Sollzinsbindung nennt man bei einer Immobilienfinanzierung den Zeitraum, für den ein konstanter Sollzinssatz festgeschrieben ist. Bauherren und Immobilienkäufer können bei der Baufinanzierung die Sollzinsbindung grundsätzlich frei wählen. Übliche Laufzeiten von Baukrediten sind fünf, zehn, zwölf, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Auch Sollzinsbindungen bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens sind möglich.
Planungssicherheit und Einsparpotential durch langfristige Sollzinsbindung
Gegenüber Kreditverträgen mit variablen Sollzinssätzen bieten Baudarlehen mit fester Sollzinsbindung den Vorteil der Planungssicherheit. Der Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung kann seine regelmäßigen finanziellen Belastungen bereits bei Vertragsabschluss über die gesamte Vertragslaufzeit sicher einkalkulieren. Zudem können langfristige Sollzinsbindungen auch ein hohes Einsparpotential beinhalten, falls zum Beispiel die Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde. Der günstige Bauzins bleibt nämlich über die gesamte vereinbarte Darlehenslaufzeit unverändert, selbst wenn in dieser Zeit die Zinsen für Immobilienfinanzierungen steigen. In Niedrigzinsphasen ist es also sinnvoll, wenn man sich den günstigen Sollzins durch die Wahl einer möglichst langfristigen Sollzinsbindung sichert.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung
Üblicherweise sind Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung nach dem Ablauf der Sollzinsbindung noch nicht komplett schuldenfrei, das heißt es besteht zum Ende der Laufzeit der Immobilienfinanzierung noch eine Restschuld. Diese muss man entweder aus Eigenkapital an den Darlehensgeber zurückzahlen oder durch eine sogenannte Anschlussfinanzierung tilgen. Für diese zweite Baufinanzierung wird dann entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen Marktzinsen ein neuer Sollzinssatz für eine weitere Darlehenslaufzeit, also eine neue Sollzinsbindung, vereinbart. Diese kann dann durchaus deutlich kürzer ausfallen als die Vertragslaufzeit der ersten Immobilienfinanzierung. Das hängt selbstverständlich auch davon ab, wie hoch die verbleibende Restschuld ist. In der Regel tilgt ein Schuldner seine Immobilienfinanzierung meist über insgesamt 30 bis 35 Jahre.
Kündigungsrecht bei der Baufinanzierung nach zehn Jahren
Wichtig zu wissen ist, dass bei Sollzinsbindungen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren der Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat. Dieses kann er zum Beispiel auch in Anspruch nehmen, wenn die Marktzinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. In solch einem Fall ist es möglich, sich eine günstigere Anschlussfinanzierung mit besseren Konditionen zu suchen, um für die weiteren Jahre die Zinsbelastung zu reduzieren.