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AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkungAuszahlungsvoraussetzungen
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BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaulastBaulastenverzeichnisBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertESIS Merkblatt
F
FestdarlehenFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnflächeWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnungseigentumsgesetz
Z
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Tilgung

Als Tilgung bezeichnet man bei der Immobilien­finanzierung die planmäßige bzw. außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Die Höhe einer Tilgungsrate sollte sich grundsätzlich an der Liquidität und den regelmäßigen Einnahmemöglichkeiten des Darlehensnehmers orientieren.

Tilgungsarten bei der Immobilien­finanzierung

Bei der planmäßigen Tilgung oder Darlehensrückzahlung einer Immobilien­finanzierung unterscheidet man meist in drei Tilgungsarten:

  • Annuitäten­darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • endfällige Tilgung

Zusätzlich gibt es noch die außerplanmäßige Tilgung wie zum Beispiel die Sondertilgung bei der Baufinanzierung und die vorzeitige Auflösung eines Darlehens.

Die Tilgung beim Annuitäten­darlehen

Das Annuitäten­darlehen bezeichnet ein typisches Darlehensprodukt eines Darlehensgebers bei der Baufinanzierung. Ein Annuitäten­darlehen wird mit einer regelmäßigen, gleichbleibenden Rate getilgt, der sogenannten Annuität. Diese beinhaltet den Zins für die Baufinanzierung und die Tilgung des Baudarlehens. Die Annuität setzt sich also aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen und bleibt in Ihrer Höhe für die gesamte Zinsbindung einer Immobilien­finanzierung gleich. Für den Darlehensnehmer hat dies den Vorteil, dass man die Höhe der monatlichen Rate und die Tilgung schon bei Abschluss der Baufinanzierung genau planen kann. Am Anfang der Baufinanzierung nehmen die Zinskosten einen Großteil der Annuität ein. Mit fortschreitender Laufzeit der Baufinanzierung sinken diese, wodurch der Tilgungsanteil in der Annuität immer größer wird.

Das Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen wird eine feste und gleichbleibende Tilgung der Baufinanzierung vereinbart. Durch die gleichbleibende Tilgung wird der Kreditbetrag immer geringer. Die Gesamtrate beim Tilgungsdarlehen setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen für die Baufinanzierung zusammen. Mit jeder gezahlten Rate sinkt der noch offene Darlehensbetrag der Immobilien­finanzierung. Folglich auch die noch zu zahlenden Zinsen für die Baufinanzierung. Dadurch ergibt sich über die gesamte vereinbarte Laufzeit der Baufinanzierung eine ständig sinkende Rate. Beim Tilgungsdarlehen hat man zu Beginn der Immobilien­finanzierung eine höhere Rate, die im Laufe der Sollzinsbindung geringer wird.

Die endfällige Tilgung bei der Immobilien­finanzierung

Die dritte Variante der Rückzahlung einer Baufinanzierung ist die endfällige Tilgung . Bei der endfälligen Tilgung zahlt der Darlehensnehmer während der Sollzinsbindung ausschließlich die für das Baudarlehen anfallenden Zinsen. Der vollständige Darlehensbetrag der Baufinanzierung wird erst am Ende der Sollzinsbindung auf einen Schlag zurück bezahlt. Während der Sollzinsbindung ist das Baudarlehen also frei von Tilgung. Daher wird diese Art der Tilgung auch als endfälliges Baudarlehen bezeichnet.

Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Sondertilgungen gehören zu den außerplanmäßigen Rückzahlungsmöglichkeiten bei der Immobilien­finanzierung. Sie dienen dazu, den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung noch schneller schuldenfrei zu machen. Sondertilgungen bei der Baufinanzierung kommen dann in Frage, wenn außerplanmäßig höhere Geldbeträge zur Rückzahlung des Baudarlehens zur Verfügung stehen (z.B. Erbe).

