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Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

3,12
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 11.06.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,08%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 16.06.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Verkehrswert in Kürze:

  • Der Verkehrswert ist der objektive, gutachterlich ermittelte Marktwert einer Immobilie.
  • Gültigkeit besitzt der Verkehrswert nur zum Stichtag seiner Ermittlung.
  • Bei der Immobilienfinanzierung orientieren sich die Banken am Verkehrswert.
  • Die Darlehensgeber setzen den Beleihungswert anhand des Verkehrswerts fest.
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Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 07.05.2024

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist ein objektiver, gutachterlich ermittelter Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte.

Bei der Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung berücksichtigt der Gutachter den Grundstückswert und den Zeitwert des Gebäudes. Der von ihm so ermittelte Verkehrswert entspricht dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Gültigkeit besitzt dieser offizielle Verkehrswert daher immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung.

Welche rechtliche Bedeutung hat der Verkehrswert?

Bei der Immobilienbewertung hat der Verkehrswert sowohl baurechtliche, steuerrechtliche und bankrechtliche Bedeutung.

In den verschiedenen Rechtsgebieten gibt es daher auch mehrere Definitionen, wobei der Begriff Verkehrswert dem gesetzlichen Terminus Marktwert gleichgestellt ist.

Definition Marktwert einer Immobilie im Bankenrecht

Im Pfandbriefgesetz (PfandBG) findet sich in § 16, Abs. 2, folgende Definition:

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag,

  • für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag
  • zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber,
  • nach angemessenem Vermarktungszeitraum,
  • in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte,
  • wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Bei einer Baufinanzierung sind die Banken durch das Pfandbriefgesetz daran gebunden, den Beleihungswert der Immobilie immer anhand dieses Markt- bzw. Verkehrswerts zu ermitteln.

Definition Verkehrswert gemäß Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert in § 194 den Verkehrswert von Immobilien:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,

  • der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
  • nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
  • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verkehrswert von Immobilien im Steuerrecht

Die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen regelt in Deutschland das Bewertungsgesetz (BewG), wobei sich die Paragrafen §§ 68 bis 94 im Speziellen der Bewertung von unbebauten, baureifen und bebauten Grundstücken widmen.

Die Feststellung des steuerrechtlichen Marktwerts erfolgt demgemäß über die sogenannte „Wertermittlungsverordnung (WertV) und den „Wertermittlungsrichtlinien“ (WertR), die der Ermittlung der Verkehrswerten von Immobilien dienen.

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Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?

Folgende Faktoren können Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen:

  • Alter und Baujahr der Immobilie
  • Grundstück
  • Lage, Infrastruktur und Umgebung
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Gebäudezustand
  • Bauweise
  • Energetischer Zustand
  • Anzahl Zimmer, Größe und Aufteilung
  • Stockwerk bei Wohnungen und ggf. Fahrstuhl
  • Terrasse, Balkon oder Garten
  • Keller, Nebengebäude
  • Garagen, Stellplätze und Parkmöglichkeiten
  • etc.

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Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann in der Realität erheblich vom Kauf- bzw. Verkaufspreis der Immobilie abweichen.

Der Verkehrswert wird nach rechtsverbindlichen Verordnungen und Richtlinien anhand objektiver Merkmale der Immobilie von einem Gutachter zu einem Stichtag berechnet.

Demgegenüber ist ein Kauf-/Verkaufspreis einer Immobilie zu einem gewissen Grad auch subjektiv. Denn er kommt durch die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Käufer der Immobilie zustande.

Nicht allein der objektive Marktwert, sondern auch die ganz individuellen Bewertungen der Immobilie durch den Käufer und den Verkäufer fließen in die Preisgestaltung mit ein. So kann das Ergebnis der Verhandlungen zum Beispiel ein hoher Liebhaberpreis (deutlich über dem Verkehrswert) oder ein niedriger Schnäppchenpreis (deutlich unter dem Verkehrswert) sein.

Kostenloser Immobilienwertrechner

Eine schnelle und kostenlose Orientierung über den Wert einer Immobilie gibt Ihnen unser Immobilienwertrechner. Eine verlässliche Marktwertermittlung kann nur von einer Expertin oder einem Experten vor Ort vorgenommen werden. Es handelt sich hier lediglich um einen Schätzwert auf Basis von realen Verkaufswerten.

Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei der Baufinanzierung?

Den Markt- bzw. Verkehrswert ziehen Banken bei einer Baufinanzierung heran, um den Beleihungswert der Immobilie festzulegen.

Bei Immobilien­finan­zierungen bildet der Beleihungswert die Grundlage für die maximale Höhe des gewährten Netto­darlehens­betrags. Den Wert der Immobilie, die als grundpfandrechtliche Kreditabsicherung dient, dürfen Banken allerdings nicht beliebig ansetzen.

