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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
Tilgungsplan als PDF herunterladen Rechenergebnis im Detail anzeigen
2,08
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 12.08.2022
0
Monatliche Rate
2,06%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 13.08.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Annuität in Kürze:

  • Die Annuität ist eine konstante Rate, durch die ein Darlehen regelmäßig getilgt wird.
  • Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus Zins und Tilgung zusammen.
  • Die Höhe der Annuität bleibt über die Laufzeit des Darlehens konstant.
  • Durch den Tilgungsanteil in der Annuität verringert sich mit jeder Zahlung die Restschuld eines Annuitätendarlehens.
  • Aufgrund der geringer werdenden Restschuld nimmt der zu zahlende Zinsanteil der Annuität ab und der Tilgungsanteil steigt.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 24.06.2022

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist die Annuität?

Im Kreditwesen bezeichnet man mit Annuität (lateinisch: „annus“ = „Jahr“) eine regelmäßig jährlich fließende Rückzahlungsrate eines Darlehens, die sich aus den Elementen Zins und Tilgung zusammensetzt.

Die konstante Höhe der Annuität ist das entscheidende Kennzeichen eines Annuitäten­darlehens. Das bedeutet, dass die Rückzahlungsrate über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleichbleibend hoch ist. Denn die Summe aus Zins und Tilgung ergibt zusammen die über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleibende Annuität.

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Wann zahlt man die Annuität?

Der Begriff Annuität verweist auf eine jährliche Rückzahlung (annus = Jahr). Dennoch wird im Kreditvertrag eines Annuitäten­darlehens im Regelfall eine monatliche Ratenzahlung vereinbart.

Die jährliche Annuität ist dann also in 12 monatlichen Teilraten vom Darlehensnehmer zu zahlen. Daher verwendet man auch häufig den Terminus monatliche Annuität.

Als vertraglich fixierter Zahlungsrhythmus sind beim Baudarlehen grundsätzlich auch Quartalsraten möglich, sprich „vierteljährliche Annuitäten“.

Wie sieht bei der Annuität das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil aus?

Die Annuität setzt sich immer aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rückzahlungsrate verändert sich das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil innerhalb der konstanten Annuität.

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Durch die fortschreitende Tilgung werden die Zinsen auf die immer geringer werdende Restschuld angerechnet.

In den Annuitäten sinkt also kontinuierlich der Zinsanteil, gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, wobei die Rate in ihrer Höhe unverändert konstant bleibt.

Verschiebung der Anteile von Zins und Tilgung innerhalb der Annuität:

Annuität

Die zunehmende Tilgungs- und die abnehmende Zinszahlung bei der gleichbleibenden, „annuitätischen“ Gesamtbelastung haben zur Folge, dass sich im Laufe der Zeit die Tilgung der Immobilien­finan­zierung beschleunigt.

Da sich der Tilgungsanteil in den Annuitäten stetig erhöht, spricht man bei einem Annuitäten­darlehen von der „anfänglicher Tilgung“. Denn den Betrag der gewählten anfänglichen Tilgung zahlt der Darlehensnehmer nur bei seiner ersten Rate.

Die Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil in absoluten Zahlen von der ersten bis zur letzten Ratenzahlung können Sie dem Tilgungsplan entnehmen, der ein gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil von Immobilien­finan­zierungen ist.

Auch die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung erstellen Ihnen einen Tilgungsplan. In die jeweiligen Rechnermasken können Sie dabei auch schon Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel eingeben, was sich selbstverständlich auf die Höhe der Zins- und Tilgungsanteile innerhalb der Annuität auswirkt.

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Wie lässt sich die Annuität berechnen?

Die Höhe der Annuität berechnet der Darlehensanbieter aus dem gewünschten Darlehensbetrag, der gewählten anfänglichen Tilgung sowie dem angebotenen Sollzinssatz, sofern ein Annuitäten­darlehen gewählt wird, bei dem nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Für diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann eine Anschluss­finanzierung abschließen.

