Was ist Bauerwartungsland?
Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die im Gegensatz zu Bauland rechtlich noch nicht zur Bebauung freigegeben sind. Aber aufgrund von ihren Grundstücksmerkmalen lassen sie eventuell in absehbarer Zukunft eine bauliche Nutzung erwarten.
Dabei unterscheidet man zwei Arten der Wahrscheinlichkeit der Bebaubarkeit:
- Beim objektiven Bauerwartungsland darf man mit hinreichender Sicherheit von einer baldigen Baugenehmigung ausgehen, weil es im kommunalen Flächennutzungsplan schon als Bauflächen dargestellt ist.
- Subjektives Bauererwartungsland lässt die künftige Bebaubarkeit mit großer Wahrscheinlichkeit erwarten, weil es beispielsweise im Umfeld von bereits erschlossenen Gebieten liegt. Auch die räumliche Nähe zur Gemeinde oder der Stadt wäre hierfür ein Kriterium.
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Wie erkennt man Bauerwartungsland?
Bauerwartungsland erkennt man streng genommen nur daran, was es nicht ist:
- Es ist kein Ackerland, für das ein niedrigerer Grundsteuersatz zu zahlen ist.
- Und es ist kein (Roh-)Bauland, auf dem man aktuell bauen darf.
Der genaue Zeitpunkt, an dem die Bebauung tatsächlich auf dem Bauerwartungsland rechtlich erlaubt wird, ist stets völlig unklar. Aufgrund dessen ist Bauerwartungsland also in erster Linie ein Spekulationsobjekt.
Die Spekulationen bzw. Erwartung auf Umwidmung in baureifes Land kann man auf bestimmte Anhaltspunkte gründen, wie zum Beispiel:
- Die Lage, Eigenschaft, sonstige Beschaffenheit und die Darstellung im Flächennutzungsplan sprechen dafür, dass in absehbarer Zeit eine bauliche Nutzung gesetzlich ermöglicht wird.
- Das Verhalten der Kommune und ihre Pläne für die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets macht eine Umwidmung des Bauerwartungslands in Bauland in absehbarer Zeit wahrscheinlich.
Rechtlicher Status von Grundstücksflächen
Damit auf einem Grundstück ein Baurecht besteht, müssen in Deutschland gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) die notwendigen natürlichen und rechtlichen Voraussetzungen vorliegen.
Eine „Baulücke“ beispielsweise, also eine noch freie Fläche, die mitten in einem bereits rundherum stark bebauten Gebiet liegt, gilt rechtlich als Bauland.
Welche unbebaute Gemeindeflächen über Baulücken hinaus zu Baugrundstücken werden, entscheidet die Kommune durch die sogenannte „Baulandumlegung“ bzw. Umwidmung. Erst mit dieser rechtsverbindlichen Ausweisung als Bauland im qualifizierten Bebauungsplan der Kommune ist das Errichten eines Gebäudes auf den Grundstücken gesetzlich gestattet.
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Wie wird Bauerwartungsland bewertet?
Die Bewertung von Grundstücksflächen erfolgt in Deutschland gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In §5 ImmoWertV werden für die Wertermittlung vier Entwicklungsstufen von Grundstücken unterschieden.
Stufen der Wertentwicklung von Grundstücken
Mit jeder Stufe steigt der Verkehrswert der Grundstücksflächen:
- Ackerland: Flächen, die nur land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
- Bauerwartungsland: Gemäß ImmoWertV definiert als „Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“
- Rohbauland: Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt sind. Allerdings sind diese Grundstücke noch nicht erschlossen.
- Bauland (auch „baureifes Land“ bzw. „reifes Bauland“ genannt): Flächen, die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. D.h., sie sind durch Straßenbau und den Anschluss an Versorgungseinrichtungen für die Bebauung in ortsüblicher Weise bereits ausreichend erschlossen. Diese Grundstücke haben den höchsten Verkehrswert, weil eine Bebauung sofort möglich ist.
Kann man Bauerwartungsland mit einem Baudarlehen finanzieren?
Eine Immobilienfinanzierung für Bauerwartungsland zu erhalten, ist nahezu ausgeschlossen. Denn die Kreditinstitute betrachten Bauerwartungsland im Regelfall aufgrund der fehlenden Baugenehmigung als Ackerland. Und Ackerland gilt den Banken nicht ausreichend als werthaltige Sicherheit für ein Baudarlehen.
