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Zinsbindungsfrist

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

2,97
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Effektiver Jahreszins
Stand: 17.05.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
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Sollzinsbindung
 
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Monatliche Rate
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Gebundener
Sollzinssatz
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Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 22.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke

Zinsbindungsfrist in Kürze:

  • Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde.
  • Der Darlehensnehmer kann die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt, in der Regel frei wählen.
  • Je höher die Zinsbindungsfrist, desto höher ist in der Regel auch der Sollzins.
  • Der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren Zinsbindungsfrist das Baudarlehen ordentlich kündigen gemäß § 489 BGB.
  • Die Zinsbindungsfrist ist nicht identisch mit der Laufzeit der Baufinanzierung.

Baufinanzierungsrechner

5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre

Baufinanzierungsrechner

2,97
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Effektiver Jahreszins
2,93 % fester Sollzins p. a.
10 Jahre. Sollzinsbindung
Stand: 17.05.2024
Annahmen
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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 21.08.2023
Von Udo Hirschinger
am 21.08.2023

Was ist die Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung?

Die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilien­finan­zierung ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde. Sie bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz einer Hypothek oder eines Baudarlehens unverändert bleibt, unabhängig von möglichen Zinsschwankungen am Markt.

Die Zinsbindungsfrist ist eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber (Bank oder Finanzinstitut). Während dieser festgelegten Frist bleiben die Zinsen stabil, was dem Kreditnehmer Planungssicherheit für die monatlichen Ratenzahlungen gibt.

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Was sind typische Zinsbindungsfristen bei der Immobilien­finan­zierung?

Typische Zinsbindungsfristen bei Baufinanzierungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz, da Banken sich für längere Zeiträume gegen Zinsänderungsrisiken absichern müssen.

Es gibt auch Finanzierungsangebote mit variablen Zinssätzen, wie zum Beispiel bei einem Cap-Darlehen. Allerdings sind bei der Immobilien­finan­zierung die sogenannten Festzinsdarlehen weitaus verbreiteter und daher der Regelfall.

Grundsätzlich kann bei Festzinsdarlehen der Darlehenssuchende die Zinsbindungsfrist für seine Baufinanzierung frei wählen. Allerdings hat die Entscheidung dann entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des Zinssatzes und infolgedessen auf die Tilgung sowie gesamte Laufzeit der Immobilien­finan­zierung.

Baufinanzierungsrechner

Zins berechnen

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei einer Baufinanzierung stehen dem Kreditnehmer verschiedene Optionen zur Verfügung, je nach den individuellen Bedingungen und Zielen. Hier sind die gängigsten Möglichkeiten:

  1. Anschluss­finanzierung: Wenn die Zinsbindungsfrist endet, kann der Kreditnehmer mit der Bank oder dem Finanzinstitut eine Anschluss­finanzierung vereinbaren. Das bedeutet, dass für den noch ausstehenden Restbetrag des Darlehens neue Zinskonditionen festgelegt werden. Diese neuen Konditionen können wieder eine feste Zinsbindung beinhalten oder auch eine variable Verzinsung. Die Konditionen hängen von den aktuellen Zinsen am Markt ab sowie von der individuellen Bonität des Kreditnehmers.
  2. Vollständige Rückzahlung des Darlehens: Wenn der Kreditnehmer in der Lage ist, den noch ausstehenden Betrag des Darlehens zurückzuzahlen, kann er dies tun. Dies ist beispielsweise möglich, wenn das Darlehen während der Zinsbindungsfrist getilgt wurde oder wenn der Kreditnehmer über ausreichende Mittel verfügt, um das Darlehen komplett zurückzuzahlen.
  3. Umschuldung zu einer anderen Bank: Der Kreditnehmer kann sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch entscheiden, das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden, die möglicherweise attraktivere Zinskonditionen bietet.

Die Wahl der geeigneten Option hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuellen Marktzinsen, die individuelle finanzielle Situation und die persönlichen Ziele des Kreditnehmers. Eine rechtzeitige Planung für das Ende der Zinsbindungsfrist ist ratsam, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Es ist oft empfehlenswert, sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Bank und einem Baufinanzierungsvermittler in Verbindung zu setzen, um die verschiedenen Optionen zu besprechen.

Was sind die Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindungsfrist?

