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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

3,01
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 27.01.2023
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,97%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 29.01.2023. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Baugeld in Kürze:

  • Baugeld ist Fremdkapital, das man für einen Immobilienkauf oder Neubau einsetzen kann
  • Eine hohe Eigenkapitalquote vergünstigt das Baugeld
  • Das Annuitätendarlehen ist die übliche Kreditform beim Baugeld
  • Baugeld gibt es auch als Förderdarlehen mit Bundesförderung
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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 25.01.2023

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen

Was ist Baugeld?

Mit Baugeld bezeichnet man das Fremdkapital, das man für den Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen kann. 

Baugeld ist zweckgebunden und darf vom Darlehensnehmer nur im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf, einem Neubau oder Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen an einer Immobilie genutzt werden.

Der Begriff Baugeld wird als Synonym für Baudarlehen, Baufinanzierung, Immobilien­finan­zierung und Hypothekendarlehen verwendet.

Was kostet Baugeld?

Die Zinsen für Baugeld sind marktabhängig. Seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen am Finanzmarkt deutlich gestiegen. Lag der Zinssatz zu Beginn des Jahres 2022 bei etwa 1% für Baugeld, erreichte er im Oktober einen zwischenzeitlichen Höchststand von rund 3,8 %. Seitdem sind die Zinsen wieder etwas gesunken. Aktuell haben sich die Baugeldzinsen auf dem Niveau von rund 3,0 bis 3,5 % etwas stabilisiert.

So zahlen Sie derzeit für einen Baukredit mit einem Netto­darlehens­betrag von 300.000 Euro, einer Tilgung von 2 % und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren 3,15 % Zinsen (Stand 23.01.2023).

Baufinanzierungsrechner

Zins berechnen

Wie entwickelt sich das Baugeld?

Wie sich die Baugeldzinsen in der Vergangenheit entwickelt haben und heute weiterentwickeln, können Sie in unserem interaktiven Zins-Chart sehen.

Zur Unterscheidung der langfristigen und kurzfristigen Zinstrends beim Baugeld können Sie einfach auf die Buttons für die unterschiedliche Zeiträume der Zinsentwicklung unterhalb der Grafik klicken.

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Warum steigt das Baugeld?

Der Zinsanstieg beim Baugeld hat mehrere Gründe. Grundsätzlich orientieren sich die Zinsen für Baugeld an den Zinsen langfristiger Bundesanleihen. Steigen diese, so steigen auch die Pfandbriefrenditen und in der Folge ebenso die Bauzinsen.

Hinzu kommt noch die derzeit hohe Inflation, die ebenfalls die Baugeldzinsen ansteigen lässt. Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) hingegen haben keinen unmittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen.

Lesen Sie dazu unseren aktuellen Zinskommentar:

Aktueller Zinskommentar: Zinsprognose der Bauzinsen für 2023

26.01.2023: Erhöht die EZB den Leitzins im Februar?. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit Ende 2022 leicht gesunken und befinden sich seit September 2022 in einem volatilen Seitwärtstrend. Grundsätzlich orientieren sich die Zinsen für Baugeld an den Zinsen langfristiger Bundesanleihen. Wie sieht der geldpolitische Fahrplan der EZB in 2023 aus? Zahlreiche Experten gehen davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB)...Zinskommentar weiterlesen.

Prognose zur
Zinsentwicklung

kurzfristig steigend
innerhalb 3 Monaten
mittelfristig steigend
innerhalb 3 bis 12 Monaten
langfristig steigend
ab 12 Monaten

Wie kann ich die Zinsen für Baugeld berechnen?

Am einfachsten berechnen Sie die Zinsen für Ihre Baufinanzierung mit dem Zinsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung.

Geben Sie die Eckdaten Ihres Baudarlehens ein und schon präsentiert Ihnen der Rechner den tagesaktuellen Zinssatz für die Immobilien­finan­zierung. Mit Hilfe der Reiter bei der Sollzinsbindung können Sie einen raschen Vergleich anstellen, wie sich eine kürzere oder längere Sollzinsbindung auf den Zinssatz, die monatliche Rate und die Restschuld auswirkt.

zum Zinsrechner

Welche Rolle spielt das Eigenkapital beim Baugeld?

