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Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld beschreiben die zwei verschiedenen Arten der sogenannten Grundschuld.

Steht im Grundbuch nur das Wort „Grundschuld“, ist damit immer die Briefgrundschuld gemeint. Der Ausschluss einer Briefgrundschuld muss im Gegensatz dazu immer im Grundbuch festgehalten werden. Das bedeutet, eine Buchgrundschuld muss die Ergänzung „ohne Brief“ aufweisen.

Bei der Briefgrundschuld wird ergänzend zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief erstellt. Sie wird auch als erweiterte Form der Grundschuld betrachtet.

Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld

Vorteile einer Briefgrundschuld:

  • Für die Abtretung der Briefgrundschuld ist eine Grundbucheintragung nicht erforderlich, dadurch ist eine zeitnahe Abtretung der Grundschuld möglich.
  • Die Briefgrundschuld kann schnell abgetreten werden, ohne dass die Abtretung im Grundbuch erscheint. Somit ist die Weitergabe einer Briefgrundschuld für Dritte ein nicht erkennbares Rechtsgeschäft.
  • Keine Kosten für die Eintragung im Grundbuch bei einer Abtretung

Nachteile einer Briefgrundschuld:

  • Höhere Kosten für die Erstellung der Briefgrundschuld beim Grundbuchamt im Gegensatz zur Buchgrundschuld
  • Hoher Aufwand bei Verlust des Dokumentes zur Unwirksamkeitserklärung des Schriftstücks (Einleiten eines Aufgebotsverfahrens)
  • Wenn der Eigentümer darum bittet, muss stets der Brief zum Beleg der Grundschuld gezeigt werden. Ebenso bei jeder Grundbucheintragung und beim Empfang der Summe aus einer Versteigerung.

Bei oftmaliger Änderung der Grundschuld ist eine Briefgrundschuld empfehlenswert. Der Besitzer eines Grundschuldbriefes kann somit auf die als Garantie hinterlegte Immobilie zugreifen. Es gilt ein Grundpfandrecht. Der Umfang richtet sich dabei nach der Anzahl seiner Anteile an der Gesamtgrundschuld.

Abtretung von Rechten durch eine Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld entspricht der gesetzlichen Regel. Tatsächlich aber bildet sie die Ausnahme im regulären Rechtsverkehr.

Mit dem Eintrag des Darlehensgebers einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung ins Grundbuch, verliert der Darlehensnehmer das Veräußerungsrecht seiner Immobilie. Solange also die Immobilien­finanzierung nicht vollständig getilgt ist, kann der Darlehensnehmer nicht frei darüber verfügen. Erst mit der Löschung des Darlehensgebers einer Baufinanzierung erhält er seine vollständigen Rechte wieder zurück.

Darlehensgeber haben also theoretisch mit der Eintragung im Grundbuch das Recht die Immobilie zu verkaufen. Dies wird jedoch nicht geschehen. Kommt der Darlehensnehmer den Tilgungsvereinbarungen einwandfrei nach, verpflichtet sich der Darlehensgeber im Gegenzug die Immobilie nicht zu veräußern.

Der Grundschuldbrief ist die Verkörperung der Grundschuld und wird im rechtlichen Bereich wie ein Wertpapier oder Anteilsschein betrachtet. Er kann einfach an einen anderen Darlehensgeber weitergegeben werden. Dies wird nicht im Grundbuch vermerkt. Dadurch ist häufig nicht ersichtlich wer der eigentliche Gläubiger ist. Reicht man den Grundschuldbrief an einen anderen Gläubiger weiter, genügt eine Übergabe des Dokuments und eine schriftliche Abtretungserklärung.

Die Briefgrundschuld als Absicherung bei der Immobilien­finanzierung

Eine Eintragung der Grundschuld dient der Absicherung einer Baufinanzierung. Bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers besitzt der Darlehensgeber das Recht, die noch ausstehende Restschuld durch einen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung der Immobilie zu tilgen. Ist der Erlös nicht ausreichend, muss die Restschuld der Immobilien­finanzierung vom Darlehensnehmer anderweitig ersetzt werden. Ein möglicher Betragsüberschuss des Baudarlehens wird dem Darlehensnehmer ausbezahlt.

Eine Grundschuldeintragung kann nur von einem Notar beauftragt werden. Eine vollständige Abwicklung der Grundbuchbestellung kann dabei 6 bis 8 Wochen dauern.

Grundschulden sind sozusagen eine abstrakte Darlehensabsicherung. Erst durch die Sicherungsabrede bzw. Zweckerklärung entsteht eine Beziehung zwischen Grundschuld und dem Baudarlehen.

Der Rang mit dem ein Darlehensgeber im Grundbuch eingetragen ist, kann sich auf die Höhe des Bauzinses einer Baufinanzierung auswirken. Je vorrangiger ein Darlehensgeber hier berücksichtigt wird, desto besser ist die Absicherung des Darlehens. Bei einem etwaigen Zahlungsausfall werden Zahlungsforderungen vor möglichen anderen Gläubigern bedient. Dieses erhöhte Maß an Sicherheit honorieren manche Darlehensgeber mit einem niedrigeren Darlehenszins für eine günstige Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Briefgrundschuld oder Baufinanzierung? Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von DTW | Immobilien­finanzierung beantworten Ihnen gerne Ihre Fragen. Schicken Sie uns gern eine Anfrage oder nutzen Sie unseren Rückrufservice!

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