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Beleihungswert

Die Art und Weise, wie man der Wert einer Immobilie ermittelt, hängt davon ab, für welchen Zweck man diesen benötigt. Bei einem Immobiliengeschäft interessieren sich z. B. Käufer und Verkäufer für den angemessenen Marktwert, also den “Verkehrswert”, der Immobilie. Dieser ergibt sich aus dem aktuellem Verhältnis von Angebot und Nachfrage des entsprechenden Immobilientyps in ähnlicher Lage.

Wendet sich der Käufer einer Immobilie an ein Bank oder Sparkasse, um einen Kredit zur Finanzierung des vereinbarten Kaufpreises zu erhalten, muss das Kreditinstitut den Wert dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel betrachten. So ist je nach Höhe der vereinbarten anfänglichen Tilgung für das Kreditinstitut absehbar, dass das Darlehen im Regelfall erst nach 15, 20 oder mehr Jahren vollständig zurückgezahlt ist. Für diesen Zeitraum muß sich das Kreditinstitut den Rückzahlungsanspruch aus dem “Wert” der Immobilie optimal sichern. Bei einem klassichen Grundschulddarlehen wird zur Absicherung des Darlehens ein Grundpfandrecht für die entsprechende Immobilie vereinbart. Es kommt also darauf an, die Werthaltigkeit der Immobilie für einen möglichst langen Zeitraum abzuschätzen. Dem dient die Ermittlung des sogenannten Beleihungswertes.

Die Ermittlung des Beleihungswertes dient dem Zweck, eine sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung einer Immobilie zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse des Kreditgebers.

Der Beleihungswert einer Immobilie muss folgenden Anforderungen gerecht werden:

  • Eine möglichst lange, in die Zukunft gerichtete Beständigkeit des ermittelten Beleihungswertes
  • Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sollten alle ungesicherten Zukunftsprognosen für Wert- und Ertragssteigerungen der Immobilie unberücksichtigt bleiben,
  • Es dürfen nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dem Besitzer der bewerteten Immobilie dauerhaft zustehen, bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.
  • Die Ermittlung des Beleihungswertes muss hinsichlich aller ausgeführten Berechnungen, verwendeten Ansätze und sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren nachvollziehbar sein.
  • Die sorgfältige Einschätzung der dauerhaften Marktgängigkeit der jeweiligen Immobilie hinsichtlich Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit muss bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.

Der Beleihungswert stellt einen eigenständigen, vom Vorsichtsprinzip geprägten Schätzwert dar, der nicht nur als Grundlage für Kreditentscheidungen dient. So müssen Banken nach §§ 11 und 12 HBG bei einer Beleihung einer Immobilie bis zu 60% des Beleihungswertes weniger Eigenkapital einsetzen als bei Beleihungen darüber.

Bei der Ermittlung des Zinssatzes für eine Immobilien­finanzierung spielt der Beleihungswert eine wichtige Rolle. Je höher das Verhältnis zwischen der Höhe des aufgenommenen Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie ist, der sogenannte Beleihungsauslauf, desto höher wird auch der Zinssatz. Umgekehrt steigt auch das Risiko für die Bank, je höher der Beleihungsauslauf einer Immobilien­finanzierung ist. Je höher der Eigenkapitaleinsatz beim Kauf oder Neubau einer Immobilie ist, desto niedriger ist das Risiko für den Darlehensgeber und desto niedriger ist der Zinsatz, den der Darlehensnehmer zahlen muss. Der Beleihungswert ist eine sehr wichtige Kennzahl bei der Ermittlung des Zinssatzes einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.

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