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Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen bei einer Immobilien­finanzierung sind streng genommen keine Zinsen – weder rechtlich noch steuerlich –, da sie nicht der Finanzierung der Immobilie dienen, sondern der Beschaffung des Geldes durch die Banken. Und hierfür erheben sie korrekterweise gesagt eine „Gebühr“, die manchmal auch Bereitstellungsprovision genannt wird. Immer dann, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme seiner Immobilien­finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht ganz oder teilweise abgerufen hat, verlangen die Darlehensgeber jene Gebühr quasi für die Nichtnutzung des Baudarlehens. Denn sie müssen in der Zeit der Bereitstellung des Geldes für den Darlehensnehmer selbst Zinsen für die Refinanzierung der entsprechenden Immobilien­finanzierung zahlen und können zugleich keine Zinseinnahmen erwirtschaften. Als Ausgleich berechnen sie daher ihren Kreditkunden die gebührenhaften Bereitstellungszinsen bei Verzögerungen des Termins, der für die Gesamt- oder jeweilige Teilauszahlung des Baudarlehens vertraglich vereinbart war.

Zweckgebundene Auszahlungen bei der Immobilien­finanzierung

Gründe für solche Verzögerungen gibt es viele und sie kommen daher auch nicht selten vor. Zum Beispiel ist es möglich, dass der Kauf einer Immobilie erst verspätet abgewickelt werden kann oder dass Baufortschritte bei einem Neubau etwa durch die schlechte Witterung ins Stocken geraten. In diesen und vergleichbaren Fällen kann der Darlehensnehmer nicht einfach das Geld seiner Immobilien­finanzierung zum eigentlich im Vertrag vereinbarten Termin, sondern nur verspätet abrufen. Denn Immobilien­finanzierungen sind immer zweckgebunden, weshalb auch häufig Auszahlungen direkt an den Verkäufer geleistet werden. Aus diesem Grund kann der Kreditnehmer einen Auszahlungsbetrag seines Baudarlehens nicht auf seinem Konto zwischenlagern, um ihn später an den Immobilienverkäufer oder an den Bauunternehmer zu überweisen. Ihm bleibt nur die Variante, die Auszahlung zeitlich zu verschieben und die damit verbundenen Bereitstellungszinsen zu zahlen.

Bereitstellungszinsen verteuern sich verzögernde Bauvorhaben

Auf diese Mehrkosten bei der Immobilien­finanzierung durch die Bereitstellungszinsen sollten sich insbesondere Bauherren eines Neubaus im Vorfeld einer Baufinanzierung einstellen. Die entsprechenden Punkte kann der Baugeldvermittler im Kreditvertrag mit dem Darlehensgeber in angemessener Weise vereinbaren. Je länger das Bauvorhaben voraussichtlich dauern wird, desto wahrscheinlicher sind trotz bester Planungen Abweichungen vom anvisierten Zeitplan der einzelnen Baufortschritte. Das Erreichen der einzelnen Baufortschritte ist jeweils die Voraussetzung, dass der Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung die entsprechende Rate auszahlt. Diese grundsätzlich sukzessive Auszahlung der Raten kann über Monate oder Jahre erfolgen. Und jedes Mal fallen beim verspäteten Abrufen des Geldes Bereitstellungszinsen an, was bei langwierigen Bauvorhaben zu einer spürbaren Verteuerung führen kann.

Höhe der Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen

Die Bereitstellungszinsen bei Immobilien­finanzierung sind relativ hoch. Üblich sind 0,25 Prozent der Kaufsumme pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einer Darlehenssumme von 250.000,- Euro zusätzlich 7.500,- Euro für die Bereitstellungszinsen bei einer Verzögerung um ein Jahr fällig würden.

Unterschiedliche Fristen ohne Bereitstellungszinsen

Vertraglich werden von den Darlehensgebern zumeist Fristen von sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Aber einige Angebote enthalten auch nur kostenfreie Fristen von einem Monat. Andere Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es bei der einzelnen Baufinanzierung durchaus einen Verhandlungsspielraum geben kann. Als Kreditsuchender sollte man daher schon vor dem ersten Beratungstermin mit dem Finanzierungsanbieter einen möglichst akkuraten und realistischen Zeitplan für den Immobilienkauf oder das Bauvorhaben entwickelt haben. Werden eventuelle Verzögerungen schon im Vorfeld als wahrscheinlich eingeschätzt, sollte das frühzeitig in der Beratung angesprochen werden.

Vertragliche Vereinbarungen können Geld sparen

Eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen im Darlehensvertrag ist grundsätzlich im Interesse des Darlehensnehmers. Bauherren eines Neubaus mit allen Eventualitäten potentieller Verzögerungen beim Baufortschritt sollten bei ihrer Immobilien­finanzierung nachvollziehbarerweise auf diesen Vertragspunkt sehr großen Wert legen. Auch für Käufer von Bestandsimmobilien sind vorausschauende Vertragsverhandlungen bei den bereitstellungszinsfreien Fristen sinnvoll. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet einen mehrkostenfreien Spielraum für den Immobilienkauftermin. So sollte denn auch der Darlehensvertrag erst dann unterzeichnet werden, wenn der Immobilienkauf innerhalb der vereinbarten Frist ohne Bereitstellungszinsen über die Bühne gehen kann.

Zwei Arten von Bereitstellungszinsen

Man unterscheidet in den Darlehensverträgen übrigens zwei Arten von Bereitstellungszinsen. Fallen sie für die gesamte Kreditsumme an, spricht man von einem nicht anrechenbaren Zins. Bei Baudarlehen mit sukzessiver Ratenauszahlung nennt man sie anrechenbare Bereitstellungszinsen. Sie werden auf die noch verbliebene Restsumme des Darlehens, die bis zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, angerechnet.

Bereitstellungszinsfreie Fristen für die Anschlussfinanzierung nutzen

Sollte eine Anschlussfinanzierung anstehen, können Darlehensnehmer die Frist ohne Bereitstellungszinsen für die „Reservierung“ niedriger Zinsen nutzen. Hierbei schließen sie schon vor Ablauf ihres laufenden Darlehensvertrags einen neuen Vertrag ab. Das Ende des bisherigen Darlehensvertrags fällt in die bereitstellungszinsfreie Frist des neuen Kreditvertrags. Diese Art der Anschlussfinanzierung nennt man auch „unechtes Forward-Darlehen“, ist gegenüber einem echten Forward-Darlehen aber nicht in jedem Fall günstiger. Im Gegenteil: das echte Forward-Darlehen bietet einem im Hinblick auf einen frühzeitigen Abschluss der Anschlussfinanzierung weit mehr Optionen. So können sie bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Auf diese Weise lassen sich je nach aktuellem Zinsstand und weiterem Zinsverlauf niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Informieren Sie sich bei uns über die günstigen Konditionen eines Forward-Darlehens. Unser Baufinanzierungsrechner Forward-Darlehen ermöglicht Ihnen zudem die einfache Berechnung aller relevanten Daten und Fakten. Falls Sie weitere Fragen haben, beraten Sie unsere DTW-Experten gerne ausführlich und individuell über die interessanten Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen.

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