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Das Sonder­kündi­gungs­recht bei der Immobilien­finan­zierung gemäß § 489 BGB

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Berechneter Zins

3,05
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Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 24.02.2022

Was man bei der Baufinanzierung über das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB und den sich daraus bietenden Chancen wissen sollte!

Wer eine Immobilien­finan­zierung mit einem festen Zinssatz und fester Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart hat, kann den Darlehensvertrag mit dem Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Fristen beim Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB

Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Baudarlehens. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Nicht selten wird bei der Immobilien­finan­zierung die Kreditsumme in Teilen ausgezahlt, zum Beispiel beim Neubau entsprechend der einzelnen Baufortschritte. Für das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB ist immer das Datum entscheidend, an dem der letzte Euro der Kreditsumme ausgezahlt wurde. Völlig unerheblich ist allerdings, wie lange die Sollzinsbindung des bestehenden Baudarlehens noch laufen würde.

Vollständige oder teilweise Kündigung einer Immobilien­finan­zierung möglich

Das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB ermöglicht – wie gesagt – sowohl die vollständige als auch eine teilweise Kündigung der Immobilien­finan­zierung. Letztere kann in Betracht kommen, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise eine größere Summe als Sonderrückzahlung leisten könnte, dies aber eventuell laut Darlehensvertrag über eine vereinbarte und entsprechend begrenzte Sondertilgungsklausel nicht machbar ist. Eine Immobilien­finan­zierung vollständig zu kündigen, dafür gibt es meist folgende zwei Gründe. Entweder man kann sein Baudarlehen mit Eigenkapital, das man angespart oder vielleicht ererbt hat, vorzeitig komplett zurückzahlen oder man hat eine alternative Anschluss­finanzierung gefunden, die deutlich bessere Zinskonditionen bietet als die bestehende Baufinanzierung. Auf diese Weise bietet das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB die Option, durch eine Umschuldung aus einem teuren Baukredit herauszukommen.

Einen Musterbrief zur Kündigung Ihrer Immobilien­finan­zierung nach § 489 BGB finden Sie hier.

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Wirksamkeit der Kündigung einer Immobilien­finan­zierung nach § 489 BGB

In allen Fällen wird die Kündigung der Immobilien­finan­zierung nach § 489 BGB erst wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Daher sollte ein Darlehensnehmer sicherstellen, dass er bei einer geplanten Umschuldung die Anschluss­finanzierung termingerecht abschließen kann. Der bürokratische Aufwand für einen Bankenwechsel bei der Immobilien­finan­zierung ist übrigens entgegen den Behauptungen vieler Kreditinstitute nicht sehr hoch. Und  die damit verbundenen Kosten zum Beispiel für die Änderung des Grundbucheintrags können sich rasch amortisieren. Denn das Einsparpotential durch eine Anschluss­finanzierung mit einem niedrigeren Zinssatz kann enorm sein. Bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro.

Sonderkündigung und vorzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

Wer davon profitieren möchte und eventuell noch eine Immobilien­finan­zierung hat, deren Sollzinsbindung noch keine zehn Jahre läuft, für den kann in einer Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen zur Umschuldung attraktiv sein. Mit ihm kann man sich bis zu fünf Jahre vor der Auszahlung der Kreditsumme den aktuellen Zinssatz sichern. Das eröffnet die Möglichkeit, zum Beispiel nach bereits acht Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen.  Zwei Jahre später würde man dann bei seiner bestehenden Immobilien­finan­zierung die kostenfreie Sonderkündigung gemäß § 489 vornehmen und mit dem Forward-Darlehen fristgerecht die bisherige, teurere Baufinanzierung ablösen.

Kündigung der Immobilien­finan­zierung bei anderen Voraussetzungen

Das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 gilt nur für Baufinanzierungen mit fester Sollzinsbindung. Bei einem Darlehensvertrag für eine Immobilien­finan­zierung mit veränderlichem Zinssatz kommt es nicht zum Tragen. Dieser kann allerdings jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden.

Wenn die Sollzinsbindung einer Immobilien­finan­zierung bereits vor der vollständigen Darlehenstilgung endet, liegt für den Baukredit keine feste Zinsbindung mehr vor. Auch in diesem Fall spielt das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 keine Rolle. Man kann hier jedoch eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist aussprechen, sofern keine neue Sollzinsbindung vereinbart wurde.

Ein weiteres Beispiel, bei dem das Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 nicht zur Anwendung kommt, ist der Verbraucherkredit, der nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist. Wer einen solchen zum Beispiel als Moder­nisierungs­darlehen abgeschlossen hat, kann ihn sechs Monate nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

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Sonderfall beim Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 BGB

Einen Sonderfall bei den Fristen für das kostenfreie Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 gibt es beim Forward-Darlehen, wenn es zur Anschluss­finanzierung beim selben Darlehensgeber abgeschlossen wurde. Ausschlaggebend für den frühestmöglichen Zeitpunkt der Kündigung ist hier nicht der Tag der Kreditauszahlung, sondern das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen. Dies wurde in einem Gerichtsurteil am 14. September 2015, Aktenzeichen I-1 O 68/15, bestätigt. Die ausführlichen Hintergründe und Details dieses speziellen Falls haben wir für Sie in unserem Blog-Artikel „Sonder­kündi­gungs­recht bei Forward-Darlehen“ zusammengefasst.

Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung: Bei den aktuell günstigen Bauzinsen ist der Blick in die Vertragsunterlagen einer bestehenden Baufinanzierungen lohnenswert. Denn eventuell bestehen Möglichkeiten, mit dem kostenfreien Sonder­kündi­gungs­recht gemäß § 489 den aktuellen Darlehensvertrag durch eine bedeutend günstigere Immobilien­finan­zierung abzulösen. Falls Sie Fragen zu dieser Option haben, beraten Sie unsere Finanzierungexperten selbstverständlich jederzeit gerne ausführlich und unverbindlich.

Einen Musterbrief zur Kündigung Ihrer Immobilien­finan­zierung nach & 489 BGB finden Sie hier.

Sonder­kündi­gungs­recht auch bei Volltilgerdarlehen

Nach § 489 BGB haben Sie auch bei einem Volltilgerdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonder­kündi­gungs­recht.

Das Sonder­kündi­gungs­recht ist von der Höhe der anfänglichen Tilgung unabhängig, d.h. es gilt auch für ein Volltilgerdarlehen mit gebundenem Sollzins.

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Objektwert

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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