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Effektiver Jahreszins

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Gezahlte Raten
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Berechneter Zins

2,97
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 17.05.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
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Sollzinsbindung
 
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Monatliche Rate
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Gebundener
Sollzinssatz
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Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 22.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Effektiver Jahreszins in Kürze:

  • Ein effektiver Jahreszins, oftmals auch Effektivzins genannt, gibt die tatsächlich anfallenden Kreditkosten einer Baufinanzierung pro Jahr an.
  • Gemäß Preisangabenverordnung (PAngV) sind Darlehensgeber verpflichtet, bei Darlehensangeboten immer einen effektiven Jahreszins auszuweisen.
  • Im effektiven Jahreszins werden, neben den anfallenden Zinsen, auch zusätzliche Kreditkosten berücksichtigt.
  • Der effektive Jahreszins eignet sich für den Vergleich von Darlehensangeboten nur noch bedingt, da sich die Berechnungsmethoden der Banken unterscheiden.

Effektivzins berechnen

5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre

Effektivzins berechnen

2,97
%
Effektiver Jahreszins
2,93 % fester Sollzins p. a.
10 Jahre. Sollzinsbindung
Stand: 17.05.2024
Annahmen
?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen
Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 13.09.2023
Von Christoph Müller
am 13.09.2023

Was ist ein effektiver Jahreszins?

Ein effektiver Jahreszins bei Verbraucher- und Immobilienkrediten beinhaltet neben dem gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) weitere Zusatzkosten, die mit dem Darlehen verbunden sind.

Gemäß der deutschen Preisangabenverordnung (PAngV) sind Anbieter von Immobilien­finan­zierungen verpflichtet, bei ihren Darlehensangeboten auch immer einen effektiven Jahreszins auszuweisen. Allerdings lässt die PAngV den Kreditinstituten einigen Spielraum bei der Berechnungsmethodik des Effektivzinses, was manchmal auch zu irreführenden Werten führen kann.

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Welche Bedeutung hat ein effektiver Jahreszins bei Darlehensangeboten?

Als Kriterium für die Vergleichbarkeit von Immobilienkrediten hat der Jahreseffektivzins, der die tatsächlichen Kreditkosten einer Baufinanzierung in einem Zinssatz zusammenfasst, an Bedeutung verloren. Grund hierfür sind Novellierungen der Preisangabenverordnung (PAngV), in denen EU-Vorgaben in deutsches Gesetz umgesetzt wurden.

Die nun geltenden Vorschriften sehen keine eindeutigen gesetzlichen Regelungen für eine einheitliche Berechnung des effektiven Jahreszinses vor.

Daher können Banken bei einer Immobilien­finan­zierung unterschiedliche Zusatzkosten in ihrer Berechnung des Effektivzinses für das einzelne Kreditangebot einbeziehen oder ausklammern.

Ein weiteres Problem ergibt sich aus der EU-Vorschrift, dass der effektive Jahreszins über die Gesamtlaufzeit einer Immobilien­finan­zierung berechnet werden soll. Was der besseren Vergleichbarkeit von Kreditangeboten hätte dienen sollen, hat jedoch nach der Umsetzung in Bundesrecht hierzulande eher das Gegenteil bewirkt. Denn welchen Zinssatz die Anbieter von Baufinanzierungen für die Zeit nach Ablauf der Sollzinsbindung für ihre Gesamtkalkulation bestimmen, unterliegt keiner gesetzlichen Vorschrift.

Das ermöglicht es Banken den Effektivzinssatz bei ihren Darlehensangeboten schönzurechnen, was sogar zu so unlogischen Werten führen kann, bei denen der effektive Jahreszins niedriger ist als der Sollzins für das Baudarlehen.

Wie hoch ist der effektive Jahreszins aktuell für Baugeld?

5 Jahre
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Beleihungswert
Sollzins
Eff. Jahreszins
Monatsrate
 
 
 
 
 
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Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 22.05.2024.

Wie hoch der effektive Jahreszins ist, hängt davon ab, welche Kosten für einen Immobilienkredit eingerechnet sind:

Zum einen beinhaltet der effektive Jahreszins den gebundenen Sollzins, also den realen Nettozins des Baudarlehens. Aus ihm ergeben sich die reinen Zinskosten für die Immobilien­finan­zierung.

Effektivzins berechnen

Zins berechnen

Des Weiteren können in den effektiven Jahreszins Kosten der Baufinanzierung wie zum Beispiel Provisionen, Kosten für die Tilgungs­verrechnung oder Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung einfließen. Da die Kreditinstitute rechtlichen Spielraum haben, welche zusätzlichen Kosten sie in den effektiven Jahreszinses der Immobilien­finan­zierung einrechnen möchten, können gegebenenfalls auch Beiträge für geforderte Versicherungen wie eventuell eine Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude, eine Restschuldversicherung bzw. Kreditlebensversicherung oder die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld enthalten sein.