Zur schnelleren Tilgung einer Baufinanzierung gewähren viele Darlehensgeber ihren Kunden freiwerdende Geldmittel kostenlos einzusetzen. Viele Darlehensgeber haben in Ihren Bedingungen eine kostenfreie Sondertilgung von 5 % der anfänglichen Darlehenssumme im Jahr. Gegebenenfalls kann man bei höheren Sondertilgungsmöglichkeiten (bis zum Beispiel 10 %) mit einem geringen Sollzinsaufschlag bei der Immobilien­finanzierung rechnen.

Anfängliche Tilgung bei der Immobilien­finanzierung

Der monatliche Betrag zur Tilgung – vor allem die anfängliche Tilgung – sind ausschlaggebend für die Darlehenslaufzeit einer Baufinanzierung. Je höher die anfängliche Tilgung angesetzt wird, umso geringer ist auch das Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung. Maßgeblichen Einfluss hat die Tilgung dabei auf den gewährten Bauzins der Immobilien­finanzierung. Je höher die anfängliche Tilgung gewählt wird, desto attraktiver kann der Darlehensgeber den Zins für das Baudarlehen gestalten.

Unser Tipp: Mit dem Tilgungsrechner, einer der zahlreichen Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung, berechnen Sie ganz einfach, wie günstig Sie über DTW finanzieren können! Wenige Angaben genügen und Sie erhalten einen umfassenden ersten Überblick zu Ihrer geplanten Baufinanzierung.

Ein niedriges Zinsniveau und der Einfluss auf die Tilgung

Bei einem niedrigen Zinsniveau sollte folgendes beachtet werden: Ein niedriger Bauzins erhöht die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung. Dennoch führt er durch niedrige Monatsraten auch zu längeren Darlehenslaufzeiten bei der Baufinanzierung. Darlehensnehmer sollten also bedenken, dass auch der Anteil der Tilgung langsamer ansteigt. Bei einem niedrigen Zinsniveau ist es demnach ratsam, die anfängliche Tilgung mindestens bei 2 bis 3 Prozent anzusetzen.

Durch eine kürzere Darlehenslaufzeit reduziert sich übrigens auch das Änderungsrisiko der Bauzinsen in Betracht der langfristigen Zinsentwicklung. Dies wird dann interessant, wenn eine Anschluss­finanzierung nötig sein sollte.

Volltilgung bei der Immobilien­finanzierung

Eine maximale Kalkulationssicherheit bei der Immobilien­finanzierung bietet dem Darlehensnehmer das sogenannte Volltilgerdarlehen. In der Regel werden bei einer klassischen Baufinanzierung Sollzinsbindungen zwischen 5 bis 10 Jahren festgeschrieben. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld bestehen. Der Darlehensnehmer muss nach Ablauf der gewählten Sollzinsbindung seiner Immobilien­finanzierung neu kalkulieren. Steigt der Bauzins im Laufe der Zeit, steigt ebenso die finanzielle Belastung des Darlehensnehmers.

Um dieses Zinsänderungs­risiko bei der Immobilien­finanzierung zu vermeiden, kann ein Volltilgerdarlehen sinnvoll sein. Wie beim klassischen Annuitäten­darlehen wird monatlich eine gleichbleibende Rate festgeschrieben. Am Ende der Sollzinsbindung und Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung bleibt dann keine Restschuld übrig. Die Rückzahlung findet komplett in der vorab festgelegten Sollzinsbindung statt.

Der Anteil der Tilgung berechnet sich dabei aus der vorgegebenen Zeit, in der jener Darlehensnehmer schuldenfrei sein möchte. Je kürzer dabei die Sollzinsbindung festgelegt wurde, desto höher ist die notwendige monatliche Rate.

Volltilgerdarlehen mit langer Sollzinsbindung bieten trotz langfristiger Zinssicherheit eine gewisse Flexibilität bei der Immobilien­finanzierung. Nach Ablauf von zehn Jahren nach Vollauszahlung der Baufinanzierung, haben Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Sollte sich bei der Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung ein tieferes Zinsniveau ergeben, haben Darlehensnehmer eine günstige Ausstiegsoption. Darlehensgeber dürfen dann keine Vorfälligkeits­entschädigung in Rechnung stellen.

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477 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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