Was ist eine Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung bedeutet eine Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital. Sie ist für den Darlehensnehmer deutlich kostspieliger als eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital.
Denn je geringer die eigenen in die Finanzierung eingebrachten finanziellen Mittel sind, desto höher ist das Risiko für die Darlehensgeber. Deshalb verlangen sie hierfür beim Abschluss eines Baudarlehens Risikoaufschläge in Form von höheren Zinssätzen.
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Gibt es steuerliche Vorteile bei einer Vollfinanzierung bei der Baufinanzierung?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Vollfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung auch steuerliche Vorteile bieten. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie, zum Beispiel, ist es möglich, dass sich eine Vollfinanzierung oder eine Baufinanzierung mit einem geringen Eigenkapitalanteil rechnet.
Denn die Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung sind dann steuerlich absetzbar. Daher können Baufinanzierungen mit wenig Eigenkapitaleinsatz bei vermieteten Objekten ein durchaus interessantes Steuersparmodell sein.
Baufinanzierungsrechner
Deckt eine Vollfinanzierung auch die Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung ab?
Eine Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Abgesehen vom möglichen Steuervorteil ist sie aber für einen Darlehensnehmer mit zahlreichen Nachteilen verbunden.
Neben dem höheren Sollzinssatz muss man auch die längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung einkalkulieren. Beides erhöht den Gesamtaufwand für die Baufinanzierung und verzögert die vollständige Tilgung des Baudarlehens.
Mit Eigenkapital lässt sich viel Geld bei der Immobilienfinanzierung sparen
Im Laufe der vergangenen Jahre haben zahlreiche Banken und Versicherungen die Risikoaufschläge für Immobilienfinanzierung mit geringerem Eigenkapitalanteil erhöht. Die besten Zinskonditionen bei einer Baufinanzierung gewähren sie bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent oder mehr. Und je niedriger die Zinslast ist, desto höher kann ein Darlehensnehmer seine Tilgungsleistung ansetzen. Denn es ist natürlich sinnvoll, bei seiner monatlichen Ratenzahlungen für das Baudarlehen möglichst einen geringen Anteil für die Zinsen und eine möglichst hohen Anteil für die Tilgung aufzuwenden.
Bei der Immobilienfinanzierung wird üblicherweise ein Annuitätendarlehen abgeschlossen. Bei ihm verschieben sich die beiden Anteile nach jeder gezahlten Monatsrate zugunsten der Tilgung, weil die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Das bedeutet, dass die Tilgung des Baudarlehens sich kontinuierlich beschleunigt und man früher schuldenfrei wird. So lohnt es sich, wenn ein Darlehensnehmer aufgrund eines niedrigeren Sollzinssatzes durch das Einbringen von Eigenkapital seine anfängliche Tilgung um ein oder zwei Prozent erhöhen kann. Denn dann ist schnell eine Gesamtkostenersparnis von mehreren Tausend bis Zehntausende Euro möglich.
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Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung:
In unserem Blog-Artikel „Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld“ erläutern wir unter anderem an einem konkreten Beispiel ausführlich, wie sich die Gesamtkosten für eine Immobilienfinanzierung reduzieren, wenn man monatlich mehr Geld für die Tilgung des Baudarlehens aufbringen kann. Zudem können Sie mit unserem Budgetrechner ermitteln, wie sich bei einer Immobilienfinanzierung die Erhöhung oder Senkung des Eigenkapitalanteils (bis auf „Null“ bei einer Vollfinanzierung) auswirkt und welchen Kaufpreis man sich dann maximal leisten kann.