Darlehensnehmer
Bei einer Immobilienfinanzierung ist der Darlehensnehmer derjenige, der sich von einem Darlehensgeber einen zwischen beiden vereinbarten Geldbetrag leiht. Darlehensgeber sind beispielsweise Banken, Versicherungen oder eventuell auch eine andere natürliche Person. Grundlage für die Baufinanzierung ist immer der Abschluss eines Darlehensvertrags. Aus ihm ergeben sich sowohl für den Darlehensnehmer als auch dem Darlehensgeber gesetzliche sowie vertragliche Pflichten und Rechte.
Die Beziehung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber
Üblicherweise sieht der Darlehensvertrag einer Immobilienfinanzierung vor, dass der Darlehensgeber den Betrag des Baudarlehens dem Darlehensnehmer nach der Unterzeichnung des Vertrags zur freien Verfügung bereitstellt. Als Gegenleistung dafür zahlt dieser an den Darlehensgeber den vertraglich fixierten Sollzins über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens. Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht für den Kreditnehmer die Pflicht, die vollständige Darlehenssumme an den Kreditgeber zurückgezahlt zu haben.
Gesetzliche Regelungen bei einem Darlehensvertrag zur Immobilienfinanzierung
Für die vertraglichen Beziehungen zwischen Darlehensgeber und -nehmer sieht in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen vor, die in § 488 BGB fixiert sind. Dort heißt es:
„(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.
(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.
(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“
Laut BGB wird dem Darlehensnehmer der Immobilienfinanzierung nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeräumt. Sollte man zu einem späteren Zeitpunkt seine Baufinanzierung vorzeitig, d.h. vor Ablauf der Sollzinsbindung, kündigen wollen, kann man nach zehn Jahren das sogenannte „Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung“ in Anspruch nehmen. Dieses steht dem Kreditnehmer gemäß § 489 BGB 10 Jahren nach der Vollauszahlung und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist als ordentliches Kündigungsrecht zu, und zwar kostenlos. Der Kreditgeber darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Darlehensgeber und -nehmer haben grundsätzlich Vertragsfreiheit
In Deutschland gilt prinzipiell Vertragsfreiheit. Daher sind auch bei der Ausgestaltung einer Immobilienfinanzierung die Details im Darlehensvertrag zwischen Darlehensgeber und -nehmer frei verhandelbar. So kann der Darlehnsnehmer etwa die Laufzeit des Baudarlehens und die anfängliche Tilgung wählen. Auf der anderen Seite knüpft der Darlehensgeber die Kosten für das Baudarlehen an bestimmte Voraussetzungen, die der Darlehensnehmer mitbringt, wie zum Beispiel den Eigenkapitalanteil und vorhandene Sicherheiten. Letztlich ist jede Immobilienfinanzierung ein individuell gestaltetes Finanzierungsprojekt.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung
Wenn nicht ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, besteht bei der Immobilienfinanzierung für den Darlehensnehmer am Ende der vertraglichen Sollzinsbindung noch eine Restschuld gegenüber dem Darlehensgeber. Diese muss er nun ablösen. Das kann durch eine Anschlussfinanzierung beim selben oder bei einem anderen Darlehensgeber erfolgen. Auch mit Hilfe eines Forward-Darlehens kann man die anschließenden Finanzierung regeln, und das schon vorzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung des Erstdarlehens. Je nach dem aktuellen Stand der Bauzinsen am Markt kann so ein Forward-Darlehen sehr attraktiv für einen Darlehensnehmer sein. Denn ein bereits um wenige Prozentpunkte niedrigerer Zinssatz kann sich beim Baudarlehen zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro aufsummieren.