Eigenkapital vergünstigt das Baudarlehen. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie bei einer Baufinanzierung einbringen können, desto geringer ist der Sollzinssatz für das Baugeld.

Neben Barvermögen können auch Wertpapiere, eine Lebensversicherung, ein Bausparguthaben aus einem Bausparvertrag, ein Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen als Eigenkapitalanteil dienen, den man für die Immobilien­finan­zierung einsetzt. Mehr Eigenkapital verbessert dabei den Beleihungsauslauf, der maßgeblich über die Höhe der Sollzinsen entscheidet.

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert. Für die Banken ist er eine wichtige Rechengröße, um das Risiko der Kreditvergabe abzuschätzen. In der Regel haben die Kreditinstitute Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsausläufen und den dazugehörigen Sollzinssätzen beinhalten. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil senkt man die benötigte Darlehenssumme, was einem verbesserten Beleihungsauslauf zu Gute kommt. Das wiederum schlägt sich dann in einem niedrigeren Sollzinssatz für das Baugeld nieder.

Gesamtkosten, Fremdkapital und Eigenkapital beim Baugeld

Worauf sollte man beim Baugeld achten?

Beim Baugeld zu beachten ist, dass die sorgfältige Planung der Baufinanzierung das A und O ist. Jedes Baudarlehen ist individuell abgestimmt auf die Wünsche und Bedürfnisses des Kreditnehmers.

Die wichtigsten vorbereitenden Schritte bei der Planung Ihres Darlehens haben wir hier zusammengestellt:

Stellen Sie die Gesamtkosten für Ihr Kauf- oder Bauvorhaben einschließlich aller Nebenkosten auf.

Ermitteln Sie Ihren möglichen Eigenkapitaleinsatz sowie den Wert von Zusatzsicherheiten.

Machen Sie sich Gedanken über Ihre Wunschrate bzw. die maximale Rate, die Sie zahlen können. Davon und vom Wunschtermin, zu dem Sie wieder schuldenfrei sind, hängen die passende Tilgung und optimale Sollzinsbindung ab. Die Zinsbindung ist die Dauer, für die ein vertraglich fixierter Sollzins garantiert wird. Haben Sie beispielsweise einen Sollzins von 2,9 % mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren vereinbart, so sind Sie über diesen Zeitraum von Bauzinsentwicklungen am Markt unabhängig. Selbst wenn die Bauzinsen dort deutlich ansteigen, zahlen Sie über die 20 Jahre hinweg immer nur den Zinssatz von 2,9%.

Die Wahl der Sollzinsbindung sollte in Verbindung mit dem jeweils aktuellen Zinsniveau fallen. Sind die Zinsen niedrig, empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung von 15, 20 oder gar 30 Jahren. Stehen die Bauzinsen auf einem hohen Niveau, so kann sich eine kurze Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren auszahlen, falls die Zinsen anschließend bei der Anschluss­finanzierung wieder gesunken sind.

Achten Sie auf Sondertilgungsrechte bei einer Baufinanzierung. Manche Banken bieten die kostenfreie Option zur jährlichen Sondertilgung an. Bei manchen Kreditinstituten müssen Sie dafür einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. Die Sondertilgungen ermöglichen Ihnen die schnellere Rückzahlung des Baudarlehens, womit sich am Ende sehr viel Geld bei der Gesamtzinslast einsparen lässt.

Überlegen Sie, wieviel Flexibilität Sie bei der Tilgung Ihrer Baufinanzierung wünschen. Auch hier gilt, dass einige Darlehensgeber flexible Tilgungsmöglichkeiten wie zum Beispiel Tilgungsanpassung und Tilgungs­aussetzung kostenfrei oder gegen einen erhöhten Sollzinssatz anbieten. Hier lohnt sich in jedem Fall der Vergleich von verschiedenen Darlehensangeboten.

