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Vollfinanzierung

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Gezahlte Raten
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Berechneter Zins

3,05
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,01%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung
Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 15.09.2021

Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finan­zierung bedeutet eine Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital. Sie ist für den Darlehensnehmer deutlich kostspieliger als eine Immobilien­finan­zierung mit Eigenkapital. Denn je geringer die eigenen in die Finanzierung eingebrachten finanziellen Mittel sind, desto höher ist das Risiko für die Darlehensgeber. Deshalb verlangen sie hierfür beim Abschluss eines Baudarlehens Risikoaufschläge in Form von höheren Zinssätzen.

Mögliche steuerliche Vorteile durch eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finan­zierung

Dennoch kann eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finan­zierung auch vorteilhaft sein. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie, zum Beispiel, ist es möglich, dass sich eine Vollfinanzierung oder eine Baufinanzierung mit einem geringen Eigenkapitalanteil rechnet. Denn die Schuldzinsen für eine Immobilien­finan­zierung sind dann steuerlich absetzbar. Daher können solche Baufinanzierungen bei vermieteten Objekten ein durchaus lohnenswertes Steuersparmodell sein.

Komplette Vollfinanzierung deckt auch Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung ab

Eine Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Abgesehen vom möglichen Steuervorteil ist sie aber für einen Darlehensnehmer mit zahlreichen Nachteilen verbunden. Neben dem höheren Sollzinssatz muss man auch die längere Laufzeit der Immobilien­finan­zierung einkalkulieren. Beides erhöht den Gesamtaufwand für die Baufinanzierung und verzögert die vollständige Tilgung des Baudarlehens.

Mit Eigenkapital lässt sich viel Geld bei der Immobilien­finan­zierung sparen

Im Laufe der vergangenen Jahre haben zahlreiche Banken und Versicherungen die Risikoaufschläge für Immobilien­finan­zierung mit geringerem Eigenkapitalanteil erhöht. Die besten Zinskonditionen bei einer Baufinanzierung gewähren sie bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent oder mehr. Und je niedriger die Zinslast ist, desto höher kann ein Darlehensnehmer seine Tilgungsleistung ansetzen. Denn es ist natürlich sinnvoll, bei seiner monatlichen Ratenzahlungen für das Baudarlehen möglichst einen geringen Anteil für die Zinsen und eine möglichst hohen Anteil für die Tilgung aufzuwenden.

Bei der Immobiliefinanzierung wird üblicherweise ein Annuitäten­darlehen abgeschlossen. Bei ihm verschieben sich die beiden Anteile nach jeder gezahlten Monatsrate zugunsten der Tilgung, weil die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Das bedeutet, dass die Tilgung des Baudarlehens sich kontinuierlich beschleunigt und man früher schuldenfrei wird. So lohnt es sich, wenn ein Darlehensnehmer aufgrund eines niedrigeren Sollzinssatz durch das Einbringen von Eigenkapital seine anfängliche Tilgung um ein oder zwei Prozent erhöhen kann. Denn dann ist schnell eine Gesamtkostenersparnis von mehreren Tausend bis Zehnzausende Euro möglich.

Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung:
In unserem Blog-Artikel „Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld“ erläutern wir unter anderem an einem konkreten Beispiel ausführlich, wie sich die Gesamtkosten für eine Immobilien­finan­zierung reduzieren, wenn man monatlich mehr Geld für die Tilgung des Baudarlehens aufbringen kann. Zudem können Sie mit unserem Budgetrechner ermitteln, wie sich bei einer Immobilien­finan­zierung die Erhöhung oder Senkung des Eigenkapitalanteils (bis auf „Null“ bei einer Vollfinanzierung) auswirkt und welchen Kaufpreis man sich dann maximal leisten kann.

Baufinanzierungsrechner

?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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