Berechnung der Annuität bei Baudarlehen mit Restschuld

Für die Berechnung der jährlichen Annuität gilt folgende Formel:

Jahresannuität = (Darlehenssumme x Prozentsatz der anfänglichen Tilgung) + (Darlehenssumme x Sollzinssatz)

Rechenbeispiel:

  • Der Darlehensnehmer wünscht eine Kreditsumme von 300.000 Euro.
  • Die anfängliche Tilgung wurde in Höhe von zwei Prozent vereinbart.
  • Der Sollzinssatz im Darlehensangebot beträgt drei Prozent p.a. (= per annum).

Daraus folgt:

  1. Der Anteil der Tilgung in der Jahresannuität beträgt 300.000 Euro x 2,0 % = 6.000 Euro.
  2. Der Anteil der Sollzinsen in der Jahresannuität beträgt 300.000 Euro x 3,0 % = 9.000 Euro.
  3. Die Jahresannuität errechnet sich aus der Summe von Tilgungsanteil und Zinsanteil, also 6.000 Euro + 9.000 Euro = 15.000 Euro.

Da die jährliche Annuität üblicherweise in 12 monatliche Teilratenzahlungen gesplittet wird, ergibt sich in diesem Beispiel eine monatliche Rate von 1.250 Euro.

Bitte beachten Sie: Zur Bestimmung des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der einzelnen monatlichen Rate kann man nicht einfach die jährlichen Zins- bzw. Tilgungsbeträge durch 12 teilen.
Denn die Verschiebung der beiden Anteile beginnt bereits nach der Zahlung der ersten Rate und setzt sich Monat für Monat weiter fort.

Berechnung der Annuität bei einem Volltilgerdarlehen

Falls der Kreditnehmer nur ein Annuitäten­darlehen bis zur vollständigen Tilgung des Netto­darlehens­betrags wünscht, errechnet sich die Höhe der Annuität aus der Darlehenssumme, der Sollzinsbindung und dem angebotenen Sollzinssatz für die Baufinanzierung.

Nur bei einem Volltilgerdarlehen entspricht die Sollzinsbindung des Annuitäten­darlehens zugleich der Laufzeit der Immobilien­finan­zierung.

Für die Berechnung der jährlichen Annuität beim Volltilgerdarlehen benötigt man die beiden folgenden Formeln:

Jahresannuität = Darlehenssumme x Annuitätenfaktor

Annuitätenfaktor = [Sollzinssatz x (1 + Sollzinssatz)^Laufzeit] : [(1 + Sollzinssatz)^Laufzeit – 1]

Rechenbeispiel:

  • Der Darlehensnehmer benötigt einen Netto­darlehens­betrag von 100.000 Euro.
  • Der Sollzinssatz im Darlehensangebot beträgt zwei Prozent p.a. (= in Dezimalschreibweise 0,02).
  • Das Volltilgerdarlehen soll schon nach drei Jahren Laufzeit komplett getilgt sein.

Daraus folgt:

  1. Annuitätenfaktor = [0,02 x (1 + 0,02)^3] : [(1 + 0,02)^3 – 1] = 0,34675
  2. Jährliche Annuität = Darlehenssumme x Annuitätenfaktor = 100.000 Euro x 0,34675 = 34.675 Euro.

Die Jahresannuität gesplittet in 12 monatliche Teilratenzahlungen ergibt hier eine Monatsrate von knapp 2.890 Euro.

Annuitätische Volltilgerdarlehen

Wie hoch darf die Annuität sein?

Experten raten im Hinblick auf die monatliche Belastung eines Darlehensnehmers, dass Ihre monatliche Annuität nicht höher als 40 % Ihres monatlichen Gesamteinkommens sein sollte.

Bei der Wahl der anfänglichen Tilgung wird in der Regel zu einer Höhe von zwei Prozent geraten. Je weiter der anfängliche Tilgungssatz darunter liegt, desto länger benötigen Sie für die Rückzahlung des Baudarlehens, was mit höheren Zinskosten verbunden ist. Umgekehrt bedeutet eine höher gewählte Tilgungsrate eine schnellere Rückzahlung mit geringerer Zinslast.

