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Zweckerklärung

Die Zweckerklärung ist eine zusätzliche rechtsverbindliche Vereinbarung bei einer Immobilien­finanzierung. Alternativ verwenden die Kreditinstitute in ihren Vertragsunterlagen auch die Begriffe „Zweckbestimmungs­erklärung“ oder „Sicherungszweck­erklärung“. Sie kann entweder als gesondertes Dokument oder als Passus im Darlehensvertrag einer Baufinanzierung gefasst sein. Erforderlich ist die Zweckerklärung bei einer Immobilien­finanzierung immer dann, wenn das Baudarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Sie dient dabei auch dem Schutz des Darlehensnehmers. Dank ihr kann im Falle eines Zahlungsausfalls die Bank nur ihre berechtigten Forderungen ihm gegenüber geltend machen.

Zweckerklärung zur Grundschuld bei einer Immobilien­finanzierung

Anders als bei einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. In der Zweckerklärung legen daher Darlehensnehmer und Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung fest, welche Forderungen mit der Grundschuld abgesichert werden soll. Erst dadurch kommt eine Verknüpfung der Grundschuld­bestellung mit dem Immobilienkredit zustande. Während die Grundschuld­bestellungsurkunde notariell beglaubigt sein muss, gibt es für die Zweckerklärung keine gesetzlichen Formvorschriften. Üblicherweise findet ihre Unterzeichnung im Rahmen des Vertragsabschluss beim Kreditinstitut statt. Da die Standardformulare bzw. Vertragsklauseln komplex sind und weitreichende Konsequenzen haben, kann eine vorherige Beratung beim Notar dennoch sinnvoll sein.

Schutz für den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung

Die Zweckerklärung kommt bei einer Immobilien­finanzierung dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber nicht mehr nachkommen kann. Denn in ihr sind die Verwertungsrechte des Kreditinstituts festgehalten. Zum einen beschreibt sie, wann genau, d.h. unter welchen Bedingungen, die Bank ihre Rechte geltend machen kann. Zum anderen beinhaltet sie die Art der Verwertungsdurchführung. Und für den Darlehensnehmer ebenfalls ganz wichtig: Sie bewahrt ihn zugleich davor, dass bei einer Zahlungsunfähigkeit und der nötigen Verwertung der Immobilie die Bank nicht mehr Geld erhalten kann, als ihr eigentlich zusteht.

Wann immer die eingetragene Grundschuld von vornherein höher ist als die Darlehenssumme und bei jeder Form von Immobilien­finanzierung mit kontinuierlicher Tilgung wie etwa bei einem Annuitäten­darlehen ist eine Zweckerklärung für den Darlehensnehmer zu seinem Schutz unverzichtbar. Denn die Höhe der Grundschuld wird beim Abschluss eines Annuitäten­darlehens im Grundbuch eingetragen. Über die gesamte Vertragslaufzeit bleibt sie dort in dieser Höhe stehen. Allerdings verringert sich die Restschuld des Darlehensnehmers durch die Zahlung seiner Zins- und Tilgungsraten kontinuierlich. Sollte er irgendwann nicht mehr in der Lage sein, sein Darlehen zurückzuzahlen, steht der Bank eigentlich nur noch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt zu. Damit dies auch rechtsverbindlich gilt, ist die Zweckerklärung nötig, weil erst sie die Besicherung auf den tatsächlich noch ausstehenden Forderungsbetrag beschränkt. Ohne eine Zweckerklärung könnte der Darlehensgeber der Baufinanzierung seine Forderungen gegenüber dem Darlehensnehmer im Prinzip in Höhe der gesamten eingetragenen Grundschuld erheben.

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478 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 04/2020.

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