Was bedeutet Erbpacht?
Die Erbpacht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück, für das in der Regel im Gegenzug ein Erbpachtzins gezahlt wird.
Man kann auf einem Erbpachtgrundstück ein Haus kaufen oder bauen. Jedoch wird man dabei nicht Eigentümer des Grund und Bodens. Stattdessen ist man als Grundstückspächter der Nutzungsrechteinhaber an dem Grundstück und zwar über die Pachtlaufzeit, die üblicherweise bei 60 bis 99 Jahre liegt.
Der Begriff „Erbpacht“ ist eigentlich veraltet, aber bis heute in der Alltagssprache gebräuchlich. Rechtlich korrekt ist statt „Erbpacht“ der Terminus „Erbbaurecht“.
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Wie funktioniert Erbpacht?
Die Erbpacht ist ein grundstücksgleiches Recht, dessen Details im deutschen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt sind.
Grundstücksgleiches Recht bedeutet, dass die Erbpacht juristisch einem Grundstück gleichgestellt ist. In allen Bereichen wird beim Erbbaurecht wie mit einem Grundstück verfahren. Daher kann die Erbpacht veräußert, vermietet, vererbt und für eine Immobilienfinanzierung beliehen werden.
Notarieller Erbbaurechtsvertrag
Beim Erwerb einer Erbpacht wird ein zeitlich befristeter, notarieller Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer (=Erbbaurechtsgeber) und dem künftigen Pächter (=Erbbaurechtsnehmer) geschlossen. Für das Nutzungsrecht am Grundstück zahlt der Pächter an den Eigentümer des Grundstücks den vertraglich fixierten jährlichen Erbpachtzins.
Grundbucheintrag bei Erbpacht
Wie bei einem klassischen Immobilienkauf wird auch die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht (inklusive der Höhe des Erbpachtzinses und der Laufzeit) ins Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt legt für Erbpachtgrundstücke ein zusätzliches Grundbuchblatt, das sogenannte „Erbbaugrundbuch“, an.
Damit der Pächter bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes geschützt ist, erfolgt der Grundbucheintrag der Erbpacht erstrangig. Die erste Rangstelle kann auch nicht nachträglich geändert werden.
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Was passiert nach Ablauf der Erbpacht?
Nach Ablauf der Erbpacht erlischt das Erbbaurecht.
Falls nichts anderes vereinbart wurde, geht das Gebäude auf dem Erbbaurechtsgrundstück in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Dieser ist verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen.
Verlängerung der Erbpacht
Eine Alternative ist, dass man sich als Pächter um eine Verlängerung der Pachtlaufzeit bemüht, die dann auch rechtzeitig ins Grundbuch eingetragen wird. Einen rechtlichen Anspruch auf eine Laufzeitverlängerung der Erbpacht gibt es jedoch nicht. Es gibt lediglich ein Vorrecht des bisherigen Pächters auf Verlängerung für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber das Grundstück auch weiterhin als Erbpachtgrundstück nutzen möchte.
Kirchen, Stiftungen oder Kommunen als Erbbaurechtegeber sind in der Regel offen für eine Verlängerung der Erbpacht. Bei einem privaten Verpächter hingegen können dessen eigenen Interessen unter Umständen einer Verlängerung der Erbpachtlaufzeit entgegenstehen.
Kauf des Erbpachtgrundstücks
Pächter und Verpächter können sich auch darauf einigen, dass das Grundstück nach Ende der Erbpachtlaufzeit oder eventuell sogar schon früher vom Pächter gekauft werden kann. Hier herrscht Vertragsfreiheit zwischen den Parteien. Gerade bei Kommunen als Erbbaurechtsgeber hat man durchaus gute Chance für die verschiedenen Kaufoptionen.
Wie hoch ist der Erbpachtzins?
Die Höhe des vertraglich vereinbarten Erbpachtzinses liegt üblicherweise bei drei bis sechs Prozent des Grundstückwertes und wird für die Laufzeit der Erbpacht festgelegt.
Der jährliche Erbpachtzins und die Vertragslaufzeit werden als Reallast im Grundbuch eingetragen. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nach § 9a Erbbaurechtsgesetz nur in Form einer Anpassung an die Veränderung der allgemeinen ökonomischen Verhältnisse erlaubt. Diese wird in neueren Erbpachtverträgen zumeist in einer Wertsicherungsklausel festgeschrieben.
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Wo findet man Erbpachtgrundstücke?
