Sollzinsbindung

Was ist eine Sollzinsbindung?

Sollzinsbindung nennt man bei einer Immobilien­finan­zierung den Zeitraum, für den ein konstanter Sollzinssatz festgeschrieben ist. Der Sollzins ist dabei über die Dauer hinweg vertraglich garantiert. Die Bank kann ihn nicht verändern. 

Im Gegensatz dazu gibt es variable Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht konstant ist. Ohne eine Sollzinsbindung kann der Darlehenszins hier entsprechend der Marktlage entweder steigen oder fallen. Das bedeutet für den Darlehensnehmer, dass seine Raten im Idealfall sinkender Bauzinsen am Markt niedriger ausfallen werden. Aber umgekehrt kann die Rate auch in erheblichem Umfang ansteigen, wenn der Marktzins deutlich anzieht.

Mit der Sollzinsbindung hat also ein Darlehensnehmer im Gegensatz zum variablen Zins eine hohe Planungssicherheit, weil er schon zu Beginn der Finanzierung weiß, wie hoch seine Raten über die gesamte Laufzeit der Sollzinsbindung sein werden.

Welche Sollzinsbindungen sind möglich?

Grundsätzlich hat der Darlehensnehmer die freie Wahl bei der Länge der Sollzinsbindung. Üblich sind Längen in 5-Jahres-Schritten von fünf, zehn, 15, 20, 25 oder bis zu sogar 30 Jahren. Auch Sollzinsbindungen bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens sind möglich.

Wann sind kurze oder lange Sollzinsbindungen zu empfehlen?

Die Wahl der optimalen Sollzinsbindung hängt in erster Linie von der aktuellen Marktlage bei den Bauzinsen und der Zinsentwicklung ab.

Stehen die Hypothekenzinsen beim Abschluss eines Immobiliendarlehens hoch, dann empfiehlt sich eher eine kurze Sollzinsbindung von vielleicht fünf Jahren. Das gilt insbesondere, wenn die Prognose in der Zukunft von fallenden Zinsen ausgeht. Mit der kürzeren Zinsbindungsdauer hat man dann nach ein paar Jahren die Möglichkeit, von den niedrigeren Zinsen bei der Anschluss­finanzierung zu profitieren.

Umgekehrt ist eine lange Sollzinsbindung sinnvoll, wenn die Bauzinsen am Markt aktuell niedrig sind und in der Tendenz künftig eher steigen werden. Unabhängig von den steigenden Bauzinsen zahlt man dann als Darlehensnehmer über den langen Zeitraum hinweg nur die günstigen Zinsen, die im Darlehensvertrag vereinbart wurden.

Welche Vor- und Nachteile haben kurze Sollzinsbindungen?

Sowohl kurze als auch lange Sollzinsbindungen haben ihre Vor- und Nachteile. Wesentlicher Vorteil einer kurzen Sollzinsbindung im Vergleich zu einer langen Zinsbindung ist der niedrigere Sollzinssatz.

Bei einer Baufinanzierung über beispielsweise 300.000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren beträgt aktuell der Sollzinssatz 3,24 Prozent. Bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 3,40 Prozent. Und bei einer Zinsbindung von 30 Jahren steigt der Sollzinssatz auf 3,69 Prozent.

Der entscheidende Nachteil einer kurzen Sollzinsbindung ist, dass die Zinsen am Finanzmarkt eventuell über die Zeit hinweg gestiegen sind. In dem Fall wird die Anschluss­finanzierung deutlich teurer. Darüber hinaus verbleibt für die Anschluss­finanzierung eine relativ hohe Restschuld nach Ablauf der kurzen Zinsbindungsfrist.

Aufgrund des Zinsänderungs­risikos hat der Darlehensnehmer bei einer kurzen Sollzinsbindung von vielleicht fünf oder zehn Jahren also weniger Planungssicherheit bei seinem Immobilienkredit.

Welche Vor- und Nachteile haben lange Sollzinsbindungen?