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Wie vergleiche ich Angebote beim Baugeld?

Baugeld vergeben die meisten Großbanken. Sie können sich dort verschiedene Angebote zur Immobilien­finan­zierung einholen. Aber sehr viel leichter und schneller ist das Vergleichen von Baudarlehensangeboten bei einem Kreditvermittler.

Für einen aussagekräftigen Vergleich von mehreren Darlehensangeboten ist es nötig, dass die Angebote dieselben Konditionen enthalten. Abweichungen bei der Darlehenssumme, beim Eigenkapital, bei der Monatsrate und dergleichen wirken sich immer in unterschiedlichen Sollzinssätzen aus. Bei nicht identischen Konditionen ist ein seriöser Vergleich von verschiedenen Angeboten für ein und dasselbe Finanzierungsvorhaben nicht möglich. Auch der Zeitpunkt der Angebotserstellung sollte möglichst derselbe sein, da der Zinssatz zeitlichen Schwankungen unterliegt.

Bei einem Baugeldvermittler haben Sie gleich mehrere Vorteile. Ihre individuellen Konditionen können identisch und zeitgleich mit mehreren Angeboten zur Finanzierung Ihres Bau- oder Kaufvorhabens abgeglichen werden. Damit sparen Sie viel Zeit. Denn so können Sie aus einer breiten Angebotspalette rasch das passendste Kreditangebot herausfiltern.

Zugleich können Sie viel Geld sparen, weil Sie das Angebot mit den günstigsten Konditionen und Sollzinssätzen auswählen können, das Ihnen der Baugeldvermittler aus seinem Angebotspool präsentiert. Da der Baugeldvermittler sehr viele Finanzierungsangebote an die Finanzierungspartner übermittelt, bekommt er von ihnen für seine Kunden deutlich bessere Konditionen bei den Baudarlehen als ein einzelner Darlehensnehmer. Ebenso zahlt sich die Zeitersparnis beim Service aus. Da die Finanzierungspartner einen geringen Zeit- und damit Kostenaufwand für die Beratung haben, geben Sie dies als Vergünstigung an die Kunden eines Baugeldvermittlers weiter.

Welche Kreditformen gibt es beim Baugeld?

Wenn Sie Baugeld benötigen, haben Sie es bei den meisten Angeboten zur Immobilien­finan­zierung mit einem Annuitäten­darlehen zu tun. Es gibt aber auch noch weitere Darlehensformen, die Sie in Anspruch nehmen können.

Annuitäten­darlehen

Das Annuitäten­darlehen ist das klassische Baudarlehen, das die meisten Darlehensnehmer auch wegen der hohen Planungssicherheit abschließen. Hauptmerkmal des Annuitäten­darlehens ist, dass die monatlichen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen, über die gesamte Sollzinsbindung gleichbleibend hoch sind. Dabei verringert sich nach jeder Rückzahlungsrate die Restschuld, so dass der Zinsanteil abnimmt. Da die Monatsrate konstant bleibt, erhöht sich dadurch der Tilgungsanteil. Somit beschleunigt sich also die Tilgung des Darlehens von Monatsrate zu Monatsrate.

Baufinanzierung, Tilgungsanteil, Zinsanteil

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form des Annuitäten­darlehens. Bei ihm ist die Sollzinsbindung und die Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate so gewählt, dass am Ende der Sollzinsbindung keine Restschuld verbleibt, sondern das Darlehen komplett getilgt ist.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen zur Immobilien­finan­zierung wird ein fixer Tilgungsbetrag vereinbart. Dieser bleibt über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleich hoch. Dazu kommt dann noch der Zinsanteil bei jeder Rückzahlungsrate. Da mit jeder Ratenzahlung die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Aufgrund des konstanten Tilgungsbetrags verringert sich so kontinuierlich die monatliche Rate. Man zahlt also bei der ersten Monatsrate den höchsten Betrag. Danach verringert sich die monatliche Belastung stetig.

