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U
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W
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Sachwert

Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet der Sachwert den materiellen Gesamtwert einer Immobilie, die zur Beleihung herangezogen werden soll. Der Sachwert berechnet sich aus dem Bodenwert (z.B. Grundstücksgröße) und dem Wert des Gebäudes (z.B. Kubikmeter des umbauten Raumes) und der Außenanlage. Der Gesamtwert des Beleihungsobjekts wird vom Darlehensgeber zur Bewilligung einer Immobilien­finanzierung überprüft und ermittelt. Eignet sich ein Objekt zur Beleihung, kann es als Sicherheit für die Vergabe einer Immobilien­finanzierung dienen.

Diese Komponenten ergeben den Sachwert bei der Baufinanzierung:

a) Der Bodenrichtwert, sprich der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils

b) die gesamten Herstellungskosten aller baulichen Anlagen

c) die kompletten Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Der Sachwert bei der Immobilien­finanzierung

Sogenannte Sachwertverfahren dienen der Ermittlung des Beleihungswertes von selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Bei Immobilien zur Kapitalanlage oder Vermietung wird dem hingegen ein Ertragswertverfahren herangezogen. Zuständig für eine entsprechende Immobilienbewertung ist ein ausgebildeter Sachverständiger oder Gutachter. Dieser nimmt den Bodenwert sowie die Beschaffenheit der Bausubstanz von Immobilie und möglichen Außenanlagen genau unter die Lupe, bestimmt die Herstellungskosten zum Bauzeitpunkt sowie Zustand und das Alter der Immobilie, abzüglich möglicher Wertminderungen. Normen, nach denen der Sachwert einer Immobilie beispielsweise für eine Immobilien­finanzierung bestimmt wird, liegen den einheitlichen und verbindlichen Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem Bewertungsgesetz (BewG) zugrunde.

Der Sachwert allgemein

Allgemein bezeichnet der Sachwert den Gebrauchswert von besonders wertvollen Wirtschaftsgütern wie beispielsweise von Immobilien, Kraftfahrzeugen (z.B. Oldtimer) oder Schmuck. Sachwerte sind von den Schwankungen des Kapitalmarktes weitestgehend unabhängig und dadurch wesentlich konstanter als dieser. Von einer möglichen Inflation ausgenommen bietet der Sachwert einen wirksameren Vermögensschutz gegenüber Geldwerten (wie beispielsweise Sparguthaben oder Lebensversicherungen). Aufgrund dessen neigen Sparer dazu ihre Ersparnisse bei Niedrigzins-Phasen vermehrt in Sachwerte zu investieren.

Aber auch Sachwerte können Schwankungen unterliegen, da sie physisch-realen Ressourcen obliegen und teilweise nur begrenzt verfügbar sind (wie beispielsweise Edelmetalle oder Rohstoffe). Sind die Sachwerte besonders nachgefragt, dann steigt ihr Wert. Ist die Nachfrage eines Sachwerts gering, wird auch der Wert reduziert. Eine breite Streuung in unterschiedliche Sachwerte ist daher der wichtigste Schritt zur Risikoeindämmung bei Kapitalanlagen.

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* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 11/2019.

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