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Immobilienfinan­zierung: Neubau einer Immobilie

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Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
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Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 06.12.2019. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Immobilienfinanzierung beim Neubau einer Immobilie

Sie haben ein unbebautes Grundstück gefunden oder gar erworben? Sie haben die Möglichkeit auf eigenem Grund eine Immobilie zu bauen oder Sie lassen Ihre Immobilie von einem Bauträger bauen? Dann muss die Immobilien­finanzierung für den Neubau Ihrer Immobilie zu Ihrem Vorhaben passen und möglichst flexibel sein. Die Beraterinnen und Berater von DTW | Immobilienfinanzierung unterstützen Sie durch ihre jahrelange Erfahrung bei der Finanzierung von Neubauvorhaben.

Worauf muss man bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus besonders achten?

Bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus sind natürlich zahlreiche Bedingungen wichtig, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben zu beachten sind: zum Beispiel das vorhandene Budget, der Einsatz von Eigenkapital, die Auswahl des Finanzierungspartners, die richtige Tilgung, die passende Zinsfestschreibung, günstige Baugeldkonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen beim Neubau einer Immobilie die Finanzierungsbedingungen, die Nebenkosten und die Auszahlungsbedingungen des Darlehensgebers eine wichtige Rolle. Deshalb ist es wichtig, auf folgende Punkte bei der Immobilien­finanzierung Ihres Neubaus besonders zu achten:

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Auszahlungsbedingungen der Immobilien­finanzierung beim Neubau einer Immobilie

Wenn die Immobilie über einen Bauträger gebaut und gekauft wird, überweist der Darlehensgeber in Teilbeträgen nach der Fertigstellung von bestimmten Bauleistungen. Die Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV schreibt genau vor, wann welcher Teilbetrag ausgezahlt wird. Hier gibt es gesetzliche Regelungen, die bei der Auszahlung der Baufinanzierung berücksichtigt werden.

Anders verhält sich die Auszahlung der Immobilien­finanzierung für einen Neubau, wenn Sie selbst ein Haus bauen lassen, große Teile des Hausbaus in Eigenleistung übernehmen oder einen Architekten beauftragen. Dann sind Sie nicht nur Käufer einer Immobilie mit Grundstück, sondern Bauherr. Rechtlich gesehen ist das ein Unterschied. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Sie dann nicht mehr, selbst wenn Sie schlüsselfertig bauen lassen. Der Anbieter eines schlüsselfertigen Hauses ist dadurch in seiner Vertragsgestaltung und den Zahlungsplänen weitgehend frei. Auch wenn Sie selber bauen oder einen Architekten beauftragen, muss die Immobilienfinanzierung beim Neubau gut geplant werden.

In diesem Fall kann der Geldgeber der Baufinanzierung eine Auszahlung in Teilbeträgen vornehmen. Der Darlehensgeber stellt Ihnen dann einen bestimmten Betrag auf Ihrem Girokonto oder Abwicklungskonto als eine Art Puffer zur Verfügung. Wenn Sie die Bauarbeiten selbst koordinieren, Architekten und Handwerker engagieren und bezahlen müssen oder Teile des Hausbaus in Eigenleistung selbst bauen, bietet sich die Auszahlung in Teilbeträgen an. Sie können dann Material selbst kaufen oder Rechnungen und Handwerker bezahlen. Die Rechnungen reicht der Bauherr gemäß den vereinbarten Bedingungen beim Darlehensgeber ein. Wenn der Puffer auf dem Abwicklungskonto der Immobilien­finanzierung aufgebraucht ist, wird er wieder aufgestockt.

Die Finanzierungsberaterinnen und Berater von DTW | Immobilienfinanzierung erstellen für Sie einen Finanzierungs­vorschlag, der zu Ihrem Neubauvorhaben passt.

