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Tilgungs­verrechnung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

3,12
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 11.06.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,08%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 16.06.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Tilgungs­verrechnung in Kürze:

  • Bei einem Darlehen legt die Tilgungsverrechnung fest, wann eine geleistete Tilgung mit der Restschuld verrechnet wird.
  • Eine sofortige Tilgungs­verrechnung wirkt sich positiv auf die Höhe des Effektivzinses aus.
  • Üblich ist aktuell bei Annuitätendarlehen die sofortige Tilgungsverrechnung.
  • Bei einem endfälligen Darlehen erfolgt eine Tilgungsverrechnung erst beim vereinbarten Fälligkeitsdatum.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 23.08.2023

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist die Tilgungs­verrechnung bei Krediten?

Bei einem Baukredit oder einem sonstigen Darlehen legt die Tilgungs­verrechnung fest, wann eine geleistete Tilgung mit der Restschuld verrechnet wird. Somit kann die Art und Weise der Tilgungs­verrechnung den Effektivzins eines Darlehens beeinflussen.

Durch die sofortige Tilgungs­verrechnung verringert sich bei gleichbleibender Rückzahlung eines Darlehens die Restschuld unmittelbar in regelmäßigen Abständen.

Art und Zeitpunkt der Tilgungs­verrechnung wird bei Abschluss von einem Baudarlehen oder einem Kredit vertraglich vereinbart.

In der gängigen Praxis wird die Tilgungs­verrechnung bei einem Annuitäten­darlehen sofort durchgeführt. Das heißt, dass mit jeder monatlich zurückgezahlten Darlehensrate die eingehende Zahlung mit der Restschuld verrechnet wird. Die Restschuld reduziert sich so stetig von Monat zu Monat.

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Wie funktioniert die Tilgungs­verrechnung bei einem Annuitäten­darlehen?

Bei einem Annuitäten­darlehen ist die Annuität, die monatliche bzw. jährliche Rate, während der Laufzeit des Darlehens konstant. Die Annuität setzt sich aus den Zins- sowie Tilgungszahlungen zusammen. Heute üblich ist bei Annuitäten­darlehen die sofortige Tilgungs­verrechnung. Hierbei wird die geleistete Tilgung direkt mit der noch existierenden Restschuld verrechnet, sobald das Geld beim Darlehensgeber angekommen ist.

Mit fortschreitender Tilgung verringert sich die Restschuld des Darlehens und somit auch der Betrag, auf den der Sollzinssatz entrichtet werden muss. Dies hat zur Folge, dass der Tilgungsanteil monatlich steigt, während der Zinsanteil stetig fällt.

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Was passiert bei einer abweichenden Tilgungs­verrechnung?

Es gibt auch differierende Rückzahlungsvereinbarungen, die eine Tilgungs­verrechnung im jährlichen, halbjährlichen oder vierteljährlichen Modus vorsehen. Auch eine zeitversetzte Verrechnung der Tilgung zum 15. eines Monats ist möglich. Das heißt, die Tilgung erfolgt zum Monatsanfang und die Verrechnung erst zur Monatsmitte.

Festgelegt werden diese Vertragsmodalitäten im Darlehensvertrag. Durch die nicht sofortige Verrechnung der Tilgung hat der Darlehensgeber einen Zinsvorteil.

Erfolgt nämlich die Tilgungs­verrechnung zu einem späteren Zeitpunkt als die Tilgung (z.B. monatliche Annuität mit Tilgungsanteil, und lediglich viertel- oder jährliche Tilgungs­verrechnung), sinkt die Restschuld nicht mit jeder Ratenzahlung sofort. Dadurch zahlt der Darlehensnehmer noch Zinsen für einen Teil der Restschuld, den er eigentlich bereits getilgt hat.

Für Darlehensnehmer gilt es zu beachten, dass sich eine sofortige Tilgungs­verrechnung positiv auf die Höhe des Effektivzinses auswirkt. Eine Verrechnung im jährlichen, halbjährlichen oder vierteljährlichen Intervall kann eine Anhebung des Effektivzinses bewirken.

Die verzögerte Verrechnung der Tilgung erhöht den Effektivzins des Kredits. Dadurch muss der Darlehensnehmer mehr Geld für Zinsen zahlen als es bei einer sofortigen Tilgungs­verrechnung. Entweder wird hierdurch die Rate etwas höher oder die Gesamtlaufzeit verlängert sich oder es verbleibt eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung.

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Endfälliges Darlehen: Die Tilgung

Manche Darlehensnehmer wählen ein endfälliges Darlehen. Das bedeutet, dass es zu einer Tilgungs­aussetzung bis zu einem bei Abschluss des Vertrages vereinbarten Fälligkeitsdatum kommt. In diesem Fall zahlt der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehens lediglich die Zinsen auf die Kreditsumme.

In der Zeit zwischen Auszahlung des Darlehens und dem festgelegten Fälligkeitstermin findet keine Verrechnung der Tilgungsrate statt. Die Darlehensrückzahlung selbst erfolgt zu einem vertraglich festgelegten Termin. Dieser Termin kann so gewählt werden, dass er mit der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung oder einem anderen größeren zu erwarteten Geldzufluss stattfindet. Das Darlehen wird also bei Endfälligkeit vollständig auf einmal getilgt.

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