Die Erbpacht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück, für das in der Regel im Gegenzug der sogenannte „Erbbauzins“ oder „Erbpachtzins“ gezahlt wird. Bei der Immobilienfinanzierung ist die Angabe der Erbpacht zwingend erforderlich. Man kann auf einem Erbpacht-Grundstück ein Haus kaufen oder bauen, ohne Eigentümer des Grund und Bodens zu sein bzw. zu werden. Üblicherweise beträgt die Laufzeit der Erbpacht 50 bis 99 Jahre. Der Begriff „Erbpacht“ ist eigentlich veraltet, denn der inzwischen rechtlich korrekte Terminus für das Nutzungsrecht lautet „Erbbaurecht“. Die Details sind im deutschen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. In der Alltagssprache ist aber „Erbpacht“ bis heute immer noch gebräuchlicher.
Die Erbpacht ist ein „grundstücksgleiches Recht“
Die Erbpacht ist ein weitreichendes Recht. Denn es kann veräußert, vermietet, vererbt und für eine Immobilienfinanzierung beliehen werden. Prinzipiell wird mit ihm wie mit einem Grundstück verfahren, weil das Erbbaurecht ein sogenanntes „grundstückgleiches Recht“ darstellt. Wie jedes andere Grundstück wird daher auch die Erbpacht im Grundbuch eingetragen. Damit der Pächter bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes geschützt ist, erfolgt der Grundbuchteintrag erstrangig. Die erste Rangstelle kann auch nicht nachträglich geändert werden. Darüber hinaus legt das Grundbuchamt ein zusätzliches Grundbuchblatt, das „Erbbaugrundbuch“, an.
Prinzipiell kann jeder Grundstückseigentümer für seinen Grund und Boden ein Erbbaurecht bestellen. Zumeist sind es aber Kommunen, Stiftungen und Kirchen, die solche Grundstücke anbieten.
Geringere Investitionskosten ohne Grundstückskauf
Da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen, sind selbstverständlich die nötigen Investitionskosten für den Neubau oder den Erwerb eines Hauses mit Erbpacht geringer. Diese Alternative kann also unter Umständen auch Einkommensschwächeren die Möglichkeit eröffnen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und das Erbbaurecht kann dabei auch grundsätzlich für die Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung beliehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Darlehenssumme spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbpachtvertrags getilgt wird.
Die Rolle der Erbpacht bei der Immobilienfinanzierung
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen oder zu kaufen und dieses durch ein Baudarlehen zu finanzieren, sollte sich über einige wichtige Punkte Gedanken machen. Zwar ist – wie gesagt – eine Immobilienfinanzierung in einem solchen Fall grundsätzlich möglich. Doch bei den einzelnen Konditionen kann sich das auch negativ auswirken. Die meisten Banken gehen davon aus, dass sich Erbbaurechtgrundstücke schlechter wiederverkaufen lassen. Damit steigt ihr Risiko, was sich für den Darlehensnehmer in einem höheren Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung niederschlägt.
Ob die Erbpachtvariante für den Einzelnen in Frage kommt, ist daher von vielen auch individuellen Voraussetzungen wie etwa dem vorhandenen Eigenkapital und weiteren Möglichkeiten abhängig. Man sollte das Ganze immer gut durchkalkulieren, zum Beispiel anhand der Fragen: Wie hoch sind die jährlichen Rückzahlungsraten der Immobilienfinanzierung bei einem Vorhaben mit gepachtetem Grundstück im Vergleich zu den Rückzahlungsraten eines Baudarlehen bei einem Vorhaben mit Grundstückserwerb? Und wie hoch ist der jährliche Erbbauzins für die Erbpacht? Es kann nämlich durchaus möglich sein, dass in Zeiten sehr niedriger Bauzinsen der Erbpachtzins eventuell sogar höher liegt als die möglichen Zins- und Tilgungsraten, die man bei einem gleichwertigen Grundstückskauf für die Immobilienfinanzierung zahlen müsste.
Festlegung des Erbbauzinses
Der Erbpachtzins wird im Regelfall jährlich fällig. Seine Höhe können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren und im Erbbaurechtsvertrag festhalten, üblich sind drei Prozent bis sechs Prozent des Grundstückwertes. Sie wird als Reallast im Grundbuch eingetragen und für die Laufzeit der Erbpacht festgelegt. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist laut § 9a Erbbaurechtsgesetz nur im Rahmen der Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gestattet. In aktuellen Erbpachtverträgen ist diese Anpassung des Erbbauzinses häufig in einer Wertsicherungsklausel explizit definiert.