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Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte. Das Baugesetzbuch formuliert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Bei der Immobilien­finanzierung ist der Verkehrs- bzw. Marktwert eine wichtige Richtgröße für den Finanzierungspartner.

Verkehrswert für die Baufinanzierung durch das Sachwertverfahren

Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Gutachterausschuss der Gemeinde. Dieser sammelt Kaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Aber auch private Gutachter können den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Sollte bei einer Baufinanzierung der Kaufpreis einer Immobilie in Zweifel stehen, so kann sich ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten lohnen. Wichtig dabei zu beachten ist, dass der Verkehrswert immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung Gültigkeit besitzt.

Bei der Immobilien­finanzierung berechnet man den Verkehrswert üblicherweise mit dem Sachwertverfahren. Anwendung findet es bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Bestimmung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.

Trennung von Gebäude- und Grundstückswert

Beim Gebäudewert findet zunächst eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungskosten. Im nächsten Schritt wird eine Alterswertminderung in Abzug gebracht, ferner spielen die Lage des Grundstücks und der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle. Unabhängig davon bestimmt man Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts. Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben den Sachwert einer Immobilie.

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Verkehrswert die Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen die Finanzierungspartner häufig ein Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert und es Banken daher als besonders sicher erscheint. Dennoch ist zu beachten, dass in der Realität der Verkehrswert erheblich vom Kauf-/Verkaufspreis abweichen kann.

Weitere Methoden zur Wertbestimmung für die Immobilien­finanzierung

Neben dem Sachwertverfahren gibt es für die Ermittlung des Verkehrswertes auch noch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren wendet man bei Renditeobjekte wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.

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