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Bauerwartungsland

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Bauerwartungsland

Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die im Gegensatz zu Bauland rechtlich noch nicht zur Bebauung freigegeben sind. Aber aufgrund von ihren Grundstücksmerkmalen lassen sie in absehbarer Zukunft eine bauliche Nutzung erwarten. Der genaue Zeitpunkt, an dem das Bauerwartungsland tatsächlich zu Bauland wird, bleibt allerdings unklar. Daher ist der Erwerb solcher Grundstücke für ein angedachtes Neubauvorhaben immer spekulativ. Und wenn man als Privatperson den Kauf finanzieren möchte, wird es schwierig eine Bank zu finden, die dafür ein Darlehen bereitstellt. Denn den Kreditinstituten reicht Bauerwartungsland im Regelfall nicht als ausreichend werthaltige Sicherheit für die Immobilien­finanzierung aus.

Stufen der Wertentwicklung von Grundstücken

Die Bewertung von Grundstücksflächen erfolgt in Deutschland gemäß der Immobilienwert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV). In § 5 definiert sie vier Entwicklungsstufen von Grundstücken vom Ackerland über Bauerwartungsland bis hin zu Rohbauland und reifen Bauland. Dabei steigt mit jeder Stufe der Verkehrswert der Grundstücksflächen:

  • Demnach gelten Flächen der Land- oder Forstwirtschaft als sogenanntes „Ackerland“. Sie sind ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, nur land- oder forstwirtschaftlich nutzbar.
  • Bauerwartungsland definiert die Immobilienwert­ermittlungs­verordnung als „Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“
  • Rohbauland umfasst Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt sind. Allerdings sind diese Grundstücke noch nicht erschlossen.
  • Den höchsten Verkehrswert hat baureifes Land bzw. reifes Bauland, weil es nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar ist.

Das Bauerwartungsland unterteilt man zudem in zwei Arten der Wahrscheinlichkeit seiner Bebaubarkeit. Beim objektiven Bauerwartungsland darf man von einer baldigen Baugenehmigung ausgehen, weil es im kommunalen Flächennutzungsplan schon als Bauflächen dargestellt ist. Subjektives Bauererwartungsland lässt die künftige Bebaubarkeit mit großer Wahrscheinlichkeit erwarten, weil es beispielsweise im Umfeld von bereits erschlossenen Gebieten liegt. Auch die räumliche Nähe zur Gemeinde oder der Stadt wäre hierfür ein Kriterium.

Bauerwartungsland versus Bauland bei der Immobilien­finanzierung

Da sich der Grundstücksstatus auf den Kaufpreis auswirkt, mag es verlockend sein, günstigeres Bauerwartungsland anstatt von teurerem Bauland zu erwerben. Doch trotz der „hinreichenden Sicherheit“, mit der das Errichten eines Gebäudes irgendwann möglich ist, sollte man sich der Nachteile und Risiken bewusst sein. Der Zeitpunkt, an dem man mit einem Neubau beginnen darf, ist völlig ungewiss. Es können Jahre vergehen. Und selbst wenn die Umwidmung zum (Roh-)Bauland zeitnah erfolgt, kommt auf den Grundstückseigentümer später noch sein Anteil an den Erschließungs­kosten hinzu. Deren Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Diese Ausgaben sollte man nicht aus den Augen verlieren ebenso wenig wie die Grundsteuer, die jährlich auf das erworbene Bauerwartungsland anfällt. Denn ihre Höhe richtet sich nicht nach dem niedrigeren Hebesatz A für Ackerland, sondern nach dem höheren Hebesatz B, der auch für erschlossenes Bauland gilt.

Wer zudem Fremdkapital für den Kauf von Bauerwartungsland benötigt, wird – wie bereits erwähnt – kaum Chancen haben, hierfür eine Immobilien­finanzierung zu finden. Solange das Grundstück nicht bebaut werden darf, betrachten es Banken nur als Ackerland. Mit dem Kauf von reifem Bauland entstehen diese Nachteile bei der Wertermittlung für die Immobilien­finanzierung nicht. Familien, die sich den Traum vom Bau eines Eigenheims innerhalb der nächsten Jahre tatsächlich erfüllen möchte, sollten daher eher nach einem Grundstück Ausschau halten, das die Bebauung bereits erlaubt.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 07/2020.

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