Was ist die Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung?
Die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilienfinanzierung ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde. Sie bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz einer Hypothek oder eines Baudarlehens unverändert bleibt, unabhängig von möglichen Zinsschwankungen am Markt.
Die Zinsbindungsfrist ist eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber (Bank oder Finanzinstitut). Während dieser festgelegten Frist bleiben die Zinsen stabil, was dem Kreditnehmer Planungssicherheit für die monatlichen Ratenzahlungen gibt.
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Was sind typische Zinsbindungsfristen bei der Immobilienfinanzierung?
Typische Zinsbindungsfristen bei Baufinanzierungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz, da Banken sich für längere Zeiträume gegen Zinsänderungsrisiken absichern müssen.
Es gibt auch Finanzierungsangebote mit variablen Zinssätzen, wie zum Beispiel bei einem Cap-Darlehen. Allerdings sind bei der Immobilienfinanzierung die sogenannten Festzinsdarlehen weitaus verbreiteter und daher der Regelfall.
Grundsätzlich kann bei Festzinsdarlehen der Darlehenssuchende die Zinsbindungsfrist für seine Baufinanzierung frei wählen. Allerdings hat die Entscheidung dann entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des Zinssatzes und infolgedessen auf die Tilgung sowie gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung.
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Was passiert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei einer Baufinanzierung stehen dem Kreditnehmer verschiedene Optionen zur Verfügung, je nach den individuellen Bedingungen und Zielen. Hier sind die gängigsten Möglichkeiten:
- Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindungsfrist endet, kann der Kreditnehmer mit der Bank oder dem Finanzinstitut eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Das bedeutet, dass für den noch ausstehenden Restbetrag des Darlehens neue Zinskonditionen festgelegt werden. Diese neuen Konditionen können wieder eine feste Zinsbindung beinhalten oder auch eine variable Verzinsung. Die Konditionen hängen von den aktuellen Zinsen am Markt ab sowie von der individuellen Bonität des Kreditnehmers.
- Vollständige Rückzahlung des Darlehens: Wenn der Kreditnehmer in der Lage ist, den noch ausstehenden Betrag des Darlehens zurückzuzahlen, kann er dies tun. Dies ist beispielsweise möglich, wenn das Darlehen während der Zinsbindungsfrist getilgt wurde oder wenn der Kreditnehmer über ausreichende Mittel verfügt, um das Darlehen komplett zurückzuzahlen.
- Umschuldung zu einer anderen Bank: Der Kreditnehmer kann sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch entscheiden, das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden, die möglicherweise attraktivere Zinskonditionen bietet.
Die Wahl der geeigneten Option hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuellen Marktzinsen, die individuelle finanzielle Situation und die persönlichen Ziele des Kreditnehmers. Eine rechtzeitige Planung für das Ende der Zinsbindungsfrist ist ratsam, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Es ist oft empfehlenswert, sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Bank und einem Baufinanzierungsvermittler in Verbindung zu setzen, um die verschiedenen Optionen zu besprechen.
Was sind die Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindungsfrist?
Die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt, bedeutet also eine Bauzinsgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Üblich sind dabei fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sie wird für die gewählte Vertragslaufzeit vom Darlehensgeber gewährt, unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln.
Eine lange Sollzinsbindung bietet daher ein hohes Maß an Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Wer sich in einer Niedrigzinsphase für eine lange Zinsbindung entscheidet, kann viel Geld sparen. Besonders, wenn die Zinsen für die Immobilienfinanzierung in der Zeit danach entsprechend stark steigen.
Umgekehrt hat eine lange vertragliche Zinsbindungsfrist den Nachteil, dass man gegebenenfalls bei sinkenden Marktzinsen für Baudarlehen nicht oder zumindest nicht so schnell reagieren kann.
Was ist die optimale Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung?
Bei den Überlegungen, welche Frist für die Zinsbindung bei der eigenen Immobilienfinanzierung die beste ist, spielt aber nicht nur die allgemeine Zinsentwicklung eine Rolle.
Der Darlehensnehmer sollte bedenken, dass Kreditinstitute den Sollzinssatz bei Baukrediten mit langer Sollzinsbindung höher ansetzen, als in Darlehensverträgen mit kürzerer Zinsbindungsfrist. Man kann also keine generelle Aussage darüber treffen, welcher Zeitraum für einen festgeschriebenen Zinssatz der optimale ist. Das hängt immer von den aktuellen Finanzierungsangeboten und den individuellen Voraussetzungen des Darlehensnehmers ab.
Ein guter Anhaltspunkt, welche Zinsbindungsfrist gewählt werden sollte, ist der "Optimale Zinsbindung"-Rechner von DTW | Immobilienfinanzierung.
Zum DTW | Optimale Zinsbindung RechnerGibt es trotz Zinsbindungsfrist vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten?
In Phasen von niedrigen bis sehr niedrigen Marktzinsen ist eine lange Zinsbindung prinzipiell empfehlenswert. Hintergrund ist der, dass in der langfristigen Sicht die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen logischerweise höher ist, als dass die Zinsen weiter fallen.
Sollte dann doch der unwahrscheinlichere Fall eintreten, dass die Zinsen weiter sinken, kann der Darlehensnehmer aber nach zehn Jahren dennoch reagieren.
Denn das „Ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB“ ermöglicht es, eine Immobilienfinanzierung mit langer Sollzinsbindung nach zehn Jahren kostenfrei ganz oder teilweise aufzulösen.
Und dann kann man je nach der konkreten Situation mit einer Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz in der Folgezeit von den eventuell gesunkenen Bauzinsen profitieren.
Zum DTW | Blog: Das Sonderkündigungsrecht § 489 BGBWas ist der Unterschied zwischen Zinsbindungsfrist und der Laufzeit einer Immobilienfinanzierung?
Bei einer exakten begrifflichen Abgrenzung sind die Zinsbindungsfrist und die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung deutlich voneinander zu unterscheiden.
Die Zinsbindungsfrist ist eine vereinbarte Vertragslaufzeit für die Immobilienfinanzierung. Meist verbleibt danach eine Restschuld, für die man eine Anschlussfinanzierung benötigt.
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Die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung ist dahingegen streng genommen die gesamte Zeit, welche die vollständige Tilgung der Darlehenssumme in Anspruch nimmt. Das heißt, dass man korrekterweise nur bei einem Volltilgerdarlehen die (vertragliche) Zinsbindungsfrist und die (gesamte) Laufzeit einer Baufinanzierung gleichsetzen kann.
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