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Wie berechnet man einen effektiven Jahreszins?

Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses werden die reinen Zinskosten plus die berücksichtigten Zusatzkosten bei der Immobilien­finan­zierung bezogen auf die Gesamtlaufzeit in einen Prozentsatz pro Jahr umgerechnet.

Um als Kreditnehmer einen ungefähren Eindruck von dem zu erwartenden tatsächlichen Effektivzins zu erhalten, kann man ihn mit der Uniform-Methode berechnen. Die relativ einfache Formel erlaubt eine Überschlagsberechnung und Abschätzung des Effektivzinses.

Formel nach der Uniform-Methode:

Effektiver Jahreszins=reine Zinskosten+zusätzl. KreditkostenNetto­darlehens­betrag+ 24Laufzeit in Monaten+1

Rechtlich gültig ist die Jahreseffektivzinsberechnung nach der Uniform-Methode nicht.

Formel in der PAngV

Die gesetzliche Preisangabenverordnung (PAngV) enthält zur Berechnung des effektiven Jahreszinses eine rechtsgültige, kompliziertere und genauere Grundgleichung, die der „Darstellung der Gleichheit zwischen Verbraucherdarlehens-Auszahlungsbeträgen einerseits und Rückzahlungen (Tilgung, Zinsen und Verbraucherdarlehenskosten) andererseits“ (vgl. Anlage zu § 6 PAngV) dient.

Formel Berechnung effektiver Jahreszins

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Wie kann ein effektiver Jahreszins niedriger als der Sollzins sein?

Verwirrenderweise kann bei Immobilien­finan­zierungen ein effektiver Jahreszins ausgewiesen sein, der niedriger ausfällt als der Sollzinssatz für das Baudarlehen. Möglich macht diese Unlogik die aktuell gültige Preisangabenverordnung.

Nach der Überführung der EU-Richtlinie in deutsches Recht schreibt die PAngV auf der einen Seite vor, den Effektivzins nicht mehr für die Dauer der Sollzinsbindung zu berechnen, sondern für die gesamte Laufzeit der Immobilien­finan­zierung. Allerdings lässt sie auf der anderen Seite offen, welcher künftige Zinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung für die Berechnung herangezogen werden soll.

Da niemand weiß, wie die Zinsentwicklung beim Baugeld in den nächsten Jahren aussieht, rechnen die meisten Banken für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung mit dem vertraglich vereinbarten Sollzinssatz auch für die Zukunft weiter. Bei dieser Art von Berechnung kommt der gleiche Effektivzins heraus wie früher, vor der Novellierung der PAngV.

Einige Kreditinstitute hingegen legen bei ihrem Darlehensangebot einen niedrigeren Sollzinssatz für die Zeit nach der Sollzinsbindung fest. Dieser künftig niedrigere Sollzinssatz zieht den effektiven Jahreszins bei der Berechnung über die gesamte Vertragslaufzeit der Immobilien­finan­zierung natürlich nach unten! Diese Form, mit niedrigen Werten eine werbewirksame Effektivzinssatz-Kosmetik zu betreiben, liegt zwar innerhalb des gesetzlichen Rahmens. Aber für den Verbraucher ist sie irreführend, weil zumeist nicht auf den ersten Blick erkennbar.

Baufinanzierungsrechner zum Vergleich eines Kreditangebots

Mit dem DTW-Vergleichsrechner haben Sie die Möglichkeit, ein bestehendes Kreditangebots einem Baudarlehen über DTW | Immobilien­finan­zierung gegenüberzustellen. Geben Sie einfach die wesentlichen Eckdaten der geplanten Baufinanzierung ein. Dann sehen Sie sofort, ob und wie viel Geld Sie bei DTW | Immobilien­finan­zierung sparen können.

Wie vergleiche ich den effektiven Jahreszins richtig?

Bei der Suche nach einer günstigen Immobilien­finan­zierung hat der effektive Jahreszins als gutes Vergleichskriterium in der heutigen Zeit an Bedeutung verloren. Grundsätzlich gilt für künftiger Kreditnehmer, dass eine aussagekräftige Vergleichbarkeit von verschiedenen Angeboten zur Immobilien­finan­zierung nur gegeben ist, wenn die Darlehens­bedingungen die gleichen sind.

Gleicher Zinssatz

Beim Vergleichen von Zinssätzen ist der Blick auf den gebundenen Sollzins statt auf den Effektivzins zu bevorzugen. Denn der Sollzins bestimmt bei jedem Kreditangebot die reinen Darlehenszinsen. Beim Effektivzins unterscheiden sich hingegen von Anbieter zu Anbieter die einkalkulierten Kreditkosten.

