Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Sie dient zum Beispiel dazu, eine Immobilienfinanzierung abzusichern. Kann der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen, sichert sie dem Darlehensgeber zu, das Grundstück zwangsversteigern zu lassen. Grundschulden für Grundstücke werden in das Grundbuch eingetragen.
Das Thema Grundschuld ist für eine Baufinanzierung relevant, wenn es um den Neubau, den Kauf oder Verkauf einer Immobilie sowie eines Grundstücks geht. Sie bezieht sich dabei auf das Eigentum, für das die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Hierbei entstehen Grundbuchkosten, die gesetzlich vorgeschrieben sind.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt für jedes Grundstück geführt wird. Wechselt der Eigentümer bei einer Immobilienfinanzierung die finanzierende Bank, kann die Grundschuld weitergegeben werden. Es ist aber auch möglich, mehrere Gläubiger ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die unterschiedlichen Ränge im Grundbuch legen fest, wer im Falle einer Zwangsversteigerung in welcher Reihenfolge zum Zug kommt. Banken legen deshalb Wert darauf, bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung im Grundbuch an erster Stelle zu stehen.
Die Grundschuld: Eine Sicherheit für den Darlehensgeber
In der Praxis hat sich bei Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen die Grundschuld durchgesetzt. Sie bietet für die Bank und für den Schuldner der Baufinanzierung Vorteile. So kann der Darlehensgeber das Eigentum eines insolventen Darlehensnehmers ohne Gerichtsverfahren pfänden. Sie erlischt nicht von selbst, nachdem eine Immobilienfinanzierung abbezahlt wurde und muss vom Notar ausgetragen werden. Für den Darlehensnehmer hat das den Vorteil, dass die Grundschuld für eine Immobilienfinanzierung stehen bleiben und wiederverwendet werden kann.
Das ist bei der Hypothek anders. Sie erlischt, wenn die Immobilienfinanzierung abbezahlt wurde. Im Gegensatz zur Grundschuld, die unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderung ist, richtet sich die Hypothek nach der Restschuld der Immobilienfinanzierung.
Grundschulden gibt es in zwei Formaten: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld entsteht, wenn die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Briefgrundschuld entsteht erst, wenn das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief erstellt hat. In der Praxis schicken die Grundbuchämter diese Briefe direkt an die Bank. Für das Ausstellen dieses Briefes wird eine Gebühr erhoben.
Die Briefgrundschuld hat einen Vorteil: Wenn die Briefgrundschuld übertragen werden soll, genügt die Übergabe des Grundschuldbriefs. Bei der Buchgrundschuld für eine Immobilienfinanzierung muss dagegen jede Änderung im Grundbuch vermerkt werden.