Bei der Beleihungswertermittlung sind die Darlehensgeber gesetzlich dazu verpflichtet, sich nach dem unabhängig ermittelten Verkehrswert zu richten. Hierbei setzt das Pfandbriefgesetz den Hypothekenbanken in § 16, Abs. 2, PfandBG deutliche Grenzen:

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten,

  • der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie
  • und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes,
  • der normalen regionalen Marktgegebenheiten
  • sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.
  • Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
  • Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Für die Immobilienbewertung benötigen Banken daher ein aktuelles Wertgutachten, das den Markt- bzw. Verkehrswert des Beleihungsobjekts ausweist.

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Was passiert wenn der Kaufpreis höher ist als der Verkehrswert?

Wenn Sie eine Baufinanzierung für den Immobilienerwerb benötigen, ist bei Diskrepanzen nicht der Kaufpreis, sondern stets der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich.

Falls Sie für Ihre persönliche Traumimmobilie bereit sind einen Liebhaberpreis zu zahlen, der deutlich jenseits von objektiven Maßstäben der Immobilienbewertung liegt, wird der Darlehensgeber diesen Kaufpreis bei einer Immobilien­finan­zierung nicht als Objektwert für die Beleihungswertermittlung ansetzen.

Selbst wenn die Bank Ihnen entgegen kommen wollte, darf sie aufgrund des Bankenrechts nicht den überhöhten Kaufpreis für die Festsetzung des Beleihungswerts heranziehen.

In solchen Fällen kann Ihnen also eine Finanzierungslücke drohen. Denn die maximale Kreditsumme, welche die Bank auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens gewähren kann, fällt womöglich zu niedrig aus. Um solch eine Finanzierungslücke zu schließen, müssten Sie also einen höheren Eigenkapitalanteil oder Zusatzsicherheiten einbringen.

Bei einigen Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finan­zierung haben Sie die Möglichkeit, bei entsprechend guter Bonität auch Baudarlehen bis zu 110 % des Beleihungswertes zu erhalten.

Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?

Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der Gutachterausschuss der Gemeinde oder ein fachkundiger Gutachter.

Der kommunale Gutachterausschuss sammelt Immobilienkaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Wenn das Verkehrswertgutachten von einem privaten fachkundigen Sachverständigen erstellt wird, prüft dieser nach gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienbewertung die Objektunterlagen und nimmt eine Immobilienbesichtigung vor.

Die wichtigsten Anlässe, ein offizielles Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben, sind:

  • Immobilienbewertung für eine Baufinanzierung.
  • Für eine gewünschte Beleihung der Immobilie, z.B. für Modernisierungskredite oder eine Kapital­beschaffung.
  • Vor der Veräußerung einer Immobilie, um einen möglichen Verkaufspreis ermitteln zu lassen.
  • Im Erbfall, um Pflichtteils- bzw. Erbansprüche bei Vererbung einer Immobilie abzuklären.
  • Bei einer Scheidung zur Bestimmung der Vermögensansprüche der Ehepartner.
  • In steuerlichen Fragen wie z.B. die Festsetzung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
  • Im Wirtschaftsrecht für die Bilanzierung und Vermögensfeststellung.

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Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt entweder im Sachwertverfahren, Ertragswert­verfahren oder Vergleichswertverfahren. Bei der Immobilienbewertung für eine Baufinanzierung bestehen die Banken meist auf das Sachwertverfahren.

Für Hypothekenbanken ist der Verkehrswert die maßgebliche Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen sie üblicherweise das Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert, was den Banken als besonders sicher erscheint.

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird angewendet bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Ermittlung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.

Ermittlung des Gebäudesachwerts:

  • Bei der Bestimmung des Gebäudewerts findet im ersten Schritt eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungs­kosten.
  • Im nächsten Schritt wird eine entsprechende Alterswertminderung in Abzug gebracht.
  • Des Weiteren spielen die Lage des Objekts, der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle, die bei der Gebäudebewertung Berücksichtigung finden.

Ermittlung des Grundstückwerts:

  • Den Wert des Grundstücks bestimmt man anhand des Bodenrichtwerts.

Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben im Sachwertverfahren den Verkehrswert der Immobilie:

Verkehrswert = Bodenrichtwert des Grundstücks + Gebäudesachwert

Ertragswert­verfahren:

Das Ertragswert­verfahren wendet man bei Renditeobjekten wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.

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Expertentipp

Besserer Beleihungsauslauf - niedrigere Zinsen

Wenn die gewährte Kreditsumme, die sich aus dem Verkehrs- und Beleihungswert der zu finanzierende Immobilie ergibt, zu niedrig ist, benötigen Sie einen höheren Eigenkapitalanteil, zusätzliche Sicherheiten und/oder eine entsprechend gute Bonität für das gewünschte Baudarlehen.

Unabhängig davon gilt: Höherer Eigenkapitalanteil und Zusatzsicherheiten verbessern bei einer Immobilienfinanzierung immer den Beleihungsauslauf und damit sinken für Sie die Zinskosten.

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