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Baufinanzierungsrechner
Ihre Vorteile mit DTW:
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Berechnen Sie Ihre persönliche Baufinanzierung
Sie möchten eine Baufinanzierung berechnen oder vergleichen? Erstellen Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner Ihren ganz persönlichen Zins- und Tilgungsplan! Mit den Tools und Rechnern für die Baufinanzierung finden Sie ganz leicht die besten Bauzinsen für Ihr Vorhaben.
Kostenfreies Beratungstelefon:
0800 - 11 55 600
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Berechneter Zins: Annahmen
(fester Zinssatz)
Sollzinssatz
10 Jahre Sollzinsbindung
(nach 5 Jahren)
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10 Jahre Sollzinsbindung
(nach 10 Jahren)
(fester Zinssatz)
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10 Jahre Sollzinsbindung
(nach 15 Jahren)
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10 Jahre Sollzinsbindung
(nach 20 Jahren)
(fester Zinssatz)
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(nach 30 Jahren)
Tilgungsverlauf:
Schritt für Schritt zur Wunschimmobilie – Nutzen Sie unsere Baufinanzierungsrechner:
- 1Haushaltsrechner – Mit dem Kassensturz das Eigenkapital ermitteln
- 2Budgetrechner – Wie viel Haus kann ich mir leisten?
- 3Mieten oder Kaufen – Wie viel Miete zahlen Sie im Laufe der Jahre?
- 4Zinsrechner – Den besten Zins für Ihre Baufinanzierung finden
- 5Notar- und Grundbuchrechner – Nebenkosten der Baufinanzierung
- 6Tilgungsrechner - Individuellen Zins- und Tilgungsplan erstellen
- 7Optimale Zinsbindung – Kurze oder Lange Sollzinsbindung?
- 8Vergleichsrechner - Vergleichen Sie Angebote zur Baufinanzierung
- 9Vorfälligkeitsentschädigungsrechner – Gebühren bei vorzeitiger Auflösung
- 10Forward-Rechner – Jetzt günstige Zinsen für die Zukunft sichern
- 11Anschlussfinanzierung – Geld sparen bei der Umschuldung
Rechner zur Planung Ihrer Baufinanzierung
Haushaltsrechner
Mit dem Kassensturz das Eigenkapital ermitteln
Welche Rate kann ich mir leisten? Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie Ihr Eigenkapital und die maximale Darlehenssumme.
Budgetrechner
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Passend zur gewünschten Rate und dem Eigenkapital ermittelt der Budgetrechner den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie.
Mieten oder kaufen
Wie viel Miete zahlen Sie im Laufe der Jahre?
Berechnen Sie wieviel Miete Sie im Laufe der Zeit zahlen. Für die gleiche Summe könnten Sie auch in eine eigene Immobilie investieren.
Rechner Baufinanzierung
Zinsrechner
Den besten Zins für Ihre Baufinanzierung finden
Berechnen Sie mit dem Zinsrechner ihre individuellen Hypothekenzinsen, die Dauer der Rückzahlung Ihrer Immobilienfinanzierung oder die Restschuld nach der Zinsbindung.
Notar- und Grundbuchrechner
Nebenkosten der Baufinanzierung
Beim Bau und Kauf einer Immobilie oder bei einer Umschuldung fallen in der Regel Notar- und Grundbuchkosten an. Berechnen Sie mit dem Notar- und Grundbuchrechner Ihre Nebenkosten.
Tilgungsrechner
Individuellen Zins- und Tilgungsplan erstellen
Berechnen Sie mit dem Tilgungsrechner Ihre persönliche Baufinanzierung mit individuellem Zins- und Tilgungsplan.
Optimale Zinsbindung
Kurze oder Lange Sollzinsbindung?
Finden Sie die optimale Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung. Ab welchem Zinssatz lohnt sich die lange Zinsbindung?
Vergleichsrechner
Vergleichen Sie Angebote zur Baufinanzierung
Vergleichen Sie Angebote zur Baufinanzierung und berechnen Sie, wieviel Geld Sie mit DTW sparen können.
Rechner Anschlussfinanzierung
Vorfälligkeitsentschädigungsrechner
Gebühren bei vorzeitiger Auflösung
Bei einer vorzeitigen Auflösung einer Baufinanzierung vor Ende der Sollzinsbindung verlangen Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Berechnen Sie hier die möglichen Auflösungsgebühren.
