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Baunebenkosten

Baunebenkosten sind all jene Kosten, die beim Neubau oder beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie, des Grundstücks und den Herstellungskosten anfallen. Diese sind bei einer benötigten Immobilien­finanzierung unbedingt von Anfang an zu berücksichtigen. Wer die Baunebenkosten nicht realistisch in seine Baufinanzierung mit einkalkuliert, wird sich später unter Umständen mit weiteren unvorhergesehenen Mehrkosten konfrontiert sehen. Denn die gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung könnte mit höheren Zinssätzen sehr teuer werden.

Baunebenkosten bei der Immobilien­finanzierung aufgrund von Gesetzen

Einige Baunebenkosten lassen sich nicht vermeiden, weil sie aufgrund von gesetzlichen Vorgaben obligatorisch sind. Dazu zählt zuvorderst die Grunderwerbssteuer. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an und differiert je nach Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises muss man zahlen. Am günstigsten ist der Steuersatz in Sachsen oder Bayern, am teuersten in Brandenburg, Schleswig-Holstein oder dem Saarland. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt ist, kann man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag zählen zu den Baunebenkosten. Bis zu zirka 1,5 Prozent des Kaufpreises können hier vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt werden. Ebenfalls bis zu rund 1,5 Prozent des Kaufpreises verlangt der Notar, der die Beurkundung des Kaufvertrags vornimmt und den Eintrag im Grundbuchamt vorbereitet. In beiden Fällen berechnen sich die jeweiligen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Da in Deutschland beim Eigentumswechsel von Grundstücken und Immobilien das Procedere klar vorgeschrieben ist, können diese Baunebenkosten nicht umgangen werden. Die zusätzliche Grundbucheintragung der Grundschuld bei einer Immobilien­finanzierung, die dem Darlehensgeber als Sicherheit dient, ist ein weiterer Faktor bei den Baunebenkosten.

Vielfältige Baunebenkosten bei Neubauvorhaben

Bei Neubauvorhaben kommen weitere behördliche Baunebenkosten auf den Bauherren zu. Für die Baugenehmigung muss man mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme je nach Bundesland rechnen. Regional sehr unterschiedlich fallen auch die Erschließungskosten aus. Städte und Gemeinden erheben sie als Gebühr für die kommunalen Maßnahmen, um das Grundstück baureif und nutzbar zu machen. Sie beinhalten den Anschluss an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, den Bau der Kanalisation und von Straßen oder Wegen sowie den Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten dürfen die Kommunen nach dem Baugesetzbuch an die neuen Grundstückseigentümer weitergeben.

Darüber hinaus sind bei einem Neubauprojekt und der Immobilien­finanzierung weitere Baunebenkosten zu berücksichtigen wie etwa die Bauwesenversicherung, die rund 300 bis 900 Euro kostet, und die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit einmalig etwa 100 Euro. Auch die während der Bauphase entstehenden Kosten für Strom, Wasser und die Abfallentsorgung sollte man bei der Baufinanzierung nicht vergessen.

Nebenkosten ebenfalls beim Hauskauf in die Immobilien­finanzierung einplanen

Mit einigen Bau- bzw. Kaufnebenkosten muss man auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie rechnen. Sogar Erschließungskosten können hier noch anfallen. Denn selbst wenn der Bau der Immobilie bereits abgeschlossen zu sein scheint, sind möglicherweise noch nicht alle Kosten für die Erschließung beglichen. Die Komunen haben das Recht, hierfür ihre noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Arbeiten dem Immobilienbesitzer in Rechnung zu stellen. Schon beim Kauf der Immobilie ist es daher ratsam, abzuklären, ob noch Erschließungskosten offen sind. Dann kann man eventuell mit dem Verkäufer eine vollständige oder anteilige Kostenübernahme beziehungsweise einen Nachlass beim Kaufpreis vereinbaren.

Weitere zusätzliche Kosten, die bei der Immobilien­finanzierung Berücksichtigung finden sollten, entstehen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Wenn die Suche nach der neuen Immobilie über einen Makler erfolgt sein sollte, sind dessen Provision auf die Gesamtkosten aufzuschlagen. Anders als bei den Gebühren für Notare gibt es keine Gebührenordnung für Makler. Deren Preise legen sie selbst fest, so dass die Spannweite der Kosten ziemlich breit ist. Ähnlich sieht es bei den Kosten für etwaig beauftragte Gutachter oder Anwälte aus. Möchte man zur Abklärung des Gebäudezustands einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens oder einen Anwalt zur Prüfung des Kaufvertrages hinzuziehen, sind auch diese Kosten bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs unbedingt einzuplanen.

Baunebenkosten summieren sich beträchtlich auf

Ob Neubau oder Immobilienkauf – in beiden Fällen können sich die einzelnen Nebenkosten zu einer nicht unerheblichen Summe aufaddieren. Die Faustregel besagt, dass man sich auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten für die gesamten Kauf- und Baunebenkosten einstellen muss. Bei der Abklärung seiner Immobilien­finanzierung sollte man diese Posten vorab wirklich gut durchgerechnet haben. Für die zu erwartenden Gebühren für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung können Sie sich zum Beispiel einen ersten guten Anhaltspunkt mit unserem Notar- und Grundbuchrechner verschaffen. Übrigens ist es auch sehr sinnvoll, von Beginn eine Rücklage, die für spätere Renovierungen und die Instandhaltung dienen soll, anzusparen. Als Empfehlung gelten abhängig vom Zustand der Immobilie mindestens 50 Cent bis ein Euro pro Quadratmeter jeden Monat.

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