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Disagio

Das Disagio bei einer Immobilien­finanzierung ist – vereinfacht ausgedrückt – eine vorgezogene Zinszahlung. Denn die Bank zahlt hierbei dem Darlehensnehmer nicht die gesamte  Darlehenssumme aus. Es gibt sowohl Baudarlehen mit als auch ohne Disagio, wobei heutzutage Baufinanzierungen ohne Disagio verbreiteter sind. Der Begriff „Disagio“ kommt aus dem Italienischen und bedeutet übersetzt „Abgeld“. Ein weiteres Synonym im Finanzwesen ist „Damnum“.

Abgeld senkt den Sollzins bei der Immobilien­finanzierung

Bei einem Darlehen mit Disagio wird nicht der komplette Kreditbetrag der Immobilien­finanzierung ausgezahlt, sondern nur ein Teil. Beträgt beispielsweise das Damnum fünf Prozent, so zahlt die Bank dem Darlehensnehmer nur 95 Prozent der Kreditsumme aus. Allerdings muss dieser die vollen 100 Prozent der Darlehenssumme zurückzahlen.

Diese Differenz zwischen dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag bzw. Nettodarlehensbetrag der Immobilien­finanzierung und dem Nominalbetrag gilt als vorausbezahlter Zins. Der Vorteil: Dadurch verringert sich der Sollzins bei der Immobilien­finanzierung. Und so können gegebenenfalls die monatlichen Ratenzahlungen niedrig gehalten werden. Der Nachteil: Da das Danum den Auszahlungsbetrag reduziert, muss der Darlehensnehmer einen höheren Kreditbetrag aufnehmen, verzinsen und zurückzahlen als bei einer Immobilien­finanzierung ohne Abgeld.

Disagio erhöht die Darlehenssumme bei der Immobilien­finanzierung

An einem konkreten Beispiel lässt sich der Vorgang einer Immobilien­finanzierung inklusive Abgeld veranschaulichen: Nehmen wir an, dass ein Darlehensnehmer exakt 200.000 Euro benötigt, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Bei einer Immobilien­finanzierung mit fünf Prozent Disagio muss er dann aber eine Darlehenssumme von insgesamt 210.526,31 Euro aufnehmen. Denn das in diesem Betrag enthaltene Abgeld beträgt 10.526,31 Euro. Für seinen Immobilienerwerb erhält er nun die gewünschten 200.000 Euro als Auszahlungsbetrag.

Das Damnum wird entweder als Prozentsatz vom Nominalbetrag oder als Kurs des Darlehens in den Angeboten zur Immobilien­finanzierung angegeben. Das  wäre – wie in unserem Beispiel – die Angabe „5 % Disagio“. Oder alternativ stünde stattdessen der Auszahlungskurs im Darlehensangebot, was in unserem Beispiel „95 % Auszahlungskurs“ hieße.

Disagio verändert nicht den Effektivzins bei der Immobilien­finanzierung

Die vorgezogene Zinszahlung in Form des Abgelds verringert bei der Immobilien­finanzierung zwar den zu zahlenden Sollzins, der Effektivzins bleibt allerdings im Vergleich zu einem Darlehen ohne Disagio gleich. Daher lohnt sich das Damnum, wenn überhaupt, in erster Linie nur für Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie finanzieren möchten. Denn hier hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, das Abgeld für das Jahr des Immobilienerwerbs steuerlich geltend zu machen. Wer sich für diese Variante interessiert, sollte sich vorab an einen Steuerberater wenden, um die Detailfragen der steuerlichen Behandlung des Damnums sowie die Angaben in der Steuererklärung abzuklären.

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