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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Rechtsbegriff bei Immobilien, die in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt sind. Bei der Immobilien­finanzierung von Eigentumswohnungen spielt sie eine wichtige Rolle. In ihr wird festgehalten, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Durch die Teilungserklärung ist es möglich, dass man jede Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus einzelnen verkaufen und/oder für eine Immobilien­finanzierung belasten kann.

Rechtliche Definition der Teilungserklärung

Geregelt ist die Teilungserklärung in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort heißt es in Absatz 1: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“

Die Teilungserklärung im Grundbuch

Die Teilungserklärung zu einer Immobilie muss notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Der Grundstückseigentümer kann im Zusammenhang mit ihr auch das weitere Verhältnis der Teileigentümer bestimmen. Dazu gehört insbesondere das Stimmrecht in den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen. Entgegen dem gesetzlichen sogenannten „Kopfstimmrecht“ (§ 25, Absatz 2 WEG) darf er das Stimmrecht nach den Eigentumsanteilen bemessen, was üblicherweise auch so in der „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) festgelegt wird.

Der Aufteilungsplan der Teilungserklärung

Voraussetzung dafür, dass das Wohneigentum in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist der Aufteilungsplan, der immer Bestandteil einer Teilungserklärung sein muss. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die von der Bauaufsichtsbehörde mit Siegel und Unterschrift abgenommen wurde. Aus ihr muss die exakte Aufteilung sowie Abgrenzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentum mit allen Details wie Lage, Größe und dergleichen ersichtlich sein. So sind beispielsweise alle Räume, die zu einer Wohnung gehören mit ein und derselben Nummer zu versehen. Zudem müssen die Räume des Sondereigentums abgeschlossen sein. Das heißt, dass sie von den anderen Wohnungen und dem Gemeinschaftseigentum baulich (mit Wänden, Decken und Böden) getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen.

Weitere Bedingung ist das Vorhandensein von Räumlichkeiten, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind wie  Küche bzw. Kochnische, Bad oder Dusche sowie einer Toilette. Darüber hinaus können dem einzelnen Sondereigentum auch Räume zugeordnet werden, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, wie zum Beispiel ein eigener Kellerraum. Auch dieser muss dann verschließbar sein. Für all die genannten Punkte ist als Nachweis eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erbringen.

Teilungserklärung bei der Immobilien­finanzierung

Durch die Teilungserklärung ist der Eigentumsanteil an einem Sondereigentum innerhalb einer Immobilie exakt definiert. Sie ist daher auch die entscheidende Grundlage für eine eventuell gewünschte Immobilien­finanzierung. Denn mit ihr ermitteln die Darlehensgeber den vollständigen Wert der Eigentumswohnung. Dieser spielt danach bei der Darlehenssumme und den nötigen Sicherheiten für die Baufinanzierung eine entscheidende Rolle. Und daraus ergeben sich dann auch weitere Konditionen der Immobilien­finanzierung wie der Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit des Baudarlehens.

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