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Nebenkosten bei Neubauvorhaben

Die Nebenkosten eines Neubaus sind ein oft unterschätzter Kostenfaktor bei der Planung der Immobilien­finanzierung. Beim Neubau einer Immobilie haben Sie mit folgenden Nebenkosten zu rechnen, die Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen müssen:

Kaufnebenkosten bei Neubauvorhaben

Art der Nebenkosten
Mögliche Höhe
Anlaufstelle
Makler­provision
3,0 % bis 7,14 % vom Kaufpreis
Makler
Grund­buch­eintrag
Grund­buchamt
Notar­kosten
Notar
Grund­erwerbs­steuer
3,5-6,5 % vom Kaufpreis
Finanzamt

Baunebenkosten vor dem Neubau

Art der Nebenkosten
Mögliche Höhe
Anlaufstelle
Bau­genehmi­gung
0,20 % bis 0,70 % der Bausumme
Bau­aufsichts­behörde
Bau­vertrags­prüfung
ca. 200,- € bis 400,- €
Rechts­anwalt
Bau­statiker
in der Regel bis zu 3.000,- €
Freiberufliche Prüfstatiker / Bauamt
Vermes­sung
in der Regel bis zu 3.000,- €
Katasteramt, Vermessungs­ingenieur
Bau­grund-/ Boden­gut­achten
Normal bis zu 1.000,- € / Speziell bis zu 3.000,- €
Spezialisierte Unternehmen / Verband Privater Bau­herren
Abriss von Altbauten
40,- € bis 220,- € pro m2
Spezialisierte Unternehmen
Baum­fällung
8,- € bis 55,- € pro m Baumhöhe
Spezialisierte Unternehmen
Baustraße
ca. 10,- € bis 12,- € pro m2
Spezialisierte Unternehmen
Bau­wasser und -strom
400,- € bis 1.200,- €
Spezialisierte Unternehmen
Aushub Keller- / Boden­platte
5,- € bis 90 € pro m3, je Lage / Boden
Spezialisierte Unternehmen
Abfuhr von Erdreich
8,- € bis 16,- € pro m3
Spezialisierte Unternehmen
Erschließ­ungs­kosten / Haus­anschlüsse
5.000,- € bis 25.000,- €
Spezialisierte Unternehmen

Absicherung des Bauherren

Art der Nebenkosten
Risiko­lebens­versiche­rung
Berufs­unfähig­keits­versiche­rung
Bau­herren­haft­pflicht
Bau­leistungs­versiche­rung
Bau­helfer- und Feuer-Rohbau­versiche­rung
Haus- und Grund­besitzer­haftpflicht
Private Haft­pflicht­versiche­rung
Wohn­gebäude­versiche­rung
Hausrat­versiche­rung

Baunebenkosten während des Neubaus

Art der Nebenkosten
Mögliche Höhe
Anlaufstelle
Archi­tekten­honorare
10,0 % bis 15,0 % der Baukosten
Honorar­erordnung für Archi­tekten / Architekt
Bauzeit­zinsen
500,- € bis 2.000,- €
Darlehens­geber / DTW
Bau­beglei­tung / Bau­gut­achten
2.000,- € bis 4.000,- €
Bau­sach­verständiger / Bau­herren­schutzbund

Es ist gar nicht so einfach die Baunebenkosten für ein Neubauvorhaben im Vorfeld exakt auf den Euro zu ermitteln. Die unterschiedlichen Gebühren je nach Bundesland, unvorhergesehene Ereignisse beim Bau der Immobilie, dem Zustand des Baugrunds, die Abstimmung der zahlreichen Handwerker und die individuellen Wünsche des Bauherren machen die genaue Berechnung sehr komplex.

Wichtig bei der Kalkulation ist, sich dem tatsächlichen Wert der Baunebenkosten so genau wie möglich anzunähern. Einen Sicherheitspuffer müssen Bauherren einplanen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben

Bauzeitzinsen bei einem Neubauvorhaben sind Zinsen, die der Darlehensgeber während der gesamten Neubauphase einer Immobilie in Rechnung stellt. Das Baudarlehen wird in der Regel nicht vollständig, sondern in Teilauszahlungen nach Baufortschritt überwiesen. Für die bereits ausgezahlte Teilauszahlung fallen Bauzinsen an. Für die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme zahlen Sie keine Zinsen. Jedoch fallen für diese Summe die sogenannten Bereitstellungszinsen an.

