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Wegerecht

Unter Wegerecht versteht man das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zu nutzen, um auf sein eigenes Grundstück zu gelangen. Dieses wird häufig notwendig, wenn nach einer Grundstücksteilung eines der beiden Teilgrundstücke keinen direkten öffentlichen Zugang zur Straße mehr hat. Sowohl beim Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks als auch bei einer Immobilien­finanzierung beeinflusst ein Wegerecht die Wertermittlung der Immobilie.

Verschiedene Formen von Wegerecht

Bei der rechtlichen Abklärung aller Fragen um das Wegerecht werden zunächst die betroffenen Grundstücke unterschieden. Auf der einen Seite hat man das sogenannte „dienende“ Grundstück, welches überquert wird und somit den Zugang gewährt. Dieses räumt also das Wegerecht ein. Demgegenüber nimmt auf der anderen Seite das „herrschende“ Grundstück, auch Hinterliegergrundstück genannt, ein Wegerecht in Anspruch und profitiert von ihm. Weiterhin zu unterscheiden ist, ob das Wegerecht nur ein Gehrecht oder auch ein Fahrrecht vorsieht. Beim Gehrecht ist die Überquerung des dienenden Grundstücks nur zu Fuß gestattet, während das Fahrrecht auch eine Zufahrt mit dem Auto erlaubt. Allerdings darf man den Wagen nicht auf dem Zuweg parken.

Der rechtliche Umfang und die Rechtssicherheit beim einzelnen Wegerecht hängen entscheidend davon ab, ob es privatrechtlich oder öffentlich-rechtlich begründet ist. Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht kann zum Beispiel auf einem Grundstück liegen, wenn eine Feuerwehrzufahrt vorgeschrieben ist oder auch der Zugang zu einem Kinderspielplatz gewährt werden muss. Solche von der jeweiligen Kommune vorgegebene Wegerechte sind als Baulast im Baulasten­verzeichnis eingetragen.

Privatrechtlich kann ein Wegerecht zum einen zwischen zwei Grundstückseigentümer vertraglich vereinbart werden. An solch eine schuldrechtliche Vereinbarung sind allerdings nur die beiden Vertragsunterzeichner gebunden, so dass beim Verkauf eines Grundstücks das Wegerecht erlischt. Damit es auch bei einem Eigentümerwechsel weiterhin Gültigkeit besitzt, gibt es zum anderen die Möglichkeit, eine Grunddienstbarkeit zu bestellen. Diese wird dann im Grundbuch in der Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen. Somit ist das Wegerecht fortan an das Grundstück geknüpft, weshalb man hier von einem „dinglichen“ Recht spricht. Für die Bestellung einer Grunddienstbarkeit muss man einen Notar beauftragen. Er hilft auch bei der Präzisierung der vereinbarten Details des eingetragenen Wegerechts. Zum Beispiel kann es die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zugang oder die Zufahrt beinhalten.

Notwegerecht bedarf keines Grundbucheintrags

Falls ein Hinterliegergrundstück ausschließlich über ein fremdes Grundstück erreichbar ist, greift das Notwegerecht nach § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Auch ohne einen entsprechenden Grundbucheintrag ist dann der Eigentümer des vorderen Grundstücks gesetzlich verpflichtet, Zugang bzw. Zufahrt zu ermöglichen, hat aber zugleich gegenüber dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks einen rechtlichen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Bedeutung bei der Immobilienbewertung für eine Baufinanzierung

Bei einer Immobilien­finanzierung hat das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein eines Wegerechts Einfluss auf die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie. Üblicherweise wirkt es sich bei einem dienenden Grundstück gegenüber einem gänzlich unbelasteten Grundstück eher wertmindernd, bei einem herrschenden eher wertsteigernd aus. In welcher Höhe hängt sehr stark vom jeweiligen Einzelfall ab. Denn selbsverständlich sind all die unterschiedlichen rechtlichen und vertraglich vereinbarten Details zu berücksichtigen. So kann zum Beispiel der Anspruch oder die Verpflichtung auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für das Wegerecht Wertverluste oder Wertsteigerungen wieder teilweise ausgleichen.

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