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Wohnungseigentumsgesetz

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Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Eigentumsverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten bei Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen. Das Gesetz aus dem Jahr 1951 gibt vor, welche Bestandteile einer Immobilie dem einzelnen Wohnungsbesitzer (Sondereigentum) und welche allen Eigentümern gemeinsam (Gemeinschaftseigentum) gehören. Diese Aufteilung ist in der Teilungserklärung fixiert. Sie ermöglicht es, dass man jede Eigentumswohnung in einer Immobilie einzelnen kaufen bzw. verkaufen kann. Und somit kann sie auch für eine Immobilien­finanzierung belasten werden.

Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes berechtigt einen Grundstücksbesitzer dazu, das Grundstück und die auf ihm stehende Immobilie in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. Die Abgrenzung der verschiedenen Formen des Eigentums voneinander erfolgt durch die Teilungserklärung. Unterschieden wird dabei in erster Linie das Sondereigentum vom Gemeinschafts- bzw. Teileigentum (§§ 3 und 5 WEG). Ersteres legt die ausschließlich zu Wohnzwecken dienenden Einheiten fest, für deren Instandhaltung der Wohnungseigentümer dann auch alleine verantwortlich ist. Letzteres umfasst alle übrigen Räumlichkeiten, wie etwa Treppenhaus, Versorgungsräume, einen gemeinschaftlichen Fahrradkeller und so weiter, sowie den Außenbereich, die alle Eigentümer nutzen dürfen.

Hausverwaltung laut Wohnungseigentumsgesetz

Neben der Teilungserklärung, die notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden muss, beinhaltet das Wohnungseigentumsgesetz auch Vorschriften zur Eigentümerversammlung und der Hausverwaltung. In §§ 10 ff. WEG sind die diversen Rechte, Pflichten, die Nutzungsvorgaben und die Kostenaufteilung beschrieben. Welche Aufgaben der Verwalter oder die Verwaltergesellschaft übernimmt und welche Befugnisse sie dabei haben, definiert § 27 WEG. Auch zur Frage nach den Stimmanteilen bei den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen finden sich im WEG die entsprechenden Regelungen. So darf der Grundstückseigentümer anstelle des in § 25 Absatz 2 WEG vorgesehenen „Kopfstimmrechts“ die Stimmrechte auch entsprechend der Eigentumsanteile bemessen. Dies ist allgemein üblich und wird dann in der „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) festgelegt.

Das Wohnungseigentumsgesetz und die Immobilien­finanzierung

Das WEG spielt aufgrund der in ihm enthaltenen Eigentumsregelungen eine wichtige Rolle beim Kauf und der Finanzierung einer Eigentumswohnung. So ist beispielsweise die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse nach der Teilungserklärung gemäß WEG nicht zu verwechseln mit der sogenannten Realteilung. Diese ist im Baugesetzbuch (§ 19 BauGB) geregelt und sieht eine Teilung eines Grundstückes in zwei eigenständige, voneinander unabhängige Grundstücke vor, bei denen keinerlei Gemeinschaftseigentum mehr begründet ist.

Für jede Baufinanzierung bildet die exakte Bestimmung des Eigentums oder des Eigentumsanteils die Grundlage für alle weiteren Konditionen des Baudarlehens. Denn darüber ermittelt der Darlehensgeber bei der Immobilien­finanzierung den vollständigen Wert des Objekts. Von ihm ausgehend ergeben sich für den Darlehensnehmer die weiteren Darlehens­bedingungen, angefangen von den erforderlichen Sicherheiten über Zinssatz und Tilgungshöhe bis hin zur Laufzeit der Immobilien­finanzierung.

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476 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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