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Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist bei Immobilien­finanzierungen eine einfache, aber wichtige Rechengröße des Kreditgeschäftes, die das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert beschreibt. Für die Finanzierungsanbieter ist er ein Anhaltspunkt, wie hoch ihr Risiko bei der jeweiligen Baufinanzierung hinsichtlich der eingesetzten Sicherheiten des Kreditsuchenden ist. Daher schlägt sich der Beleihungsauslauf auch bei den Konditionen einer Immobilien­finanzierung nieder. Je höher er ausfällt, desto höhere Zinsen verlangen die Darlehensgeber.

Der Beleihungsauslauf bei der Immobilien­finanzierung kann leicht errechnet werden

Der Beleihungsauslauf bei der Immobilien­finanzierung wird immer in Prozent angegeben und berechnet sich als Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus dem Objektwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von zehn Prozent. Folgendes Beispiel veranschaulicht die Berechnung des Beleihungsauslauf: Angenommen die gewünschte Baufinanzierung liegt bei 150.000 Euro, um eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro zu kaufen. Dann beträgt nach Abzug des zehnprozentigen Sicherheitsabschlags der Beleihungswert des Objekts 270.00 Euro. Der Quotient aus 150.000 Euro zu 270.000 Euro ergibt 0,56 beziehungsweise 56 Prozent.

Bauzins-Staffelungen je nach Höhe des Beleihungsauslaufs

Die Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung haben für ihre verschiedenen Finanzierungsangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Wert von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise einen Baukredit zu einem Basiszinssatz. Darüber hinaus erhöht sich in Schritten der Sollzinssatz um einen Aufschlag von einigen Prozentpunkten, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Mehr Eigenkapital oder Sicherheiten senken den Beleihungsauslauf

Nicht selten kommt es vor, dass man als Kreditsuchender einer Immobilien­finanzierung mit seinem Beleihungsauslauf knapp über einem Staffelungsschritt in jenen Tabellen liegt. Dann ist es überlegenswert, ob man seinen Beleihungsauslauf nicht ein wenig „verbessern“ kann. Beträgt er zum Beispiel statt 81 Prozent nur 79 Prozent könnte man in eine niedrigere Stufe mit einem geringerem Zinssatz fallen. Erreichen kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung eine Senkung seines Beleihungsauslaufs prinzipiell auf zwei Wegen. Erstens er entscheidet sich für einen höheren Eigenkapitaleinsatz, damit die Darlehenssumme geringer ausfällt. Zweitens heben zusätzliche Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung den Beleihungswert an. In beiden Fällen sowie bei deren Kombination mindert sich der Beleihungsauslauf, so dass man seinen Darlehensvertrag zu einem niedrigeren Zinssatz abschließen kann.

Geregelte Beleihungsgrenzen spielen bei der Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle

Grundsätzlich dürfen Kreditinstitute gemäß ihren Satzungsvorschriften und gesetzlichen Bestimmungen bei Baufinanzierungen eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beleihen. Das bedeutet, dass stets nur ein gewisser Anteil des Objektwertes als Absicherung für die Immobilien­finanzierung dienen kann. Für den Darlehensnehmer ist es daher wichtig zu beachten, seine Eckdaten für die Immobilien­finanzierung im Blick zu behalten. Die Variablen Eigenkapitalanteil, Darlehenssumme, einsetzbare Sicherheiten, Beleihungswert, Beleihungsgrenze oder Beleihungsauslauf spielen beim Vergleich der Konditionen von Darlehensverträgen eine entscheidende Rolle. Denn über diese lässt sich letztendlich bei Abschluss einer günstigen Immobilien­finanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit viel Geld sparen.

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