Die Bauzeitzinsen fallen ab der ersten Auszahlung der Immobilien­finanzierung bis zur Fertigstellung der Immobilie an. Der Zinssatz der Bauzeitzinsen richtet sich bei den meisten Darlehensgebern nach den Baugeldkonditionen der Baufinanzierung. Bauherren sollten jedoch darauf achten, dass es durch die Teilauszahlungen und dem dadurch höheren Arbeitsaufwand zu keinem Zinsaufschlag kommt. Der Darlehensnehmer kann eine mehrfache kostenfreie Teilauszahlung mit dem Darlehensgeber vereinbaren. Die Bauzeitzinsen werden vom Bauherren entweder in monatlichen Raten gezahlt, oder über die Dauer der Bauzeit gesammelt und nach Fertigstellung des Neubaus der Finanzierungsumme hinzugefügt.

Wie immer sich der Bauherr auch entscheidet, die Bauzeitzinsen müssen bei der Baufinanzierung eines Neubaus berücksichtigt werden. Die Baugeldspezialisten von DTW | Immobilienfinanzierung stimmen den Finanzierungs­vorschlag nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen ab.

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Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus

Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus sind streng genommen keine Zinsen - weder rechtlich noch steuerlich. Sie dienen nicht der Finanzierung der Immobilie, sondern der Bereitstellung des Geldes durch den Darlehensgeber. Hierfür erhebt der Geldgeber eine Gebühr oder Bereitstellungsprovision. Wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme nicht ganz oder nur teilweise abruft, verlangt der Darlehensgeber Bereitstellungszinsen für die Nichtnutzung des Baudarlehens.

Denn der Darlehensgeber selbst hat Kosten für die Refinanzierung der bereitgestellten Darlehenssumme und nimmt dafür keine Zinseinnahmen ein. Als Ausgleich berechnen Kreditinstitute die gebührenhaften Bereitstellungszinsen für die Gesamtsumme oder den Teil des übrigen Baudarlehens.

Vertraglich werden zumeist Fristen von drei bis sechs Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Einige Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden.

Die Finanzierungsberaterinnen und Berater bei DTW | Immobilienfinanzierung kennen die Darlehensbedingungen zahlreicher Darlehensgeber und finden für Sie die passende Baufinanzierung für Ihren Neubau.

Teilauszahlungsgebühren bei Neubaudarlehen

Eine Teilauszahlung des Baugelds bei der Immobilienfinanzierung ist bei Neubauvorhaben der Regelfall. Eine Auszahlung erfolgt immer nach Erreichen eines bestimmten Baufortschritts. Gesetzliche Grundlage für den Auszahlungsplan der Baufinanzierung ist die Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV, in der die einzelnen Etappen der Bauleistungen geregelt sind. Definierte Prozentsätze sind verbunden mit Bauabschnitten, nach welchen sich die Höhe der Teilauszahlungen richtet. Für den Mehraufwand bei der Bearbeitung erheben einige Darlehensgeber einen Teilauszahlungszuschlag. Diese Gebühr fällt dann bei jedem ausgezahlten Teilbeitrag an.

Nach Vereinbarung im Darlehensvertrag erheben die Darlehensgeber entweder einen pauschalen Teilauszahlungszuschlag oder bis zu 1,5 % Zinsen auf die ausgezahlten Teilbeträge. Diese zusätzlichen Kosten sind Bestandteil des Darlehensvertrages bei der Immobilien­finanzierung eines Neubaus und grundsätzlich verhandelbar. Der Bauherr kann einen Darlehensvertrag aushandeln, bei dem das Kreditinstitut auf den Teilauszahlungszuschlag verzichtet oder zumindest dessen Höhe reduziert. In den Angeboten zur Baufinanzierung sind die Kosten für die Teilauszahlung des Baudarlehens nicht in der gesetzlich geforderten Angabe des effektiven Jahreszinses enthalten.

Wenn Sie weitere Fragen zu Teilauszahlungsgebühren bei der Baufinanzierung haben, können Sie sich gern an das Team von DTW | Immobilienfinanzierung wenden.

