten sein.
Wie berechnet man einen effektiven Jahreszins?
Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses werden die reinen Zinskosten plus die berücksichtigten Zusatzkosten bei der Immobilienfinanzierung bezogen auf die Gesamtlaufzeit in einen Prozentsatz pro Jahr umgerechnet.
Um als Kreditnehmer einen ungefähren Eindruck von dem zu erwartenden tatsächlichen Effektivzins zu erhalten, kann man ihn mit der Uniform-Methode berechnen. Die relativ einfache Formel erlaubt eine Überschlagsberechnung und Abschätzung des Effektivzinses.
Formel nach der Uniform-Methode:
Rechtlich gültig ist die Jahreseffektivzinsberechnung nach der Uniform-Methode nicht.
Formel in der PAngV
Die gesetzliche Preisangabenverordnung (PAngV) enthält zur Berechnung des effektiven Jahreszinses eine rechtsgültige, kompliziertere und genauere Grundgleichung, die der „Darstellung der Gleichheit zwischen Verbraucherdarlehens-Auszahlungsbeträgen einerseits und Rückzahlungen (Tilgung, Zinsen und Verbraucherdarlehenskosten) andererseits“ (vgl. Anlage zu § 6 PAngV) dient.
Wie kann ein effektiver Jahreszins niedriger als der Sollzins sein?
Verwirrenderweise kann bei Immobilienfinanzierungen ein effektiver Jahreszins ausgewiesen sein, der niedriger ausfällt als der Sollzinssatz für das Baudarlehen. Möglich macht diese Unlogik die aktuell gültige Preisangabenverordnung.
Nach der Überführung der EU-Richtlinie in deutsches Recht schreibt die PAngV auf der einen Seite vor, den Effektivzins nicht mehr für die Dauer der Sollzinsbindung zu berechnen, sondern für die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Allerdings lässt sie auf der anderen Seite offen, welcher künftige Zinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung für die Berechnung herangezogen werden soll.
Da niemand weiß, wie die Zinsentwicklung beim Baugeld in den nächsten Jahren aussieht, rechnen die meisten Banken für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung mit dem vertraglich vereinbarten Sollzinssatz auch für die Zukunft weiter. Bei dieser Art von Berechnung kommt der gleiche Effektivzins heraus wie früher, vor der Novellierung der PAngV.
Einige Kreditinstitute hingegen legen bei ihrem Darlehensangebot einen niedrigeren Sollzinssatz für die Zeit nach der Sollzinsbindung fest. Dieser künftig niedrigere Sollzinssatz zieht den effektiven Jahreszins bei der Berechnung über die gesamte Vertragslaufzeit der Immobilienfinanzierung natürlich nach unten! Diese Form, mit niedrigen Werten eine werbewirksame Effektivzinssatz-Kosmetik zu betreiben, liegt zwar innerhalb des gesetzlichen Rahmens. Aber für den Verbraucher ist sie irreführend, weil zumeist nicht auf den ersten Blick erkennbar.
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Wie vergleiche ich den effektiven Jahreszins richtig?
Bei der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung hat der effektive Jahreszins als gutes Vergleichskriterium in der heutigen Zeit an Bedeutung verloren. Grundsätzlich gilt für künftiger Kreditnehmer, dass eine aussagekräftige Vergleichbarkeit von verschiedenen Angeboten zur Immobilienfinanzierung nur gegeben ist, wenn die Darlehensbedingungen die gleichen sind.
Gleicher Zinssatz
Beim Vergleichen von Zinssätzen ist der Blick auf den gebundenen Sollzins statt auf den Effektivzins zu bevorzugen. Denn der Sollzins bestimmt bei jedem Kreditangebot die reinen Darlehenszinsen. Beim Effektivzins unterscheiden sich hingegen von Anbieter zu Anbieter die einkalkulierten Kreditkosten.
Gleiche Sollzinsbindung
Die Zinsbindung beeinflusst den Sollzins einer Immobilienfinanzierung entscheidend.
Gleiche monatliche Rate und Darlehenssumme
Die Höhe des Nettodarlehensbetrags und der von Ihnen gewünschten Monatsrate sollten Sie bei Vergleichsangeboten ebenfalls gleich festlegen. Unterschiede bei diesen Voraussetzungen für den Immobilienkredit haben deutliche Auswirkungen auf die Zinskonditionen.
Gleicher Objektwert
Auch der Objektwert, der in einem Angebot zur Immobilienfinanzierung angenommen ist, hat Folgen auf die Höhe des Zinssatzes. Bei verschiedenen Angeboten für ein Baudarlehen gilt es daher zu prüfen, ob jeweils der gleiche Objektwert dem Kreditangebot zugrunde liegt.
Zum gleichen Zeitpunkt vergleichen
Da sich die Marktzinsen für Baugeld stetig ändern, ist der Zeitpunkt, zu dem ein Kreditangebot ausgestellt wurde, wichtig. Achten Sie daher darauf, dass Ihre verschiedenen Vergleichsangebote etwa im gleichen Zeitraum kalkuliert wurden. Bereits einige Tage Unterschied können bei Immobilienfinanzierungen zu einer Differenz beim Sollzinssatz führen, welche die Zinslast über die gesamte Laufzeit um einige Tausend Euro erhöhen oder verringern kann.
Gleiche Darlehensbedingungen
Weitere Darlehensbedingungen wie zum Beispiel Möglichkeiten zur kostenfreien Sondertilgung oder zu Tilgungs¬satz¬wechsel fließen ebenfalls bei der Kalkulation des Sollzinses ein. Auch hier sollten Sie beim Vergleichen stets die gleichen Kreditkonditionen im Angebot festlegen lassen.
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Denn dieser nimmt Ihre Wünsche und Voraussetzungen für den Baukredit einmal auf. Auf Basis dieser einheitlichen Eckdaten kann der Baugeldvermittler in der breiten Produktpalette von zahlreichen Finanzierungspartnern tagesaktuell die günstigsten und passenden Angebote für Sie per Tastaturdruck herausfiltern. Das gewährleistet die beste Vergleichbarkeit der Vorschläge für Ihre individuelle Immobilienfinanzierung.
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