Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist ein objektiver, gutachterlich ermittelter Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte.
Bei der Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung berücksichtigt der Gutachter den Grundstückswert und den Zeitwert des Gebäudes. Der von ihm so ermittelte Verkehrswert entspricht dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Gültigkeit besitzt dieser offizielle Verkehrswert daher immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung.
Welche rechtliche Bedeutung hat der Verkehrswert?
Bei der Immobilienbewertung hat der Verkehrswert sowohl baurechtliche, steuerrechtliche und bankrechtliche Bedeutung.
In den verschiedenen Rechtsgebieten gibt es daher auch mehrere Definitionen, wobei der Begriff Verkehrswert dem gesetzlichen Terminus Marktwert gleichgestellt ist.
Definition Marktwert einer Immobilie im Bankenrecht
Im Pfandbriefgesetz (PfandBG) findet sich in § 16, Abs. 2, folgende Definition:
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag,
- für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag
- zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber,
- nach angemessenem Vermarktungszeitraum,
- in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte,
- wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bei einer Baufinanzierung sind die Banken durch das Pfandbriefgesetz daran gebunden, den Beleihungswert der Immobilie immer anhand dieses Markt- bzw. Verkehrswerts zu ermitteln.
Definition Verkehrswert gemäß Baugesetzbuch
Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert in § 194 den Verkehrswert von Immobilien:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,
- der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verkehrswert von Immobilien im Steuerrecht
Die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen regelt in Deutschland das Bewertungsgesetz (BewG), wobei sich die Paragrafen §§ 68 bis 94 im Speziellen der Bewertung von unbebauten, baureifen und bebauten Grundstücken widmen.
Die Feststellung des steuerrechtlichen Marktwerts erfolgt demgemäß über die sogenannte „Wertermittlungsverordnung (WertV) und den „Wertermittlungsrichtlinien“ (WertR), die der Ermittlung der Verkehrswerten von Immobilien dienen.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?
Folgende Faktoren können Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen:
- Alter und Baujahr der Immobilie
- Grundstück
- Lage, Infrastruktur und Umgebung
- Wohn- und Nutzfläche
- Gebäudezustand
- Bauweise
- Energetischer Zustand
- Anzahl Zimmer, Größe und Aufteilung
- Stockwerk bei Wohnungen und ggf. Fahrstuhl
- Terrasse, Balkon oder Garten
- Keller, Nebengebäude
- Garagen, Stellplätze und Parkmöglichkeiten
- etc.
Baufinanzierungsrechner
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert einer Immobilie kann in der Realität erheblich vom Kauf- bzw. Verkaufspreis der Immobilie abweichen.
Der Verkehrswert wird nach rechtsverbindlichen Verordnungen und Richtlinien anhand objektiver Merkmale der Immobilie von einem Gutachter zu einem Stichtag berechnet.
Demgegenüber ist ein Kauf-/Verkaufspreis einer Immobilie zu einem gewissen Grad auch subjektiv. Denn er kommt durch die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Käufer der Immobilie zustande.
Nicht allein der objektive Marktwert, sondern auch die ganz individuellen Bewertungen der Immobilie durch den Käufer und den Verkäufer fließen in die Preisgestaltung mit ein. So kann das Ergebnis der Verhandlungen zum Beispiel ein hoher Liebhaberpreis (deutlich über dem Verkehrswert) oder ein niedriger Schnäppchenpreis (deutlich unter dem Verkehrswert) sein.
Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei der Baufinanzierung?
Den Markt- bzw. Verkehrswert ziehen Banken bei einer Baufinanzierung heran, um den Beleihungswert der Immobilie festzulegen.
Bei Immobilienfinanzierungen bildet der Beleihungswert die Grundlage für die maximale Höhe des gewährten Nettodarlehensbetrags. Den Wert der Immobilie, die als grundpfandrechtliche Kreditabsicherung dient, dürfen Banken allerdings nicht beliebig ansetzen.