Wahlmöglichkeit zwischen maximaler Rate und anfänglicher Tilgung

Entscheidend ist, dass Sie als Kreditnehmer Ihre monatlichen Annuitäten in einer Höhe festsetzen, die Sie tatsächlich leisten können.

Aber Sie sollten zugleich Ihre monatlichen Annuitäten im Rahmen Ihrer Möglichkeiten so hoch wie möglich ansetzen. Damit kann die Tilgung des Baudarlehens schneller voran schreiten, so dass Sie bei den Zinsaufwendungen über all die Jahre hinweg sehr viel Geld sparen.

Welche Vorteile bietet die Annuität bei einer Baufinanzierung?

Annuitäten­darlehen zur Immobilien­finan­zierung sind aufgrund vieler Pluspunkte die Favoriten deutscher Kreditnehmer.

Die wichtigsten Vorteile des Annuitäten­darlehens:

  • absolute Planungssicherheit über die gesamte Sollzinsbindung der Baufinanzierung
  • Möglichkeit, die Höhe der konstanten Monatsrate frei zu wählen
  • Tilgung des Darlehensbetrags von Beginn an
  • Minderung der Gesamtzinslast durch die annuitätische Tilgung

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Welche Nachteile bringen Annuitäten­darlehen mit sich?

Trotz ihrer Vorzüge haben Annuitäten­darlehen auch einige Beschränkungen und Nachteile.

Eingeschränkte Flexibilität während der Sollzinsbindung:

Bei den standardmäßig angebotenen Annuitäten­darlehen sind Änderungen der Ratenhöhe während der Zinsbindung meist nicht vorgesehen. Allerdings haben Sie immer die Möglichkeit, Ihr Annuitäten­darlehen individuell anpassen zu lassen. Mehr Flexibilität mit beispielsweise Optionen zum Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen kann, muss aber nicht immer mit höheren Zinskosten verbunden sein.

Flexible Immobilien­finan­zierung

Zinsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung:

Sofern kein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, verbleibt nach der Zinsbindungsfrist eine Restschuld. Wie hoch die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt stehen, kann niemand voraussagen. Für die nötige Anschluss­finanzierung besteht also nach Ablauf der Sollzinsbindung immer ein Zinsänderungs­risiko.

Bei einem Annuitäten­darlehen bis zur vollständigen Tilgung haben Sie dieses Zinsrisiko nicht. Aber auch bei einer benötigten Anschluss­finanzierung haben Sie Möglichkeiten, das Zinsänderungs­risiko zu mindern, indem Sie zum Beispiel frühzeitig ein Forward-Darlehen für die Tilgung der Restschuld abschließen.

Forward-Darlehen - Zinsen sichern

Für wen ist ein Baudarlehen mit einer Annuität sinnvoll?

Sinnvoll sind Annuitäten­darlehen zur Immobilien­finan­zierung für Kreditnehmer, die Wert auf hohe Planungssicherheit legen und auf konstante Jahreseinnahmen in ausreichender Höhe bauen können.

Es gibt einige Alternativen zum Annuitäten­darlehen, wie zum Beispiel:

Ob sich solche Finanzierungsalternativen im Einzelfall besser eignen oder lohnen, hängt von verschiedenen individuellen Voraussetzungen sowie der aktuellen Zinsentwicklung ab.

Das Vergleichen der Darlehensformen sowie konkreter Kreditangebote geht am einfachsten und schnellsten beim Baugeldvermittler. Er kann Ihre individuellen Möglichkeiten und Wünsche vollumfänglich berücksichtigen und Ihnen in wenigen Minuten Angebote zur Immobilien­finan­zierung unterbreiten, die zugleich am günstigsten und passendsten sind.

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Expertentipp

Gegenüberstellung von Annuität und Mietzahlung

Nutzen Sie den DTW-Baufinanzierungsrechner "Mieten oder kaufen?" zur Ihrer Orientierung:
Der Rechner ermittelt anhand der bisher gezahlten Miete die mögliche monatliche Annuität eines Annuitätendarlehens zur Finanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung.

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