Ratentilgung

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Baudarlehen zahlen Sie während der Laufzeit keine Tilgung. Die komplette Tilgung wird in einer Summe erst am Ende der Sollzinsbindung fällig. Während der Zinsbindung zahlt der Darlehensnehmer eines endfälligen Baukredits nur die Sollzinsen. Diese werden immer auf die gesamte Darlehenssumme angerechnet, so dass die Zinslast insgesamt höher ausfällt als bei einem Annuitäten­darlehen oder einem Tilgungsdarlehen.

Daher eignet sich eine endfällige Baufinanzierung zumeist nur für Kreditnehmer, die die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Denn bei einer Vermietung können die Sollzinsen des endfälligen Darlehens als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.

Variable Baufinanzierung

Im Gegensatz zum Annuitäten­darlehen oder Tilgungsdarlehen ist bei einem variablen Baudarlehen der Sollzinssatz nicht über eine Sollzinsbindung festgeschrieben. Stattdessen wird der Sollzinssatz üblicherweise alle drei bis sechs Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst. Bei sinkenden Marktzinsen profitiert der Darlehensnehmer eines variablen Baukredits, bei steigenden Marktzinsen zahlt er drauf. In Zeiten hoher Bauzinsen kann sich ein variables Darlehen rechnen, während es in Niedrigzinsphasen weniger interessant ist. Denn dann kann man sich mit einem Annuitäten­darlehen mit Sollzinsbindung den günstigen Zinssatz über eine lange Zeit sichern.

Bauspardarlehen

Um ein Bauspardarlehen erhalten zu können, schließt man einen Bausparvertrag ab. Mit ihm sichert man sich einen günstigen Darlehenszins, der unterhalb des aktuellen Marktniveaus liegt.

Das Bausparen besteht aus drei Phasen. In der ersten, sogenannten Ansparphase zahlt der Bausparer die vertraglich vereinbarten Monatsbeträge auf sein Bausparkonto ein. Die 2. Phase heißt Zuteilungsphase. Sie ist erreicht, sobald der Bausparer die vertraglich fixierte Mindestsumme angespart hat. Mit ihr kommt der Bausparer in die dritte Phase, die Darlehensphase, in der er das günstige Baugeld in Anspruch nehmen kann. Mit der Zuteilung werden das Sparguthaben und das Bauspardarlehen ausgezahlt. Das Bauspardarlehen wird danach wie bei einem Annuitäten­darlehen durch konstante Rückzahlungsraten getilgt.

Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen können Sie einen Baukredit im Voraus abschließen. Mit ihm kann man zeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung seine Anschluss­finanzierung regeln. Interessant ist dies vor allem in einer Niedrigzinsphase oder bei steigenden Baugeldzinsen. Denn man kann sich bis zu 66 Monate vor der Auszahlung den günstigen Zinssatz sichern. Ausgezahlt wird das Forward-Darlehen erst zum vereinbarten Termin. Für die Wartezeit bis zur Auszahlung wird der sogenannte Forward-Aufschlag fällig. Trotz des Forward-Aufschlages kann man bei entsprechender Zinsentwicklung mit einem günstigen Forward-Darlehen zur Anschluss­finanzierung viel Geld sparen.

Anschluss­finanzierung

Falls man nicht ein Volltilgerdarlehen vereinbart hat, bleibt am Ende der Sollzinsbindung beim Baugeld eine Restschuld übrig. Diesen Betrag kann man entweder auf einen Schlag an den Darlehensgeber zurückzahlen oder mit einer Anschluss­finanzierung weiterhin mit monatlichen Raten tilgen. Wenn Sie die Anschluss­finanzierung bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber abschließen, spricht man von Prolongation. Sollten Sie sich für einen neuen Kreditgeber entscheiden, nehmen Sie eine Umschuldung vor. Den Wechsel des Kreditinstituts sollten Sie nicht scheuen. Häufig sind die Angebote für eine Anschluss­finanzierung bei einer neuen Bank zum Teil deutlich günstiger.