Bei der Beleihungswertermittlung sind die Darlehensgeber gesetzlich dazu verpflichtet, sich nach dem unabhängig ermittelten Verkehrswert zu richten. Hierbei setzt das Pfandbriefgesetz den Hypothekenbanken in § 16, Abs. 2, PfandBG deutliche Grenzen:
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten,
- der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie
- und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes,
- der normalen regionalen Marktgegebenheiten
- sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.
- Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
- Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Für die Immobilienbewertung benötigen Banken daher ein aktuelles Wertgutachten, das den Markt- bzw. Verkehrswert des Beleihungsobjekts ausweist.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen
Was passiert wenn der Kaufpreis höher ist als der Verkehrswert?
Wenn Sie eine Baufinanzierung für den Immobilienerwerb benötigen, ist bei Diskrepanzen nicht der Kaufpreis, sondern stets der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich.
Falls Sie für Ihre persönliche Traumimmobilie bereit sind einen Liebhaberpreis zu zahlen, der deutlich jenseits von objektiven Maßstäben der Immobilienbewertung liegt, wird der Darlehensgeber diesen Kaufpreis bei einer Immobilienfinanzierung nicht als Objektwert für die Beleihungswertermittlung ansetzen.
Selbst wenn die Bank Ihnen entgegen kommen wollte, darf sie aufgrund des Bankenrechts nicht den überhöhten Kaufpreis für die Festsetzung des Beleihungswerts heranziehen.
In solchen Fällen kann Ihnen also eine Finanzierungslücke drohen. Denn die maximale Kreditsumme, welche die Bank auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens gewähren kann, fällt womöglich zu niedrig aus. Um solch eine Finanzierungslücke zu schließen, müssten Sie also einen höheren Eigenkapitalanteil oder Zusatzsicherheiten einbringen.
Bei einigen Finanzierungspartner von DTW | Immobilienfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, bei entsprechend guter Bonität auch Baudarlehen bis zu 110 % des Beleihungswertes zu erhalten.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswerts ist der Gutachterausschuss der Gemeinde oder ein fachkundiger Gutachter.
Der kommunale Gutachterausschuss sammelt Immobilienkaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Wenn das Verkehrswertgutachten von einem privaten fachkundigen Sachverständigen erstellt wird, prüft dieser nach gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienbewertung die Objektunterlagen und nimmt eine Immobilienbesichtigung vor.
Die wichtigsten Anlässe, ein offizielles Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben, sind:
- Immobilienbewertung für eine Baufinanzierung.
- Für eine gewünschte Beleihung der Immobilie, z.B. für Modernisierungskredite oder eine Kapitalbeschaffung.
- Vor der Veräußerung einer Immobilie, um einen möglichen Verkaufspreis ermitteln zu lassen.
- Im Erbfall, um Pflichtteils- bzw. Erbansprüche bei Vererbung einer Immobilie abzuklären.
- Bei einer Scheidung zur Bestimmung der Vermögensansprüche der Ehepartner.
- In steuerlichen Fragen wie z.B. die Festsetzung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
- Im Wirtschaftsrecht für die Bilanzierung und Vermögensfeststellung.
Baufinanzierungsrechner
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt entweder im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Bei der Immobilienbewertung für eine Baufinanzierung bestehen die Banken meist auf das Sachwertverfahren.
Für Hypothekenbanken ist der Verkehrswert die maßgebliche Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen sie üblicherweise das Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert, was den Banken als besonders sicher erscheint.
Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird angewendet bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Ermittlung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.
Ermittlung des Gebäudesachwerts:
- Bei der Bestimmung des Gebäudewerts findet im ersten Schritt eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungskosten.
- Im nächsten Schritt wird eine entsprechende Alterswertminderung in Abzug gebracht.
- Des Weiteren spielen die Lage des Objekts, der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle, die bei der Gebäudebewertung Berücksichtigung finden.
Ermittlung des Grundstückwerts:
- Den Wert des Grundstücks bestimmt man anhand des Bodenrichtwerts.
Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben im Sachwertverfahren den Verkehrswert der Immobilie:
Verkehrswert = Bodenrichtwert des Grundstücks + Gebäudesachwert
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wendet man bei Renditeobjekten wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.
Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.