Forward-Rechner
Jetzt günstige Zinsen für die Zukunft sichern
Der Forward-Rechner berechnet die aktuellen Darlehenszinsen für Ihre Anschlussfinanzierung in bis zu 60 Monaten. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute günstige Bauzinsen für morgen!
Anschlussfinanzierungsrechner
Geld sparen bei der Umschuldung
Zinsrechner für Anschlussfinanzierungen und Forward Darlehen. Berechnen Sie mit wenigen Eingaben eine günstige Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
Wie funktioniert der kompakte Baufinanzierungsrechner?
Berechnen Sie ganz schnell und leicht mit dem kompakten Baufinanzierungsrechner Ihre Hypothekenzinsen und finden die optimale Baufinanzierung. Der kompakte Baufinanzierungs-Rechner ist ein einfacher und kostenloser Online-Rechner um Ihren passenden Baukredit zu finden. Doch wie funktioniert der kompakte Baufinanzierungsrechner und welche Eingaben sind erforderlich?
Für die kompakte und schnelle Berechnung Ihrer Baufinanzierung sind nur wenige wichtige Informationen erforderlich:
Objektwert und Kaufpreis
Im ersten Schritt geben Sie einfach den Objektwert oder den Kaufpreis der Immobilie ein. Bitte beachten Sie:
- Bei einem Kauf geben Sie bitte den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler) eingeben.
- Bei einem Neubau geben Sie bitte die angemessenen Herstellungskosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) an.
- Bei der Anschlussfinanzierung tippen Sie den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.
Eigenkapitaleinsatz und Nebenkosten
In der Regel ist der Kaufpreis oder Objektwert nicht identisch mit dem Darlehensbetrag. In den meisten Fällen setzen Sie Eigenkapital ein oder haben bei einer Anschlussfinanzierungen eine geringere Restschuld.
Vergessen Sie nicht die Nebenkosten Ihrer Baufinanzierung bei Neubau und Kauf, wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklergebühren.
Wenn Sie noch keine konkreten Zahlen zum Eigenkapitaleinsatz und den Nebenkosten kennen, empfehlen wir Ihnen mit dem erweiterten Baufinanzierungsrechner zu arbeiten. Benötigtes Darlehen und Nebenkosten können im erweiterten Baufinanzierungsrechner ganz einfach ermittelt werden.
Nettodarlehensbetrag
Wenn Sie die Nebenkosten, Ihren Eigenkapitalanteil und die gewünschte Darlehenssumme bereits kennen ist der kompakte Rechner der schnellere Weg.
Hier geben Sie im zweiten Feld den gewünschten Nettodarlehensbetrag ein. Dies ist der Betrag, für den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.
Sollzinsbindung
Geben Sie im Feld Sollzinsbindung den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen Ihrer Baufinanzierung fest vereinbaren möchten. Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehensbetrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen tilgen.
Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung
Wählen Sie im nächsten Feld zwischen der Eingabe von "Anfängliche Tilgung in %", "Monatliche Rate in €" oder "Volltilgung".
Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung und die Höhe der Annuität zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 2% ein. Die Höhe der Rate wird dann aus Zins und Tilgung berechnet.
Bei Auswahl der Angabe Monatliche Rate geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an. Der Rechner ermittelt automatisch aus Ihrer Angabe die Höhe der anfänglichen Tilgung in der Rate.
Bei der Auswahl von "Volltilgung" wird die monatliche Rate und die Höhe der Tilgung so berechnet, dass das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.
Ergebnis des kompakten Rechners
In der Spalte Berechneter Zins sehen Sie auf den ersten Blick Ihren Effektiven Jahreszins, die gewählte Sollzinsbindung, die monatliche Rate und die ermittelte Restschuld des Darlehens.
Der graphische Tilgungsverlauf Ihrer Berechnung wird in der dritten Spalte veranschaulicht.
Das Rechenergebnis im Detail finden Sie dann unterhalb des kompakten Ergebnisses. Dort finden Sie alle wichtigen Angaben zu Ihrer Berechnung der Baufinanzierung.
Tilgungsplan und Ausdruck
Auf Grundlage Ihrer Eingaben im kompakten Baufinanzierungsrechner ermitteln wir für Sie einen Tilgungsplan als PDF. Diesen können Sie sich natürlich gerne abspeichern oder gar ausdrucken für Ihre Unterlagen.
Repräsentatives Beispiel
Da es sich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen handelt, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird, finden Sie in dieser Spalte das gesetzlich vorgeschriebene Repräsentative Beispiel. Grundlage eines repräsentativen Beispiels ist der Zins, zu dem mindestens zwei Drittel der Kreditverträge eines Darlehensgebers abgeschlossen werden können.
