Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGBWas man bei der Baufinanzierung über das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB und den sich daraus bietenden Chancen wissen sollte!

Wer eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Zinssatz und fester Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart hat, kann den Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Fristen beim Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB

Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Baudarlehens. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Nicht selten wird bei der Immobilienfinanzierung die Kreditsumme in Teilen ausgezahlt, zum Beispiel beim Neubau entsprechend der einzelnen Baufortschritte. Für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB ist immer das Datum entscheidend, an dem der letzte Euro der Kreditsumme ausgezahlt wurde. Völlig unerheblich ist allerdings, wie lange die Sollzinsbindung des bestehenden Baudarlehens noch laufen würde.

Vollständige oder teilweise Kündigung einer Immobilienfinanzierung möglich

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB ermöglicht – wie gesagt – sowohl die vollständige als auch eine teilweise Kündigung der Immobilienfinanzierung. Letztere kann in Betracht kommen, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise eine größere Summe als Sonderrückzahlung leisten könnte, dies aber eventuell laut Darlehensvertrag über eine vereinbarte und entsprechend begrenzte Sondertilgungsklausel nicht machbar ist. Eine Immobilienfinanzierung vollständig zu kündigen, dafür gibt es meist folgende zwei Gründe. Entweder man kann sein Baudarlehen mit Eigenkapital, das man angespart oder vielleicht ererbt hat, vorzeitig komplett zurückzahlen oder man hat eine alternative Anschlussfinanzierung gefunden, die deutlich bessere Zinskonditionen bietet als die bestehende Baufinanzierung. Auf diese Weise bietet das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB die Option, durch eine Umschuldung aus einem teuren Baukredit herauszukommen.

Wirksamkeit der Kündigung einer Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB

In allen Fällen wird die Kündigung der Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB erst wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Daher sollte ein Darlehensnehmer sicherstellen, dass er bei einer geplanten Umschuldung die Anschlussfinanzierung termingerecht abschließen kann. Der bürokratische Aufwand für einen Bankenwechsel bei der Immobilienfinanzierung ist übrigens entgegen den Behauptungen vieler Kreditinstitute nicht sehr hoch. Und  die damit verbundenen Kosten zum Beispiel für die Änderung des Grundbucheintrags können sich rasch amortisieren. Denn das Einsparpotential durch eine Anschlussfinanzierung mit einem niedrigeren Zinssatz kann enorm sein. Bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro.

Sonderkündigung und vorzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

Wer davon profitieren möchte und eventuell noch eine Immobilienfinanzierung hat, deren Sollzinsbindung noch keine zehn Jahre läuft, für den kann in einer Niedrigzinsphase ein Forward-Darlehen zur Umschuldung attraktiv sein. Mit ihm kann man sich bis zu fünf Jahre vor der Auszahlung der Kreditsumme den aktuellen Zinssatz sichern. Das eröffnet die Möglichkeit, zum Beispiel nach bereits acht Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen.  Zwei Jahre später würde man dann bei seiner bestehenden Immobilienfinanzierung die kostenfreie Sonderkündigung gemäß § 489 vornehmen und mit dem Forward-Darlehen fristgerecht die bisherige, teurere Baufinanzierung ablösen.

Kündigung der Immobilienfinanzierung bei anderen Voraussetzungen

Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 gilt nur für Baufinanzierungen mit fester Sollzinsbindung. Bei einem Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit veränderlichem Zinssatz kommt es nicht zum Tragen. Dieser kann allerdings jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden.

Wenn die Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Darlehenstilgung endet, liegt für den Baukredit keine feste Zinsbindung mehr vor. Auch in diesem Fall spielt das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 keine Rolle. Man kann hier jedoch eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist aussprechen, sofern keine neue Sollzinsbindung vereinbart wurde.

Ein weiteres Beispiel, bei dem das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 nicht zur Anwendung kommt, ist der Verbraucherkredit, der nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist. Wer einen solchen zum Beispiel als Modernisierungsdarlehen abgeschlossen hat, kann ihn sechs Monate nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Sonderfall beim Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB

Einen Sonderfall bei den Fristen für das kostenfreie Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 gibt es beim Forward-Darlehen, wenn es zur Anschlussfinanzierung beim selben Darlehensgeber abgeschlossen wurde. Ausschlaggebend für den frühestmöglichen Zeitpunkt der Kündigung ist hier nicht der Tag der Kreditauszahlung, sondern das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen. Dies wurde in einem Gerichtsurteil am 14. September 2015, Aktenzeichen I-1 O 68/15, bestätigt. Die ausführlichen Hintergründe und Details dieses speziellen Falls haben wir für Sie in unserem Blog-Artikel „Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen“ zusammengefasst.

Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung: Bei den aktuell günstigen Bauzinsen ist der Blick in die Vertragsunterlagen einer bestehenden Baufinanzierungen lohnenswert. Denn eventuell bestehen Möglichkeiten, mit dem kostenfreien Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 den aktuellen Darlehensvertrag durch eine bedeutend günstigere Immobilienfinanzierung abzulösen. Falls Sie Fragen zu dieser Option haben, beraten Sie unsere Finanzierungexperten selbstverständlich jederzeit gerne ausführlich und unverbindlich.

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