Die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt, bedeutet also eine Bauzinsgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Üblich sind dabei fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sie wird für die gewählte Vertragslaufzeit vom Darlehensgeber gewährt, unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln.

Eine lange Sollzinsbindung bietet daher ein hohes Maß an Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Wer sich in einer Niedrigzinsphase für eine lange Zinsbindung entscheidet, kann viel Geld sparen. Besonders, wenn die Zinsen für die Immobilien­finan­zierung in der Zeit danach entsprechend stark steigen.

Umgekehrt hat eine lange vertragliche Zinsbindungsfrist den Nachteil, dass man gegebenenfalls bei sinkenden Marktzinsen für Baudarlehen nicht oder zumindest nicht so schnell reagieren kann.

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Was ist die optimale Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung?

Bei den Überlegungen, welche Frist für die Zinsbindung bei der eigenen Immobilien­finan­zierung die beste ist, spielt aber nicht nur die allgemeine Zinsentwicklung eine Rolle.

Der Darlehensnehmer sollte bedenken, dass Kreditinstitute den Sollzinssatz bei Baukrediten mit langer Sollzinsbindung höher ansetzen, als in Darlehensverträgen mit kürzerer Zinsbindungsfrist. Man kann also keine generelle Aussage darüber treffen, welcher Zeitraum für einen festgeschriebenen Zinssatz der optimale ist. Das hängt immer von den aktuellen Finanzierungsangeboten und den individuellen Voraussetzungen des Darlehensnehmers ab.

Ein guter Anhaltspunkt, welche Zinsbindungsfrist gewählt werden sollte, ist der "Optimale Zinsbindung"-Rechner von DTW | Immobilien­finan­zierung.

Zum DTW | Optimale Zinsbindung Rechner

Gibt es trotz Zinsbindungsfrist vorzeitige Kündigungs­möglichkeiten?

In Phasen von niedrigen bis sehr niedrigen Marktzinsen ist eine lange Zinsbindung prinzipiell empfehlenswert. Hintergrund ist der, dass in der langfristigen Sicht die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen logischerweise höher ist, als dass die Zinsen weiter fallen.

Sollte dann doch der unwahrscheinlichere Fall eintreten, dass die Zinsen weiter sinken, kann der Darlehensnehmer aber nach zehn Jahren dennoch reagieren.

Denn das „Ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB“ ermöglicht es, eine Immobilien­finan­zierung mit langer Sollzinsbindung nach zehn Jahren kostenfrei ganz oder teilweise aufzulösen.

Und dann kann man je nach der konkreten Situation mit einer Anschluss­finanzierung zu einem günstigeren Zinssatz in der Folgezeit von den eventuell gesunkenen Bauzinsen profitieren.

Zum DTW | Blog: Das Sonder­kündi­gungs­recht § 489 BGB

Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindungsfrist und der Laufzeit einer Immobilien­finan­zierung?

Bei einer exakten begrifflichen Abgrenzung sind die Zinsbindungsfrist und die Laufzeit einer Immobilien­finan­zierung deutlich voneinander zu unterscheiden.

Die Zinsbindungsfrist ist eine vereinbarte Vertragslaufzeit für die Immobilien­finan­zierung. Meist verbleibt danach eine Restschuld, für die man eine Anschluss­finanzierung benötigt.

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Die Laufzeit einer Immobilien­finan­zierung ist dahingegen streng genommen die gesamte Zeit, welche die vollständige Tilgung der Darlehenssumme in Anspruch nimmt. Das heißt, dass man korrekterweise nur bei einem Volltilgerdarlehen die (vertragliche) Zinsbindungsfrist und die (gesamte) Laufzeit einer Baufinanzierung gleichsetzen kann.

Zum DTW | Tilgungsrechner

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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €, Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €, Nettodarlehensbetrag: 300.000 €, Sollzinsbindung: 10 Jahre, Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,93 %, Anfängliche Tilgung: 1,00 %, Monatliche Rate: 983 €, Effektiver Jahreszins: 2,97 %, Restschuld nach Sollzinsbindung: 265.192 €, Vertragslaufzeit: 46 Jahre, 10 Monate, Anzahl der Raten: 562 Monatsraten, Zu zahlender Gesamtbetrag: 551.398 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu 55.56 % des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 17.05.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

Annahmen Hinweis Zins-Chart

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