Grundsätzlich kann jeder Grundstückseigentümer für seinen Grund und Boden ein Erbbaurecht bestellen. Zumeist sind es aber Kommunen, Stiftungen und Kirchen, die Erbpachtgrundstücke anbieten.
- In Deutschland werden die meisten Erbpachtgrundstücke von Kirchen angeboten. Voraussetzung für den Erwerb des Erbbaurechts von einer Kirche ist im Regelfall, dass Sie Mitglied der entsprechenden Kirche sind.
- Ob an Ihrem Wunschort Erbpachtgrundstücke von Stiftungen verfügbar sind, kann man bei der Kommune, durch eine Internetrecherche oder direkt bei den Stiftungen in Erfahrung bringen.
- Kommunale Erbpachtgrundstücke halten Städte und Gemeinden vor allem für sozial schwache oder kinderreiche Familien vor. Sie können beim kommunalen Liegenschaftsamt nachfragen, ob die Kommune aktuell über freie Erbpachtgrundstücke verfügt.
- Erbpachtgrundstücke von privaten Grundstückseigentümern werden wie klassische Immobilien auf dem freien Immobilienmarkt gehandelt. Sie können die entsprechenden Informationen den Immobilieninseraten entnehmen oder bei einem Makler nachfragen.
Was ist bei der Erbpacht zu beachten?
Während man auf der einen Seite die Investitionskosten für das Grundstück einspart, so hat man auf der anderen Seite einige Nachteile bei einer Erbpacht:
- Der jährliche Erbpachtzins ist über eine sehr lange Laufzeit fällig.
- Die Erbpacht ist zudem immer zeitlich befristet.
- Man ist nicht Grundstückseigentümer.
- Falls Sie Ihr Haus mit Erbpacht verkaufen möchten, hat der Grundstückseigentümer das Recht ein Veto einzulegen, sofern er Zweifel an der Kreditwürdigkeit des Käufers hegt.
- Der Erbbaurechtsgeber hat bei Eigenbedarf oder Verwahrlosung des Grundstücks das Recht, den Erbbaurechtsvertrag zu kündigen. Dem Erbbaurechtsnehmer steht in solchen Fällen eine Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des Verkehrswerts zu.
- Der Immobilienwert auf einem Erbpachtgrundstück wird üblicherweise geringer als bei einer Immobilie samt Grundstück eingeschätzt.
- Die Darlehensbedingungen einer Baufinanzierung für ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück sind meist ungünstiger als bei einer Immobilie samt Grundstück.
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Wie sieht eine Immobilienfinanzierung bei Erbpacht aus?
Wer ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück bauen oder kaufen möchte, kann dieses grundsätzlich durch ein Baudarlehen finanzieren. Auch für einen Modernisierungskredit oder eine Kapitalbeschaffung kann eine Erbpacht beliehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Darlehenssumme spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbpachtvertrags getilgt wird.
Zu beachten ist bei der Beleihung einer Erbpacht, dass die meisten Banken davon ausgehen, dass sich Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken schlechter wieder verkaufen lassen. Und damit steigt für die Banken das Kreditrisiko. Aus diesem Grund verlangen sie überwiegend einen höheren Sollzinssatz bei der Baufinanzierung für das Baudarlehen.
Wann lohnt sich Erbpacht?
Das Erbbaurecht eröffnet die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim auch mit geringerem Eigenkapital oder Einkommen zu erfüllen. Bei der Frage aber, ob und wann sich die Erbpacht im konkreten Einzelfall finanziell lohnt, ist vor allem der Betrachtungszeitraum entscheidend.
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Der Neubau oder Erwerb eines Hauses mit Erbpacht bedeutet natürlich insgesamt geringere Investitionskosten, da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen. Allerdings stehen der Einsparung der einmaligen Kosten für den Grundstückskauf dann die jährlichen Erbpachtzinsen gegenüber.
- Solange der Erbpachtzins deutlich niedriger ist als die Hypothekenzinsen, kann das Erbbaurecht auch auf längere Sicht die günstigere Alternative sein.
- Je niedriger die Bauzinsen im Vergleich zum Erbpachtzins stehen, desto eher lohnt sich der Kauf des Grundstücks.
Bei der Vergleichskalkulation sollten Sie zudem beachten, dass die Sollzinssätze bei Beleihung einer Erbpacht im Regelfall höher sind als bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Neubaus mitsamt Grundstück. Über eine entsprechend lange Laufzeit des Baudarlehens kommt hier also auch eine merkliche Zusatzbelastung auf den Erbpachtnehmer zu.