Gleiche Sollzinsbindung

Die Zinsbindung beeinflusst den Sollzins einer Immobilien­finan­zierung entscheidend.

Gleiche monatliche Rate und Darlehenssumme

Die Höhe des Netto­darlehens­betrags und der von Ihnen gewünschten Monatsrate sollten Sie bei Vergleichsangeboten ebenfalls gleich festlegen. Unterschiede bei diesen Voraussetzungen für den Immobilienkredit haben deutliche Auswirkungen auf die Zinskonditionen.

Gleicher Objektwert

Auch der Objektwert, der in einem Angebot zur Immobilien­finan­zierung angenommen ist, hat Folgen auf die Höhe des Zinssatzes. Bei verschiedenen Angeboten für ein Baudarlehen gilt es daher zu prüfen, ob jeweils der gleiche Objektwert dem Kreditangebot zugrunde liegt.

Zum gleichen Zeitpunkt vergleichen

Da sich die Marktzinsen für Baugeld stetig ändern, ist der Zeitpunkt, zu dem ein Kreditangebot ausgestellt wurde, wichtig. Achten Sie daher darauf, dass Ihre verschiedenen Vergleichsangebote etwa im gleichen Zeitraum kalkuliert wurden. Bereits einige Tage Unterschied können bei Immobilien­finan­zierungen zu einer Differenz beim Sollzinssatz führen, welche die Zinslast über die gesamte Laufzeit um einige Tausend Euro erhöhen oder verringern kann.

Gleiche Darlehens­bedingungen

Weitere Darlehens­bedingungen wie zum Beispiel Möglichkeiten zur kostenfreien Sondertilgung oder zu Tilgungs¬satz¬wechsel fließen ebenfalls bei der Kalkulation des Sollzinses ein. Auch hier sollten Sie beim Vergleichen stets die gleichen Kreditkonditionen im Angebot festlegen lassen.

Baugeldvermittler unterstützen Sie beim Vergleichen

Das Vergleichen von Angeboten zur Immobilien­finan­zierung geht am einfachsten und schnellsten bei einem Baugeldvermittler.

Denn dieser nimmt Ihre Wünsche und Voraussetzungen für den Baukredit einmal auf. Auf Basis dieser einheitlichen Eckdaten kann der Baugeldvermittler in der breiten Produktpalette von zahlreichen Finanzierungspartnern tagesaktuell die günstigsten und passenden Angebote für Sie per Tastaturdruck herausfiltern. Das gewährleistet die beste Vergleichbarkeit der Vorschläge für Ihre individuelle Immobilien­finan­zierung.

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Expertentipp

Wichtiger Hinweis zur Höhe des effektiven Jahreszinses:

Beim Vergleichen von Immobilienfinanzierungen sollten sich Darlehenssuchende nicht von einem vermeintlich günstigen Effektivzins blenden lassen. Denn durch die fehlende Einheitlichkeit bei dessen Berechnung ist das Ergebnis letztlich ein stückweit beliebig. Prinzipiell sind bei den Angaben drei Werte möglich:

1. Der effektive Jahreszins ist identisch mit dem Sollzins.
Dann sind im Darlehensangebot für eine Immobilienfinanzierung keine zusätzlichen Kreditkosten eingerechnet.

2. Der effektive Jahreszins ist höher als der Sollzinssatz.
Hier sind Zusatzkosten eingepreist worden, wenngleich Sie als Verbraucher nicht sofort erkennen können, welche und welche nicht.

3. Der effektive Jahreszins ist niedriger als der Sollzinssatz.
Auch wenn es unlogisch erscheint, kommen solche Angaben vor. Hier sollten Sie unbedingt genauer hinsehen.

Allgemein gilt: Lassen Sie sich ein Angebot für einen Immobilienkredit stets zu den gleichen Konditionen und Darlehensbedingungen erstellen, und das möglichst zeitnah zu Alternativangeboten. Nur so erreichen Sie einen hohen Grad an der Vergleichbarkeit über die tatsächlichen Kreditkosten.

Unsere Expertinnen und Experten bei DTW | Immobilienfinanzierung helfen Ihnen gerne beim Vergleich Ihrer Angebote. Wir vergleichen für Sie den gesamten Markt der Baufinanzierungen und erstellen Ihnen tagesaktuell einen Finanzierungsvorschlag für Ihr Vorhaben.

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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €, Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €, Nettodarlehensbetrag: 300.000 €, Sollzinsbindung: 10 Jahre, Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,93 %, Anfängliche Tilgung: 1,00 %, Monatliche Rate: 983 €, Effektiver Jahreszins: 2,97 %, Restschuld nach Sollzinsbindung: 265.192 €, Vertragslaufzeit: 46 Jahre, 10 Monate, Anzahl der Raten: 562 Monatsraten, Zu zahlender Gesamtbetrag: 551.398 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu 55.56 % des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 17.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

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