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Sicherungszweckerklärung

Eine Sicherungszweckerklärung (auch: Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung oder Sicherungsabrede) ist eine Zusatzvereinbarung zu einem Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.  Die Erklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Eine Grundschuld ist zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.

Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die Parteien vereinbaren in der Sicherungszweckerklärung, welche konkreten Forderungen und Verbindlichkeiten im Rahmen der Immobilien­finanzierung mit der Grundschuld gesichert sind, sollte es zu einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers kommen. Die Erklärung definiert, welche Verwertungsrechte der Darlehensgeber hat. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen und wann er seine Rechte an der Immobilie geltend machen kann und wie die Verwertung durchgeführt wird.

Sicherungszweckerklärung – Schutz für den Darlehensnehmer

Für den Darlehensnehmer ist die Sicherungszweckerklärung vor allem dann unverzichtbar, wenn die tatsächliche Darlehenssumme niedriger ist als die Grundschuld. Die Erklärung schützt den Darlehensnehmer davor, dass der Finanzierungspartner im Falle einer Zahlungsunfähigkeit mehr Geld bekommt als ihm zusteht.

Mit anderen Worten: Die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld bleibt über die Laufzeit der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung gleich, während sich der Darlehensbetrag durch die Tilgung kontinuierlich verringert. Damit die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls jedoch nur auf den tatsächlichen noch ausstehenden Betrag zugreifen kann, wird die Sicherungszweckerklärung abgeschlossen.

Ohne Sicherungszweckerklärung könnte die Bank Forderungen in Höhe der gesamten Grundschuld erheben. Die Sicherungszweckerklärung dient dem Schutz des Darlehensnehmers. Sie schränkt die Besicherung auf eine tatsächliche echte Forderung ein. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für den Inhalt der Sicherungszweckerklärung. Sie ist formlos gültig und bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Darlehensgeber verwenden dafür in der Regel Standardformulare oder stellen sie als Teil des Vertragsdokumentes der Immobilienfinazierung aus.

Was ist mit der Grundschuld und der Sicherungszweckerklärung, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde?

Wenn der Immobilienkredit abbezahlt wurde, ändert sich nichts an der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Der Darlehensgeber bleibt auch nach der Tilgung des Baudarlehens als Grundschuldgläubiger vermerkt. Nun kann der Darlehensnehmer entscheiden was mit der Eintragung im Grundbuch geschehen soll. Eine Möglichkeit ist die Löschung des Grundbucheintrags bei einem Notar zu veranlassen. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Grundschuld erst einmal im Grundbuch stehen zu lassen. Dies bietet den Vorteil, dass bei einer eventuellen neuen Immobilien­finanzierung die Grundschuld einfach wieder genutzt werden kann. Wer plant seine Immobilie zu verkaufen ist in einigen Fällen mit der Löschung im Vorfeld des Verkaufs besser bedient, da somit der Verkaufsprozess beschleunigt werden kann. Wenn man nicht beabsichtigt einen weiteren Kredit aufzunehmen, dann ist die Löschung der Grundschuld ebenfalls eine Möglichkeit.

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