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Worin unterscheidet sich das Baugeld bei Hauskauf und Neubau?

Baudarlehen für den Hauskauf und für ein Neubauvorhaben unterscheiden sich in den Auszahlungsmodalitäten des Baugelds.

Wenn Sie den Kaufpreis einer Bestandsimmobilie mit einem Baudarlehen finanzieren, erhalten Sie den Netto­darlehens­betrag auf einmal ausgezahlt. Dem gegenüber wird bei der Finanzierung eines Neubaus die Kreditsumme in mehrere Teilbeträge aufgeteilt. Die Teilauszahlungen erfolgen nach jeweils erreichten Fortschritten beim Bauen. Die Aufteilung der Darlehenssumme mit dem jeweiligen Termin wird vertraglich fixiert und richtet sich nach der Makler- und Bauträger­verordnung (MaBV). Nach ihr wird die Kreditsumme entsprechend folgenden Prozentsätzen gesplittet:

  • 30 % der Darlehenssumme nach Beginn der Erdarbeiten
  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  • 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 3 % jeweils für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen
    und der Elektroanlagen
  • 10 % für den Fenster-Einbau, einschließlich der Verglasung
  • 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputz-Arbeiten
  • 3 % für den Estrich
  • 4 % für die Fliesen-Arbeiten im Sanitärbereich
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 3 % für die Fassaden-Arbeiten
  • 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Verzögert sich ein Baufortschritt, können bei der Baufinanzierung Bereitstellungs­zinsen anfallen. Sie sind eigentlich keine Zinsen, sondern eine Gebühr. Diese Gebühren erheben Banken für nicht abgerufene Darlehenssummen, die aber laut Darlehensvertrag von der Bank bereitgehalten werden müssen. In vielen Baukreditverträgen ist standardisiert eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis sechs Monaten verankert, die einem etwas Luft verschafft. Man kann aber auch mit dem Darlehensgeber verhandeln und eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren.

Baufinanzierungsrechner

Zins berechnen

Gibt es Baugeld vom Staat?

Der Bund, die Bundesländer, Städte und Gemeinden vergeben Baugeld in Form von Fördergeldern.

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zum Beispiel im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) KfW-Darlehen mit Tilgungszuschüssen an, wenn Sie ein energieeffizientes Haus kaufen oder bauen. Auch bei bereits bestehendem Wohneigentum ist für dessen Sanierung eine Immobilien­finan­zierung mit KfW-Förderung möglich.

Darüber hinaus können Sie über die regionale Wohnungsbauförderung der Bundesländer und Kommunen Baugeld erhalten, wenn Sie die jeweils geltenden Voraussetzungen erfüllen. So gibt es in vielen Gemeinden für junge Familien mit Kindern eigene Zuschüsse oder zinsgünstige bis zinsfreie Baudarlehen.

Was sind die wichtigsten Komponenten beim Baugeld?

Eine Immobilien­finan­zierung ist komplex und wird immer individuell ausgestaltet. Dabei kommt es auf zahlreiche Einzelaspekte an. Die wichtigsten Komponenten beim Baugeld haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Netto­darlehens­betrag

Der Netto­darlehens­betrag beim Baugeld ist die Summe, die nach Abzug aller Kosten für das Darlehen an den Kreditnehmer fließt. Er wird deshalb auch Auszahlungsbetrag oder Gesamtkreditbetrag genannt.

Eigenkapital

Ohne Eigenkapital geht beim Baugeld im Regelfall so gut wie nichts. Etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises oder der Herstellungs­kosten sollte die Eigenkapitalquote mindestens betragen. Das entspricht in etwa den Bau- bzw. Kaufnebenkosten. Soviel Eigenkapital sollten Sie als Darlehensnehmer schon einbringen, um die Beleihung auf einem Niveau zu halten, bei dem es günstige Bauzinsen gibt. In Ausnahmefällen kann man auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital abschließen. Sie sind aber nur unter bestimmten Voraussetzungen wie zum Beispiel einer sehr guten Bonität möglich. Außerdem kosten sie deutlich mehr als ein Baudarlehen mit Eigenkapital.

