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Herstellungskosten

„Herstellungskosten“ ist ein handelsrechtlicher sowie steuerrechtlicher Begriff in der Immobilien­finanzierung, welcher der Bewertung von Wirtschaftsgütern und Vermögenswerten dient. Bei Immobilien fallen unter diesen alle entstehenden Kosten für den Bau eines Gebäudes, eine bauliche Erweiterung oder eine Sanierung, wenn dadurch eine deutliche Wertsteigerung des Objekts erzielt wird. Die Herstellungskosten sind daher auch eine wichtige Rechnungsgröße bei der Ermittlung des Beleihungswerts für eine Immobilien­finanzierung.

Allgemeine Definition von Herstellungskosten im Handelsrecht für die Immobilien­finanzierung

Im deutschen Recht sind Herstellungskosten im Allgemeinen exakt definiert. In § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) heißt es: „Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“ Sie dürfen nicht mit Anschaffungskosten für ein fertiges Wirtschaftsgut gleichgesetzt werden. Das Handels- und Steuerrecht ziehen hier klare Grenzlinien.

Unterschied von Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien

Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind alle jene, die der Käufer für den Erwerb einer Bestandsimmobilie leisten muss, also der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Zu der Kategorie der Herstellungskosten bei neuen Gebäuden zählen zunächst einmal die Baukosten für den Rohbau und Innenausbau der Immobilie. Das beinhaltet sowohl die Materialkosten als auch die Arbeitslöhne von Maurern, Zimmerleuten, Sanitär- und Heizungsbauer, Elektriker, Schreiner und dergleichen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Baugrundstückes und dessen Erschließung gehören ebenfalls zu den Kosten der Herstellung. Auch das Architektenhonorar fällt darunter ebenso wie Kosten für die Baugenehmigung und für die Bauplanung. Anschaffungen wie eine Spül- oder Waschmaschine für das neue Eigenheim gehören nicht dazu. Denn diese gelten als eigenständig nutzbare Wirtschaftsgüter.

Prinzipiell kann man sich merken: Neben den Aufwendungen für die Gebäudeerrichtung kann man für die Grundausstattung und Einbauten zur Wertverbesserung der Immobilie Herstellungskosten geltend machen. Alles andere sind Anschaffungskosten. Am Beispiel einer Klimaanlage lässt sich der Unterschied gut veranschaulichen. Im ersten Fall wird sie im Gebäude als fester wertsteigender Bestandteil baulich integriert. Im zweiten Fall handelt es sich beispielsweise um ein mobiles Klimagerät. Dieses könnte sein Besitzer auch in einem anderen Gebäude einsetzen.

Bewertungsgrundlage bei der Baufinanzierung

Wichtig zu wissen ist, auch im Hinblick auf eine Immobilien­finanzierung, dass Eigenleistungen beim Bau des Eigenheims nicht unter die Herstellungskosten fallen. Für Bauherren, die auf der Suche nach einer Baufinanzierung sind, ist zudem zu beachten, dass die Darlehensgeber in der Regel nicht die tatsächlichen Herstellungskosten bei ihren Finanzierungsangeboten berücksichtigen. Denn sie möchten vermeiden, dass der Objektwert der Immobilie durch eventuell überteuerte Baukosten zu hoch angesetzt wird. Daher werden für die Ermittlung des Beleihungswerts stattdessen angemessene Herstellungskosten herangezogen, die sich an den Bauaufwendungen für vergleichbare Immobilien orientieren. Wenn hierbei vom „Indexverfahren“ die Rede ist, handelt es sich üblicherweise um ein Prüfungsvorgehen, bei dem sich der Darlehensgeber für die Baufinanzierung auf den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts beruft.

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