Der entscheidende Vorteil einer langen Sollzinsbindung ist die hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Der konstante Sollzinssatz bleibt über die lange Dauer garantiert und kann von der Bank nicht verändert werden, selbst wenn die Zinsen am Markt in der Zwischenzeit steigen.

Nachteilig wirkt sich für den Darlehensnehmer aus, dass die Banken auf lange Sollzinsbindungen einen Zinsaufschlag erheben. Je länger die Sollzinsbindung gewählt wird, umso höher fällt er aus. Allerdings kann sich der höhere Zinssatz rasch amortisieren, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen am Markt angestiegen sind.

Ein weiterer Nachteil einer langen Sollzinsbindungen kann sich ergeben, wenn die Hypothekenzinsen am Markt wider Erwarten nicht steigen, sondern fallen. In dem Fall ist man an den höheren garantierten Zinssatz gebunden und zahlt entsprechend höhere Raten.

Wovon hängt der Sollzinssatz ab?

Der Sollzinssatz hängt nicht allein von der Sollzinsbindung ab. Ausgehend vom Marktzins kalkulieren die Banken auch weitere Faktoren ein. Dazu zählen die Höhe des Kreditbedarfs, der Eigenkapitalanteil, Sicherheiten, der Tilgungssatz und die Bonität des Darlehensnehmers.

Berechnen Sie den Sollzinssatz für Ihren Baukredit doch ganz einfach mit unseren Baufinanzierungsrechnern. Nutzen Sie beispielsweise unseren Tilgungsrechner. Nach der Eingabe der wichtigsten Eckdaten zeigt Ihnen der Rechner im Ergebnis den berechneten Sollzinssatz für verschiedene Sollzinsbindungen an.

Wie unterscheidet sich eine Sollzinsbindung von 10 und 20 Jahren?

Wie sich eine Sollzinsbindung von 10 und 20 Jahren unterscheidet, veranschaulicht eine Beispielrechnung mit aktuellen Zahlen (Stand: Juni 2023).

Nehmen wir einen Netto­darlehens­betrag von 400.000 Euro und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent an.

Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren beträgt dann der Zinssatz 3,42 Prozent. Nach den zehn Jahren liegt das Restdarlehen ohne zusätzliche Sondertilgungen noch bei gut 305.000 Euro. Die gezahlten Zinsen betragen knapp 120.000 Euro.

Bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren erhält man einen Zinssatz von 3,75 Prozent. Nach den 20 Jahren ist das Restdarlehen ohne zusätzliche Sondertilgung auf rund 164.000 Euro gesunken. Die gezahlten Zinsen liegen dann insgesamt bei knapp 218.500 Euro.

Wann beginnt die Sollzinsbindung?

Die gewählte Sollzinsbindung läuft im Regelfall ab dem Tag, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird.

Der Beginn der Sollzinsbindung muss somit nicht zwangsläufig mit dem Datum des Vertragsabschlusses übereinstimmen. Es kann durchaus vorkommen, dass im Darlehensvertrag auch eine spätere Auszahlung vereinbart wurde. So kann zum Beispiel die Auszahlung auf einen Monat später festgelegt worden sein. In dem Fall beginnt die Zinsbindungsfrist erst mit der Auszahlung der Kreditsumme vier Wochen nach der Vertragsunterzeichnung.

Was passiert nach der Sollzinsbindung?

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist üblicherweise der Darlehensnehmer noch nicht komplett schuldenfrei. Das bedeutet, es verbleibt eine Restschuld, für die im Regelfall eine Anschluss­finanzierung nötig wird. Ausnahme ist das Volltigerdarlehen, bei dem die Sollzinsbindung so gewählt wurde, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Baudarlehen komplett getilgt worden ist.

Je länger die Sollzinsbindung war, desto geringer ist das Restdarlehen. Grundsätzlich hat man jetzt drei Möglichkeiten:

1. Rückzahlung des Restdarlehens auf einen Schlag aus vorhandenen finanziellen Mitteln
2. Prolongation, das heißt, man schließt bei der bisherigen Bank eine Anschluss­finanzierung ab
3. Umschuldung, bei der man eine Anschluss­finanzierung bei einer neuen Bank abschließt.