Sicherheiten

Üblicherweise ist die wichtigste Sicherheit für das Baudarlehen das Grundpfandrecht auf die jeweilige Immobilie, die finanziert werden soll. Mit dem Grundpfandrecht erhält der Darlehensgeber das Recht, die Immobilie zu verpfänden, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Darüber hinaus kann man weitere Zusatzsicherheiten in die Immobilien­finan­zierung einbringen. Zu ihnen gehören zum Beispiel eine Lebensversicherung, Wertpapiere oder eine Bürgschaft von Dritten. Solche Zusatzsicherheiten sind keine Voraussetzung beim Baugeld, können aber die Darlehens­bedingungen verbessern.

Anfängliche Tilgung

Die anfängliche Tilgung ist der prozentuale Anteil, den Sie für die Tilgung Ihres Baudarlehens aufbringen wollen. Grundsätzlich können Sie die anfängliche Tilgung frei wählen. Üblich sind Prozentsätze von mindestens zwei bis drei Prozent. Je höher die anfängliche Tilgung ausfällt, desto schneller ist das Baudarlehen getilgt, desto geringer ist die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und desto geringer ist auch der Sollzinssatz für das Baugeld.

Sollzinsen

Unter Sollzinsen versteht man die reinen Darlehenszinsen beim Baugeld. Zu unterscheiden ist der Sollzinssatz vom Effektivzins, bei dem Nebenkosten der Baufinanzierung wie zum Beispiel Bearbeitungs­gebühren, Grundbuchkosten, Abschlusskosten, Kontoführungsgebühren oder Absicherungskosten berücksichtigt werden. Beim Vergleichen von Angeboten zur Immobilien­finan­zierung sollten Sie daher immer auf den Effektivzinssatz achten.

Rückzahlungsrate

Die Rückzahlungsrate ist der Betrag, den der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit regelmäßig an den Darlehensgeber zurückzahlt. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei einem Annuitäten­darlehen nennt man sie auch Annuität, abgeleitet von „annus“ für Jahr. Grundsätzlich kann der Turnus der Rückzahlung frei vereinbart werden, im Regelfall wird aber eine monatliche Rückzahlungsrate festgelegt.

Sollzinsbindung

Die Zinsbindung ist die Dauer, für die ein vertraglich garantierter Zinssatz festgeschrieben ist. Sie bietet daher eine hohe Planungssicherheit. Denn der Darlehensnehmer kann sich bereits bei Vertragsabschluss über die gesamte Vertragslaufzeit auf seine monatliche Belastung einstellen. Falls die Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wird, birgt die langfristige Sollzinsbindung eines niedrigen Sollzinssatzes ein hohes Einsparpotential.

Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung als Restdarlehen übriggeblieben ist. Nur bei Abschluss eines Volltilgerdarlehens ist zu diesem Zeitpunkt keine Restschuld mehr vorhanden. Das Restdarlehen kann man in einer kompletten Summe an den Darlehensgeber zurückzahlen. Ist das Kapital hierfür nicht vorhanden, schließt man eine Anschluss­finanzierung ab, um so weiterhin mit Monatsraten das Restdarlehen zu tilgen.

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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €,Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €,Nettodarlehensbetrag: 300.000 €,Sollzinsbindung: 10 Jahre,Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,97 %,Anfängliche Tilgung: 1,50 %,Monatliche Rate: 1.118 €,Effektiver Jahreszins: 3,01 %,Restschuld nach Sollzinsbindung: 247.679 €,Vertragslaufzeit: 36 Jahre, 10 Monate,Anzahl der Raten: 442 Monatsraten,Zu zahlender Gesamtbetrag: 493.631 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen,das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird.Die Kondition gilt bis zu 55.56 % desBeleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 27.01.2023. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung.Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten,Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erungsowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind.Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

Annahmen Hinweis Zins-Chart

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