Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse bei Immobilien mit mehreren Wohneinheiten. Auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer sind Bestandteil der Teilungserklärung.
Sie ist eine Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge angelegt werden können. Daher wird eine Teilungserklärung vor dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten erstellt.
Ohne eine rechtsgültige Teilungserklärung ist zum Beispiel der Verkauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht möglich. Deshalb ist sie ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages bei Immobilien. Sie muss vom Notar beurkundet werden und ist nur notariell beglaubigt gültig.
Die notariell beurkundete Teilungserklärung wird im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgeführt und in der Grundakte aufbewahrt. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung.
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Wann muss man eine Teilungserklärung erstellen?
Die Teilungserklärung muss spätestens vor dem Verkauf von einzelnen Wohneinheiten innerhalb einer Immobilie erstellt und ins Grundbuch eingetragen werden. Mit der Teilungserklärung legt das Grundbuchamt für jede einzelne Wohneinheit einen eigenen Grundbucheintrag an.
Rechtsgrundlage: § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Abs. 1:
„Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“
Nach der Teilungserklärung und dem Eintrag im Grundbuch ist nicht nur der getrennte Verkauf, sondern auch die getrennte grundpfandrechtliche Beleihung der Wohneinheiten möglich. Der Käufer einer Eigentumswohnung kann sie somit auch als Sicherheit für seine Immobilienfinanzierung einsetzen.
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Wer erstellt die Teilungserklärung?
Für die Erstellung der Teilungserklärung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich.
Der Aufteilungsplan, der zwingend für die Erklärung nötig ist, wird im Regelfall von einem Architekten angefertigt. Diesen muss der Immobilieneigentümer der Bauaufsichtsbehörde zur Prüfung vorlegen. Die Behörde stellt eine zum Aufteilungsplan gehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.
Nachdem alle Unterlagen mit Unterschrift und Siegel von der Baubehörde abgenommen wurden, ist der Gang zum Notar erforderlich. Der Notar beurkundet zum einen die Unterzeichnung der Teilungserklärung durch den Immobilieneigentümer. Zum anderen bürgt er dafür, dass die Teilungserklärung juristisch korrekt ist.
Gültig wird die Teilungserklärung mit der Eintragung ins Grundbuch.
Was steht in einer Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung beinhaltet einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und zumeist eine Gemeinschaftsordnung, mit welcher der Grundstückseigentümer das weitere Verhältnis der Teileigentümer festlegen kann.
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine exakte Bauzeichnung im Maßstab 1:100, in welcher die einzelnen Wohneinheiten eindeutig ausgewiesen sind. Er unterteilt die Flächen im Gebäude und auf dem Grundstück in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Meist werden die Wohneinheiten im Aufteilungsplan durchnummeriert. Alle Räume, die zum Eigentum der jeweiligen Wohneinheit gehören, sind mit derselben Ziffer gekennzeichnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtlicher Bestandteil des Aufteilungsplans, den die Bauaufsichtsbehörde ausstellt. Darin wird bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich durch Wände, Decken und Türen abgegrenzt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen. Falls ein eigener Kellerraum zur Wohneinheit gehört, muss auch dieser verschließbar sein.
Weitere Voraussetzung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, dass jede Wohneinheit Räumlichkeiten besitzt, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind. Dazu zählen eine Küche oder Kochnische, Bad oder Dusche sowie eine Toilette.
Gemeinschaftsordnung
Falls keine Gemeinschaftsordnung (GemO) im Grundbuch eingetragen ist, gelten rechtlich die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Möchte der Grundstückseigentümer die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft hingegen konkretisieren, kann er eine Gemeinschaftsordnung als Zusatzbestandteil der Teilungserklärung ins Grundbuch eintragen lassen.
Einer der wichtigsten Punkte in der GemO ist die Art des Stimmrechts in den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen. So ist es möglich, sich gegen das gesetzliche „Kopfstimmrecht“, das § 25, Abs. 2 WEG vorsieht, zu entscheiden. Stattdessen kann ein Stimmrecht in der Gemeinschaftsordnung bestimmt sein, das sich nach den Eigentumsanteilen bemisst.
Zudem kann die Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung auf die Teileigentümer, Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen sowie die Hausordnung der Immobilie und die Organisation der Hausverwaltung beinhalten.
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Was kostet eine Teilungserklärung?
Für den Ersteintrag einer Teilungserklärung im Grundbuch entstehen dem Immobilieneigentümer Kosten an mehreren Stellen.
Für den Aufteilungsplan fällt das Architektenhonorar an. Auch die Prüfung des Aufteilungsplans und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde sind mit Kosten zwischen 30 und 200 Euro verbunden.
Beim Notar muss der Grundstückseigentümer dann die Gebühren für die notarielle Beurkundung zahlen. Sie berechnen sich gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) anhand des Immobilienwerts.
Und zuletzt verlangt auch das Grundbuchamt seine Gebühren für die Eintragung der Teilungserklärung. Auch diese bemessen sich am Wert der Immobilie.
Braucht man eine Teilungserklärung für die Immobilienfinanzierung?
Wer für den Kauf einer Eigentumswohnung eine Immobilienfinanzierung benötigt, muss immer eine Teilungserklärung bzw. den Grundbuchauszug der Wohnung bei der Bank vorlegen. Denn darin ist der Eigentumsanteil exakt definiert.
Der Grundbuchauszug gehört zu den erforderlichen Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung. Er dient dem Kreditinstitut als wichtige Grundlage zur Ermittlung des vollständigen Werts der Eigentumswohnung und des Beleihungswerts für die Immobilienfinanzierung.
Bei DTW | Immobilienfinanzierung können Sie online einen Grundbuchauszug bestellen. Falls Sie innerhalb von drei Monaten eine Baufinanzierung über uns abschließen, ist der Abruf des Grundbuchauszugs für Sie kostenfrei. Ansonsten fallen Kosten in Höhe von 19,90 € (inkl. MwSt.) an.
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