Für die Anschluss­finanzierung wird entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen Marktzinsen ein neuer Sollzinssatz für eine weitere Darlehenslaufzeit, also eine neue Sollzinsbindung, vereinbart. Diese kann dann durchaus deutlich kürzer ausfallen als die Vertragslaufzeit der ersten Immobilien­finan­zierung. Das hängt selbstverständlich auch davon ab, wie hoch die verbleibende Restschuld ist. In der Regel tilgt ein Schuldner seine Immobilien­finan­zierung meist über insgesamt 30 bis 35 Jahre.

Wie schützt ein fester Sollzins Kreditnehmer und Kreditgeber?

Die Zinsfestschreibung mit einem festen Sollzinssatz bindet beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finan­zierung gleichermaßen.

Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert ihn. Beide Seiten haben also eine hohe Planungssicherheit während der Dauer der Sollzinsbindung und sind beide geschützt vor Änderungen des Zinsniveaus. Der Kreditnehmer ist geschützt vor steigenden Zinsen. Und die Bank ist während der Sollzinsbindung geschützt vor sinkenden Zinsen.

Kann ich vorzeitig aus der Sollzinsbindung aussteigen?

Bei einer vorzeitigen Kündigung des Immobilienkredits spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle.

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finan­zierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen zu müssen. Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist das Baudarlehen ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen.

Mit diesem gesetzlichen Sonder­kündi­gungs­recht können Darlehensnehmer, die eine lange Zinsbindungsfrist bevorzugen, sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. So kann der Kreditnehmer es zum Beispiel in Anspruch nehmen, wenn die Marktzinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. In solch einem Fall ist es möglich, sich eine günstigere Anschluss­finanzierung mit besseren Konditionen zu suchen, um für die weiteren Jahre die Zinsbelastung zu reduzieren.

Wer früher als nach zehn Jahren seine Immobilien­finan­zierung kündigen möchte, muss mit einer Vorfälligkeits­entschädigung rechnen. Diese verlangen die Banken aufgrund der entgangenen Zinseinnahmen. Je nach Situation kann sich eine Kündigung aber dennoch lohnen, falls man eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung abschließen kann, so dass sich die Vorfälligkeits­entschädigung amortisiert.

Wie hoch die Vorfälligkeits­entschädigung im Einzelnen ausfällt, können Sie mit unserem Vorfälligkeits­entschädigungsrechner ermitteln. Der Rechner liefert Ihnen anhand der verbleibenden Sollzinsbindung und Restschuld einen Richtwert für die Höhe der Vorfälligkeits­entschädigung, die Sie bei Ihrer Baufinanzierung an Ihren Darlehensgeber zu zahlen haben.

Kann eine Sollzinsbindung für eine Immobilien­finan­zierung während der Laufzeit des Kredits verändert werden?

Die Sollzinsbindung kann während der Vertragslaufzeit des Kredits nicht verändert werden.

Eine Änderung der Sollzinsbindung ist nur durch eine Kündigung der Immobilien­finan­zierung und dem Abschluss einer neuen Baufinanzierung zu erreichen.

Wie beeinflussen wirtschaftliche Faktoren wie Inflation oder Zinserhöhungen die Sollzinsbindung für einen Kredit?

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie zum Beispiel eine hohe Inflation beeinflussen die Hypothekenzinsen am Markt. Das Zinsniveau ist dann relevant für die Wahl der Sollzinsbindung bei einer Immobilien­finan­zierung.

Je nachdem, wie die Zinsentwicklung sich gestaltet, empfiehlt sich eher eine kurze oder lange Sollzinsbindung. Sobald der Kreditvertrag mit einer Zinsfestschreibung unterzeichnet ist, ist man aber unabhängig von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, weil der feste Sollzins ja dann schon über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung vertraglich garantiert ist.