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sicher verschlüsselt
Welche Möglichkeiten bietet der erweiterte Baufinanzierungsrechner?
Der erweiterte Baufinanzierungsrechner bietet Ihnen zusätzliche Möglichkeiten zur Kompaktversion und berücksichtigt weitere Angaben zu Ihrer Immobilie bei der Berechnung der Immobilienfinanzierung. Auch wenn Sie noch keine konkreten Zahlen zu Ihrer gewünschten Darlehenssumme, dem Eigenkapitaleinsatz oder den Nebenkosten kennen, haben Sie mit dem erweiterten Baufinanzierungsrechner die Möglichkeit Ihre Baufinanzierung zu berechnen.
Darüber hinaus können Sie mit dem Online-Rechner eine mögliche Sondertilgung oder die Anpassung der Rate während der Sollzinsbindung eingeben. Auch die Nebenkosten der Baufinanzierung, wie die Maklergebühr, die Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer, werden bei Bedarf ausgewiesen.
Mit ein paar Angaben finden Sie Ihre passende Immobilienfinanzierung:
Finanzierungsvorhaben
Im ersten Schritt des erweiterten Baufinanzierungsrechners geben Sie den Grund Ihres Finanzierungsvorhabens an.
Sie haben die Auswahl zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie, dem Kauf eines Neubaus (zum Beispiel vom Bauträger) oder das eigene Bauvorhaben. Darüber hinaus gibt es noch die Möglichkeit die Angabe eines Umbaus, einer Modernisierung oder Sanierung sowie der Kapitalbeschaffung für Bestandsimmobilien. Auch die Auswahl einer Anschlussfinanzierung oder eines Forward-Darlehens ist möglich.
Art der Immobilie
Beim nächsten Schritt des Online-Rechners wählen sie die Objektart Ihrer Immobilie aus. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilien-, Zweifamilien- oder gar Mehrfamilienhaus? Ebenso können Sie darüber Angaben machen ob es sich um eine Doppelhaushälfte, ein Reiheneckhaus oder ein Reihenmittelhaus handelt.
Nutzung der Immobilie
Über das dritte Feld des Rechners geben Sie bitte an, ob Sie die Immobilie selber nutzen, diese vermietet oder gar teilvermietet wird. Von Eigennutzung spricht man, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese selbst zu Wohnzwecken nutzt. Erzielen Sie Mieteinahmen mit der Immobilie, geben Sie diese bitte an. Für vermietete Gewerbeimmobilien gelten individuelle Konditionen.
Postleitzahl des Objektes
Als bundesweiter Direktanbieter für Baufinanzierungen arbeiten wir auch mit zahlreichen Regionalbanken zusammen. Um Ihnen den bestmöglichen Zins für Ihre Baufinanzierung zu berechnen, geben Sie bitte die Postleitzahl an. Für Objekte im Ausland gelten individuelle Konditionen.
Eigenkapital und Eigenleistung
Sofern Sie über Eigenkapital verfügen und dies einsetzen möchten, haben Sie hier die Möglichkeit dies zu berücksichtigen. Die Eingabemöglichkeit einer möglichen Eigenleistung ist ebenfalls vorhanden. Eine Eigenleistung liegt dann vor, wenn Sie keine Handwerker beauftragen, sondern diese Arbeiten selbst erbringen.
Kaufpreis, Objektwert oder Baukosten
Je nach Finanzierungsvorhaben geben Sie in diesem Feld den Kaufpreis der zu erwerbenden Immobilie, den aktuellen Wert des Objekts bei einem Umbau, die Höhe der Anschlussfinanzierung oder die Baukosten beim eigenen Bauvorhaben ein.
Renovierungskosten
Bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie möchten viele unserer Kunden auch die erworbene Immobilie umgestalten oder renovieren. Hierfür haben sie im Feld Renovierungskosten die Möglichkeit Ihre Wünsche zu berücksichtigen.
Angaben zum Grundstück
Bei eigenen Bauvorhaben geben Sie im erweiterten Baufinanzierungsrechner bitte an, ob Sie das Grundstück erwerben möchten oder ob es bereits in Ihrem Besitz ist. Zusätzlich bitten wir Sie noch den Wert des Grundstücks oder den Preis des Grundstücks beim Kauf anzugeben. Dies ist wichtig für die Berechnung der Nebenkosten sowie den Beleihungsauslauf für das Hypothekendarlehen.