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Eigenkapital, Sicherheitspuffer und Nachfinanzierung bei Neubauvorhaben

Zahlreiche Experten empfehlen beim Hausbau einen Eigenkapitalanteil von Minimum 15 Prozent. Dies entspricht in vielen Fällen gerade einmal der Höhe der Kaufnebenkosten. Das heißt, dass Sie bei Baukosten von 300.000,- € ca. 45.000,- € selbst in die Immobilien­finanzierung einbringen. Es ist jedoch zusätzlich ratsam, einen finanziellen Puffer von mindestens 5 % bis 10 % für unerwartete Ereignisse während der Bauzeit bereitzustellen. Wird eine Verlängerung der Bauzeit notwendig, führt dies zu einer Erhöhung der Baukosten. Hier hilft der Sicherheitspuffer unbürokratisch und schnell. Sollten Sie ihn nicht benötigen, seien Sie froh. Als Sondertilgung kann er dann die Gesamtkosten der Baufinanzierung deutlich senken.

Aber was ist, wenn dieser Puffer nicht ausreicht? Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen Ereignissen eine sogenannte Nachfinanzierung beim Darlehensgeber zu beantragen. Jedoch ist in den meisten Fällen eine Nachfinanzierung mit wesentlich höheren Zinskosten verbunden. Deshalb ist es wichtig, die Baukosten bereits im Vorfeld so genau wie möglich zu kalkulieren, damit erst gar keine Engpässe entstehen.

Wer sich bei der Kalkulation der Gesamtkosten für einen Neubau nicht ganz sicher ist und dennoch auf der sicheren Seite sein will, hat folgende Möglichkeit: Der Bauherr wählt einen Darlehensgeber der eine Nachfinanzierung zu günstigen Konditionen ermöglicht und schriftlich garantiert.

Lassen Sie sich dabei helfen und fordern Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungs­vorschlag an. Die Experten von DTW | Immobilienfinanzierung unterstützen Sie dabei, die passenden Baufinanzierung für Ihr Neubauvorhaben zu finden.

Anrechnung der Eigenleistung bei der Finanzierung von Neubauvorhaben

Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer. Diese Leistungen können bei der Immobilien­finanzierung wie Eigenkapital angerechnet werden. Dadurch verbessern sich die Zinskonditionen bei der Finanzierung eines Neubaus. Hierbei gibt es jedoch einiges zu beachten.

Zunächst einmal sollte man als Bauherr seine eigenen handwerklichen Möglichkeiten nicht überschätzen. Denn es macht nur Sinn, wenn man die fachlichen Fähigkeiten besitzt, um die entsprechenden Arbeiten ordentlich und in einer angemessenen Zeit ausführen zu können. Zeitverzögerungen und Nachbesserungen kosten Geld und verteuern das gesamte Bauvorhaben.

Der Darlehensnehmer darf seine Bauleistungen in Eigenregie jedoch nicht beliebig hoch bei der Immobilienfinanzierung ansetzen. Einige Kreditinstitute erkennen maximal 15 % bis 25 % der Bausumme als Eigenleistung an. Andere bis zu einem festen Betrag von 30.000,- €.

Sprechen Sie in jedem Fall das Thema Eigenleistung bei den Finanzierungsberaterinnen und Beratern von DTW | Immobilienfinanzierung an. Unsere Experten finden den passenden Darlehensgeber, der Ihre Eigenleistungen am besten berücksichtigt.

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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €,Beleihungswert der Immobilie: 360.000 €,Nettodarlehensbetrag: 200.000 €, Sollzinsbindung: 5 Jahre, Sollzinssatz (fester Zinssatz): 0,35 %, Anfängliche Tilgung: 2,00 %, Monatliche Rate: 392 €, Effektiver Jahreszins: 0,35 %, Restschuld nach Sollzinsbindung: 179.827 €, Vertragslaufzeit: 46 Jahre, 1 Monat, Anzahl der Raten: 553 Monatsraten, Zu zahlender Gesamtbetrag: 216.592 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen,das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird.Die Kondition gilt bis zu 55.56 % desBeleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 12.12.2019. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung.Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten,Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erungsowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind.Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

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Bewertung für DTW | Immobilienfinanzierung:
480 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 07/2020.

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