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Volltilgerdarlehen

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Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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Berechneter Zins

2,98
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 16.04.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,94%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 16.04.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Volltilgerdarlehen in Kürze:

  • Spezielle Art des Annuitätendarlehens bei der Baufinanzierung.
  • Konstante monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
  • Das Baudarlehen ist bei einem Volltilgerdarlehen am Ende der Sollzinsbindung vollständig getilgt.
  • Sind die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig, dann sind Volltilgerdarlehen interessant.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 23.08.2023

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form der Baufinanzierung, bei der das Darlehen innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Bei Volltilgerdarlehen ist die Sollzinsbindung und die Gesamtlaufzeit der Immobilien­finan­zierung daher identisch. Der Darlehensbetrag ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückbezahlt und es besteht keine Restschuld für den Darlehensnehmer.

Wie bei allen Annuitäten­darlehen zeichnen sich auch Volltilgerdarlehen durch eine konstante monatliche Rate aus. Sie setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen.

Allerdings können die monatlichen Raten bei einem Volltilgerdarlehen höher sein als bei einem herkömmlichen Baukredit, bei dem die Tilgung niedriger ist. Bei den meisten normalen Baudarlehen besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung daher eine Restschuld, für die dann eine Anschluss­finanzierung erforderlich ist.

Volltilgerdarlehen

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Was sind die Vorteile vom Volltilgerdarlehen?

Die Vorteile eines Volltilgerdarlehens liegen in der Planungssicherheit und dem Wegfall einer Restschuld am Ende der Laufzeit. Die Höhe der Tilgungsrate wird bei einem Volltilgerdarlehen so festgesetzt, dass das Baudarlehen zum Ende der Sollzinsbindung komplett getilgt ist.

Das bringt mehrere Vorteile für den Immobilienkäufer oder Bauherren mit sich. An erster Stelle bieten Volltilgerdarlehen eine absolute Zinssicherheit, da die Immobilien­finan­zierung mit nur einer Finanzierungsrunde abgeschlossen ist.

Für den Bauherren besteht also kein Risiko im Hinblick auf mögliche zukünftige Zinsänderungen.

Ebenso entfällt selbstverständlich die Notwendigkeit des Neuverhandelns oder Auswählens einer Anschluss­finanzierung.

Diese Form der Immobilien­finan­zierung gewährleistet somit eine maximale Planungssicherheit. Denn die monatlichen Raten und der genaue Zeitpunkt bis zur vollständigen Tilgung des Annuitäten­darlehens sind bereits vorab festgelegt.

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Was ist der Nachteil vom Volltilgerdarlehen?

Die Kehrseite der Medaille bei Volltilgerdarlehen liegt in den relativ hohen Tilgungsraten: Damit der gesamte Kaufpreis in einer einzigen Finanzierungsrunde zurückbezahlt werden kann, ist in der Regel einer höherer Tilgungssatz im Vergleich zu "klassischen" Annuitäten­darlehen notwendig. Die daraus resultierenden hohen monatlichen Raten müssen entsprechend über viele Jahre in das Haushaltsbudget einkalkuliert werden.

Außerdem sind Volltilgerdarlehen häufig recht unflexibel. Viele eröffnen die Möglichkeiten zur Sondertilgung, Tilgungs­aussetzung oder zu anderen Änderungen der ursprünglichen Konditionen.

Gerade das Recht auf Sondertilgungen kann für Darlehensnehmer allerdings sehr interessant sein.

Im Falle einer Erbschaft, zum Beispiel, kann man eine größere Summe außerhalb der regulären Ratenzahlung zurückzahlen und damit in der Folge Zinsen sparen.

Und sollte man nach einer gewissen Zeit doch den Wunsch hegen, auf eine andere Darlehensform umzusteigen, dann gilt: Auch bei Volltilgerdarlehensverträgen besteht gemäß § 489 BGB ein Sonder­kündi­gungs­recht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme.

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Warum sind Volltilgerdarlehen besonders in Niedrigzinsphasen attraktiv?

Volltilgerdarlehen sind insbesondere in Zeiten von niedrigen Zinsen attraktiv, weil die geringeren Zinsbelastungen zu monatlich niedrigeren Raten führen.

So können auch Bauherren von ihnen profitieren, für die diese Form der Baufinanzierung ansonsten eventuell nicht infrage käme. Auch bei der Anschluss­finanzierung können Volltilgerdarlehen sehr interessant sein. Denn dann ist man als Bauherr oder Immobilienkäufer zumindest nach der zweiten Finanzierungsrunde komplett schuldenfrei.

Gibt es die Option auf Sondertilgung bei einem Volltilgerdarlehen?

In der Regel bieten Volltilgerdarlehen keine oder nur eingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeiten. Da bei einem Volltilgerdarlehen der Kredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt wird und die monatlichen Raten entsprechend berechnet sind, um dieses Ziel zu erreichen, gibt es normalerweise keine Notwendigkeit oder Möglichkeit für zusätzliche Sondertilgungen.

Der Grund dafür liegt darin, dass Sondertilgungen bei einem Volltilgerdarlehen das ursprünglich festgelegte Tilgungs- und Zahlenkonzept beeinflussen könnten. Da das Ziel eines Volltilgerdarlehens ist, das Darlehen innerhalb der Laufzeit vollständig abzubezahlen, werden die monatlichen Raten so berechnet, dass sie diese Zielsetzung erfüllen.

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Wenn Sie die Option von Sondertilgungen wünschen oder in Erwägung ziehen, sollten Sie dies im Vorfeld mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzinstitut besprechen. Es ist möglich, dass es spezielle Kreditangebote gibt, die eine gewisse Flexibilität für zusätzliche Tilgungen bieten, jedoch sind solche Optionen bei klassischen Volltilgerdarlehen eher selten anzutreffen.

Expertentipp

Zinsrabatt bei Volltilgerdarlehen

Je kürzer die Sollzinsbindung, desto höher ist der Tilgungssatz bei einem Volltilgerdarlehen. Auch die monatliche Rate aus Zins und Tilgung wird dadurch höher.

Jedoch belohnen Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen höhere Tilgungsraten oftmals mit attraktiven Zinsrabatten.

Das heißt: Bei höherer Tilgung, wie bei Volltilgerdarlehen, profitieren Sie meist auch von einem günstigeren Zinssatz bei der Baufinanzierung.

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