Maklergebühr
Maklerprovision oder Maklercourtage nennt man das Erfolgshonorar für die Vermittlung von Immobilien und Grundstücken. Sofern Sie Ihr Objekt über einen Makler erwerben, geben Sie bitte die entsprechende Maklergebühr (Anteil des Käufers) in Prozent an.
Sollzinsbindung
Geben Sie im Feld Sollzinsbindung den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen Ihrer Baufinanzierung fest vereinbaren möchten. Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehensbetrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Baudarlehen tilgen.
Vorlasten oder weitere Darlehen
Besteht bereits ein Eintrag im Grundbuch, dass die Immobilie als Sicherheit von einem anderen Darlehensgeber herangezogen werden kann, spricht man von einer Vorlast. Bitte geben Sie diese bereits bestehenden Darlehen als Vorlast oder weitere Darlehen an.
Abzulösendes Darlehen
Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung geben Sie bitte hier die Höhe des noch abzulösenden Darlehens an.
Umschuldungstermin
Bitte geben Sie hier den Termin der Umschuldung Ihrer Anschlussfinanzierung an. Dieses Datum kann das Ende der aktuell vereinbarten Sollzinsbindung sein oder das Datum zu dem ein Darlehen gekündigt wurde. Sie haben die Möglichkeit ein Datum bis zu 66 Monate in der Zukunft einzugeben. Der Baufinanzierungsrechner erkennt automatisch, ab wann es sich um ein Forward-Darlehen handelt.
Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung
Wählen Sie im nächsten Feld zwischen der Eingabe von "Anfängliche Tilgung in %", "Monatliche Rate in €" oder "Volltilgung".
Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung und die Höhe der Annuität zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 2 % ein. Die Höhe der Rate wird dann aus Zins und Tilgung berechnet.
Bei Auswahl der Angabe Monatliche Rate, geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an. Der Rechner für Baufinanzierungen ermittelt - gemäß Ihrer Angabe - automatisch die Höhe der anfänglichen Tilgung in der Rate.
Bei der Auswahl von "Volltilgung" wird die monatliche Rate und die Höhe der Tilgung so berechnet, dass das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.
Jährliche Sondertilgung
Beim erweiterten Baufinanzierungsrechner haben Sie die Möglichkeit eine jährliche Sondertilgung anzugeben. Diese wird entsprechend im Tilgungsplan und bei der Berechnung der Restschuld berücksichtigt.
Tilgungssatz-Änderung
Zusätzlich haben Sie im erweiterten Baufinanzierungsrechner die Möglichkeit den Tilgungssatz während der Sollzinsbindung zu ändern und somit Ihre monatliche Rate anzupassen. Dies wird ebenfalls bei der Berechnung Ihrer Angaben sowie im Tilgungsplan berücksichtigt.
Welche Ergebnisse zeigt Ihnen der Baufinanzierungsrechner von DTW?
Der Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen nicht nur den aktuellen Zins und die passende Tilgung, sondern auch zahlreiche weitere wichtige Ergebnisse und Kennzahlen, die für Ihre Immobilienfinanzierung wichtig sind.
Effektiver Jahreszins
Eines der wichtigsten Ergebnisse des Baufinanzierungsrechners ist der effektive Jahreszins. Dieser wird oft auch Effektivzins genannt. Der effektive Jahreszins ist sozusagen der Preis einer Immobilienfinanzierung und steht für die jährlichen Gesamtkosten. Er ist in der Regel etwas höher als der Nominalzins oder Sollzins und enthält die wichtigsten Kosten, die direkt mit dem Darlehen verbunden sind.
Gebundener Sollzinssatz
Der gebundene Sollzins wird beim Abschluss einer Baufinanzierung für die gesamte Sollzinsbindung vereinbart. Das heißt: Der Nominalzins bleibt unabhängig von der Entwicklung an den Kapitalmärkten während der Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung unverändert. Für das Ergebnis und die Berechnung der Rate wird der Sollzins vom Rechner ausgewiesen.
Monatliche Rate oder anfängliche Tilgung
Viele unserer Kunden geben in unseren Rechner für Baufinanzierungen die Tilgung in Prozent an, und möchten wissen, welche monatliche Rate auf Sie zukommt. Der Rechner von DTW kann sowohl die monatliche Rate berechnen als auch umgekehrt die Höhe der anfänglichen Tilgung bei der Eingabe der Wunschrate. Hierfür können Sie ganz einfach bei der Eingabe die Einstellungen ändern. Auch die Volltilgung können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner berechnen.
