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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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2,16
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 24.05.2022
0
Monatliche Rate
2,14%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Erbpacht in Kürze:

  • Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht ist ein befristetes Nutzungsrecht an einem Grundstück.
  • Für das Erbpachtgrundstück fällt üblicherweise jährlich ein Erbpachtzins an.
  • Die Erbpacht wird im Grundbuch eingetragen.
  • Grundsätzlich kann das Erbbaurecht für eine Baufinanzierung beliehen werden.
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Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 19.10.2021

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen

Was ist Erbpacht?

Die Erbpacht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück, für das in der Regel im Gegenzug der sogenannte „Erbbauzins“ oder „Erbpachtzins“ gezahlt wird.

Bei der Immobilien­finan­zierung ist die Angabe der Erbpacht zwingend erforderlich. Man kann auf einem Erbpacht-Grundstück ein Haus kaufen oder bauen, ohne Eigentümer des Grund und Bodens zu sein bzw. zu werden.

Üblicherweise beträgt die Laufzeit der Erbpacht 50 bis 99 Jahre. Der Begriff „Erbpacht“ ist eigentlich veraltet, denn der inzwischen rechtlich korrekte Terminus für das Nutzungsrecht lautet „Erbbaurecht“. Die Details sind im deutschen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. In der Alltagssprache ist aber „Erbpacht“ bis heute immer noch gebräuchlicher.

Die Erbpacht ist ein „grundstücksgleiches Recht“

Die Erbpacht ist ein weitreichendes Recht. Denn es kann veräußert, vermietet, vererbt und für eine Immobilien­finan­zierung beliehen werden. Prinzipiell wird mit ihm wie mit einem Grundstück verfahren, weil das Erbbaurecht ein sogenanntes „grundstückgleiches Recht“ darstellt.

Wie jedes andere Grundstück wird daher auch die Erbpacht im Grundbuch eingetragen

Damit der Pächter bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes geschützt ist, erfolgt der Grundbuchteintrag erstrangig. Die erste Rangstelle kann auch nicht nachträglich geändert werden. Darüber hinaus legt das Grundbuchamt ein zusätzliches Grundbuchblatt, das „Erbbaugrundbuch“, an.

Prinzipiell kann jeder Grundstückseigentümer für seinen Grund und Boden ein Erbbaurecht bestellen. Zumeist sind es aber Kommunen, Stiftungen und Kirchen, die solche Grundstücke anbieten.

Geringere Investitionskosten ohne Grundstückskauf

Da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen, sind selbstverständlich die nötigen Investitionskosten für den Neubau oder den Erwerb eines Hauses mit Erbpacht geringer.

Diese Alternative kann also unter Umständen auch Einkommensschwächeren die Möglichkeit eröffnen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und das Erbbaurecht kann dabei auch grundsätzlich für die Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung beliehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Darlehenssumme spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbpachtvertrags getilgt wird.

Welche Rolle hat die Erbpacht bei der Immobilien­finan­zierung?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen oder zu kaufen und dieses durch ein Baudarlehen zu finanzieren, sollte sich über einige wichtige Punkte Gedanken machen. Zwar ist – wie gesagt – eine Immobilien­finan­zierung in einem solchen Fall grundsätzlich möglich. Doch bei den einzelnen Konditionen kann sich das auch negativ auswirken. Die meisten Banken gehen davon aus, dass sich Erbbaurechtgrundstücke schlechter wiederverkaufen lassen. Damit steigt ihr Risiko, was sich für den Darlehensnehmer in einem höheren Zinssatz bei der Immobilien­finan­zierung niederschlägt.

Ob die Erbpachtvariante für den Einzelnen in Frage kommt, ist daher von vielen auch individuellen Voraussetzungen wie etwa dem vorhandenen Eigenkapital und weiteren Möglichkeiten abhängig. Man sollte das Ganze immer gut durchkalkulieren, zum Beispiel anhand der Fragen: Wie hoch ist der jährliche Erbbauzins für die Erbpacht? Und wie hoch sind die jährlichen Rückzahlungsraten der Immobilien­finan­zierung bei einem Vorhaben mit gepachtetem Grundstück im Vergleich zu den Rückzahlungsraten eines Baudarlehens bei einem Vorhaben mit Grundstückserwerb?

Wie wird der Erbbauzins festgelegt?

Der Erbpachtzins wird im Regelfall jährlich fällig. Seine Höhe können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren und im Erbbaurechtsvertrag festhalten. Üblich sind drei bis sechs Prozent des Grundstückwertes. Er wird als Reallast im Grundbuch eingetragen und für die Laufzeit der Erbpacht festgelegt.

Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist laut § 9a Erbbaurechtsgesetz nur im Rahmen der Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gestattet. In aktuellen Erbpachtverträgen ist diese Anpassung des Erbbauzinses häufig in einer Wertsicherungsklausel explizit definiert.

Expertentipp

Erbpachtzins vs. Zinsen für die Immobilienfinanzierung

Bauen auf einem Erbpachtgrundstück muss nicht von vornherein immer günstiger als auf einem gekauften Grundstück sein. Denn beim Erbbaurecht fallen Erbpachtzinsen und in der Regel höhere Darlehenszinsen für die Immobilienfinanzierung an. In Zeiten sehr niedriger Bauzinsen kann es daher durchaus möglich sein, dass der Erbpachtzins eventuell sogar höher liegt als die möglichen Zins- und Tilgungsraten, die man bei einem gleichwertigen Grundstückskauf für die Immobilienfinanzierung zahlen müsste.

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