Insbesondere Privatpersonen, die Fremdkapital für den Kauf von Bauerwartungsland benötigen, haben kaum Chancen haben, hierfür eine Baufinanzierung zu finden. Wohnungsbaufirmen und Investoren greifen bei der Finanzierung solcher Grundstücke üblicherweise auf andere Mittel zurück.
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Wann wird Ackerland zu Bauerwartungsland?
Die Kommunen entscheiden, wie die Flächen auf dem Gemeindegebiet ausgewiesen werden. Ob und wann eine Umwidmung von Ackerland zu Bauerwartungsland oder auch von Bauerwartungsland zu Bauland vollzogen wird, ist allein Ergebnis eines Gemeindebeschlusses.
Meist erfolgen solche Umwidmungen im Flächennutzungsplan, wenn eine Kommune den Bedarf sieht, neues Bauland zu schaffen, weil die bestehenden Baugebiete bereits vollständig ausgelastet sind.
Wie wird Bauerwartungsland zu Bauland?
Die Entscheidung, Bauerwartungsland in (Roh-)Bauland umzuwidmen, obliegt immer der zuständigen Gemeinde.
Als Eigentümer von Bauerwartungsland können Sie eine Umwidmung Ihres Grundstücks in Rohbauland bzw. Bauland bei der Kommune schriftlich beantragen.
Über Ihren Antrag auf Umwidmung entscheidet der Gemeinderat in einer Gemeinderatssitzung. Die Entscheidung fällt dabei im Interesse der Gemeinde. Das bedeutet, dass eine künftige Bebauung auf Ihrem Grundstück nicht den langfristigen Zielen der Kommune für die Flächennutzung und städtebauliche Entwicklung auf dem Bauerwartungsland entgegenstehen darf. Auch die Interessen und Rechte benachbarter oder umliegender Grundstückseigentümer dürfen nicht beeinträchtigt oder verletzt werden. Und zuletzt spielt zudem die Frage, ob und wie die Fläche erschlossen werden kann, bei der Entscheidung der Kommune eine Rolle.
Bauerwartungsland: Wie lange warten?
Es mag verlockend sein, günstigeres Bauerwartungsland anstelle von teurerem Bauland zu erwerben. Auch wenn die Wahrscheinlichkeit ziemlich hoch ist, dass das Errichten eines Gebäudes irgendwann möglich ist, sollte man sich dabei allerdings immer der verschiedenen Nachteile und Risiken bewusst sein:
Ungewisser Zeitfaktor:
Bis man mit einem Neubau beginnen darf, können Jahre oder gar Jahrzehnte vergehen.
Zusätzliche Kosten:
Selbst wenn die Umwidmung zum (Roh-)Bauland relativ zeitnah erfolgt, kommen auf den Grundstückseigentümer später noch die Erschließungskosten hinzu.
Rechtliche Unsicherheiten:
Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) haben Kommunen bei Bauerwartungsland ein Vorkaufsrecht, wenn das Grundstück beispielsweise im städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt oder eine öffentliche Nutzung gemäß Bebauungsplan vorgesehen ist.
Mit dem Kauf von reifem Bauland entstehen diese Nachteile bei der Planung des Bauvorhaben und einer benötigten Immobilienfinanzierung nicht. Familien, die sich den Traum vom Bau eines Eigenheims innerhalb der nächsten Jahre tatsächlich erfüllen möchte, sollten daher nach einem Grundstück Ausschau halten, das die Bebauung bereits erlaubt.
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Welche Steuern fallen bei Bauerwartungsland an?
Wer ein Grundstück auf Bauerwartungsland erwirbt, muss wie bei jedem Grundstückskauf Grunderwerbsteuer zahlen. Darüber hinaus ist die jährliche Grundsteuer an die Gemeinde zu entrichten.
Bei der Grundsteuer gibt es zwei Hebesätze:
- den Hebesatz Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- den Hebesatz Grundsteuer B für sonstige Grundstücke
Das bedeutet, dass sich die Grundsteuer für Bauerwartungsland nicht nach dem niedrigeren Hebesatz A für Ackerland richtet. Stattdessen zahlt man für Bauerwartungsland die Grundsteuer nach dem höheren Hebesatz B, der auch für erschlossenes Bauland gilt.