Was ist eine Zweckerklärung bei der Baufinanzierung?
Die Zweckerklärung ist eine zusätzliche rechtsverbindliche Vereinbarung bei einer Immobilienfinanzierung.
Alternativ verwenden die Kreditinstitute in ihren Vertragsunterlagen auch die Begriffe „Zweckbestimmungserklärung“ oder „Sicherungszweckerklärung“.
Sie kann entweder als gesondertes Dokument oder als Passus im Darlehensvertrag einer Baufinanzierung gefasst sein.
Erforderlich ist die Zweckerklärung bei einer Immobilienfinanzierung immer dann, wenn das Baudarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Sie dient dabei auch dem Schutz des Darlehensnehmers. Dank ihr kann im Falle eines Zahlungsausfalls die Bank nur ihre berechtigten Forderungen ihm gegenüber geltend machen.
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Zweckerklärung zur Grundschuld bei einer Immobilienfinanzierung
Anders als bei einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden.
In der Zweckerklärung legen daher Darlehensnehmer und Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung fest, welche Forderungen mit der Grundschuld abgesichert werden soll.
Erst dadurch kommt eine Verknüpfung der Grundschuldbestellung mit dem Immobilienkredit zustande.
Während die Grundschuldbestellungsurkunde notariell beglaubigt sein muss, gibt es für die Zweckerklärung keine gesetzlichen Formvorschriften.
Üblicherweise findet ihre Unterzeichnung im Rahmen des Vertragsabschluss beim Kreditinstitut statt. Da die Standardformulare bzw. Vertragsklauseln komplex sind und weitreichende Konsequenzen haben, kann eine vorherige Beratung beim Notar dennoch sinnvoll sein.
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Schutz für den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung
Die Zweckerklärung kommt bei einer Immobilienfinanzierung dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber nicht mehr nachkommen kann. Denn in ihr sind die Verwertungsrechte des Kreditinstituts festgehalten.
Zum einen beschreibt sie, wann genau, d.h. unter welchen Bedingungen, die Bank ihre Rechte geltend machen kann.
Zum anderen beinhaltet sie die Art der Verwertungsdurchführung.
Für den Darlehensnehmer ebenfalls ganz wichtig: Sie bewahrt ihn zugleich davor, dass bei einer Zahlungsunfähigkeit und der nötigen Verwertung der Immobilie die Bank nicht mehr Geld erhalten kann, als ihr eigentlich zusteht.
Eine Zweckerklärung ist zum Schutz des Darlehensnehmers unverzichtbar, wenn:
- die eingetragene Grundschuld von vornherein höher ist als die Darlehenssumme und
- bei jeder Form von Immobilienfinanzierung mit kontinuierlicher Tilgung wie etwa bei einem Annuitätendarlehen.
Denn die Höhe der Grundschuld wird beim Abschluss eines Annuitätendarlehens im Grundbuch eingetragen. Über die gesamte Vertragslaufzeit bleibt sie dort in dieser Höhe stehen.
Allerdings verringert sich die Restschuld des Darlehensnehmers durch die Zahlung seiner Zins- und Tilgungsraten kontinuierlich. Sollte er irgendwann nicht mehr in der Lage sein, sein Darlehen zurückzuzahlen, steht der Bank eigentlich nur noch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt zu.
Damit dies auch rechtsverbindlich gilt, ist die Zweckerklärung nötig, weil erst sie die Besicherung auf den tatsächlich noch ausstehenden Forderungsbetrag beschränkt.