Restdarlehen nach Sollzinsbindung
Bei Baufinanzierungen ist es der Regelfall, dass der Darlehensbetrag nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht komplett getilgt ist. Der Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen die genaue Restschuld nach dem Ende der Sollzinsbindung an. Die Höhe der Restschuld nach der Sollzinsbindung hängt von der Höhe der Tilgung ab.
Grunderwerbsteuer je Bundesland
Je nach Vorhaben, zeigt Ihnen unser Rechner die Höhe der Grunderwerbsteuer entsprechend des jeweiligen Bundeslands an. Dafür sind in der Datenbank des Rechners die aktuellen Postleitzahlen hinterlegt. Mithilfe Ihrer Eingabe der PLZ erkennt der Rechner das jeweilige Bundesland und weist automatisch die passende Grunderwerbsteuer aus.
Notar- und Grundbuchgebühren
Weitere Nebenkosten der Baufinanzierung wie die Notar- und Grundbuchgebühren kann der erweiterte Baufinanzierungsrechner ebenfalls ausweisen. Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir jedoch unseren Notar- und Grundbuchrechner.
Maklergebühren
Der erweiterte Baufirechner von DTW berücksichtigt auch eine mögliche Maklerprovision. Diese wird automatisiert mit 3,57 % angenommen und kann manuell angepasst werden. Im Rechnerergebnis im Detail steht der Anteil der Maklerprovision des Käufers sowohl in Prozent als auch in Euro.
Summe Nebenkosten
Der Baufinanzierungsrechner summiert die Nebenkosten der Immobilienfinanzierung und weist die Gesamtsumme aus. Zahlreiche Experten empfehlen die Nebenkosten der Baufinanzierung aus Eigenkapital zu leisten.
Eigenkapital und Eigenleistung
Im Ergebnis der Berechnung steht auch das eingesetzte Eigenkapital und die Eigenleistungen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird die Baufinanzierung.
Nettodarlehensbetrag
Unter Berücksichtigung Ihrer Eigenleistung, dem Eigenkapital, der Nebenkosten der Baufinanzierung und dem Kaufpreis oder Wert der Immobilie wird der Nettodarlehensbetrag vom Baufinanzierungsrechner automatisch berechnet. Der Nettodarlehensbetrag ist der Auszahlungsbetrag einer Baufinanzierung und wird auch als Gesamtkreditbetrag bezeichnet.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist bei der Baufinanzierung eine wichtige Rechengröße, die das Verhältnis von der Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie beschreibt. Je niedriger der Beleihungsauslauf desto günstiger ist der Zins für die Baufinanzierung. Im Rechenergebnis wird der Beleihungsauslauf in Prozent ausgewiesen.
Zinsaufwand und Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Der Baufinanzierungsrechner von DTW summiert für Sie den gesamten Zinsaufwand und die gesamte Tilgungsleistung innerhalb der Sollzinsbindung.
Kalkulatorische Vertragslaufzeit
Die Vertragslaufzeit der Baufinanzierung beschreibt die Dauer, die der Darlehensnehmer insgesamt benötigt, bis er das Darlehen komplett zurückgezahlt hat. Dabei wird in der Regel angenommen, dass der vereinbarte Sollzinssatz auch nach der Sollzinsbindung bestehen bleibt. Deshalb ist die Vertragslaufzeit nur ein kalkulatorisches Ergebnis des Baufinanzierungsrechners. Dennoch ist diese Angabe gesetzlich vorgeschrieben.
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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins
Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €,Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €,Nettodarlehensbetrag: 300.000 €,Sollzinsbindung: 10 Jahre,Sollzinssatz (fester Zinssatz): 3,29 %,Anfängliche Tilgung: 1,25 %,Monatliche Rate: 1.135 €,Effektiver Jahreszins: 3,34 %,Restschuld nach Sollzinsbindung: 255.667 €,Vertragslaufzeit: 39 Jahre, 4 Monate,Anzahl der Raten: 472 Monatsraten,Zu zahlender Gesamtbetrag: 534.679 €Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen,das durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.Die Kondition gilt bis zu 55.56 % desBeleihungswertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freibleibend zum Stand 01.06.2023. Die Kreditvergabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objektwertprüfung.Zusätzlich fallen Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschulden an, wie Notarkosten,Kosten der Sicherheitenbestellung (z.B. für das Grundbuchamt), Gebäudeversicherungsowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind.Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
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