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F
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H
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O
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SachwertSachwertverfahrenSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung bedeutet eine Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital. Sie ist für den Darlehensnehmer deutlich kostspieliger als eine Immobilien­finanzierung mit Eigenkapital. Denn je geringer die eigenen in die Finanzierung eingebrachten finanziellen Mittel sind, desto höher ist das Risiko für die Darlehensgeber. Deshalb verlangen sie hierfür beim Abschluss eines Baudarlehens Risikoaufschläge in Form von höheren Zinssätzen.

Mögliche steuerliche Vorteile durch eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung

Dennoch kann eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung auch vorteilhaft sein. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie, zum Beispiel, ist es möglich, dass sich eine Vollfinanzierung oder eine Baufinanzierung mit einem geringen Eigenkapitalanteil rechnet. Denn die Schuldzinsen für eine Immobilien­finanzierung sind dann steuerlich absetzbar. Daher können solche Baufinanzierungen bei vermieteten Objekten ein durchaus lohnenswertes Steuersparmodell sein.

Komplette Vollfinanzierung deckt auch Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung ab

Eine Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Abgesehen vom möglichen Steuervorteil ist sie aber für einen Darlehensnehmer mit zahlreichen Nachteilen verbunden. Neben dem höheren Sollzinssatz muss man auch die längere Laufzeit der Immobilien­finanzierung einkalkulieren. Beides erhöht den Gesamtaufwand für die Baufinanzierung und verzögert die vollständige Tilgung des Baudarlehens.

Mit Eigenkapital lässt sich viel Geld bei der Immobilien­finanzierung sparen

Im Laufe der vergangenen Jahre haben zahlreiche Banken und Versicherungen die Risikoaufschläge für Immobilien­finanzierung mit geringerem Eigenkapitalanteil erhöht. Die besten Zinskonditionen bei einer Baufinanzierung gewähren sie bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent oder mehr. Und je niedriger die Zinslast ist, desto höher kann ein Darlehensnehmer seine Tilgungsleistung ansetzen. Denn es ist natürlich sinnvoll, bei seiner monatlichen Ratenzahlungen für das Baudarlehen möglichst einen geringen Anteil für die Zinsen und eine möglichst hohen Anteil für die Tilgung aufzuwenden.

Bei der Immobiliefinanzierung wird üblicherweise ein Annuitäten­darlehen abgeschlossen. Bei ihm verschieben sich die beiden Anteile nach jeder gezahlten Monatsrate zugunsten der Tilgung, weil die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Das bedeutet, dass die Tilgung des Baudarlehens sich kontinuierlich beschleunigt und man früher schuldenfrei wird. So lohnt es sich, wenn ein Darlehensnehmer aufgrund eines niedrigeren Sollzinssatz durch das Einbringen von Eigenkapital seine anfängliche Tilgung um ein oder zwei Prozent erhöhen kann. Denn dann ist schnell eine Gesamtkostenersparnis von mehreren Tausend bis Zehnzausende Euro möglich.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
In unserem Blog-Artikel „Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld“ erläutern wir unter anderem an einem konkreten Beispiel ausführlich, wie sich die Gesamtkosten für eine Immobilien­finanzierung reduzieren, wenn man monatlich mehr Geld für die Tilgung des Baudarlehens aufbringen kann. Zudem können Sie mit unserem Budgetrechner ermitteln, wie sich bei einer Immobilien­finanzierung die Erhöhung oder Senkung des Eigenkapitalanteils (bis auf „Null“ bei einer Vollfinanzierung) auswirkt und welchen Kaufpreis man sich dann maximal leisten kann.

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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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