Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt. Das Gegenteil ist das Fremdkapital.
Unterschiedliche Arten von Eigenkapital
Die finanziellen Mittel, die als eigenes Kapital für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden, sind vielfältig:
- Da sind zunächst Barvermögen, Spargelder und Wertpapiere. Depots aufzulösen ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die dadurch erreichte Absenkung der Darlehenszinsen mehr bringt als die Rendite der Anlage. Das ist gegeben, wenn die Anlagen hoch verzinst und die Immobilienzinsen niedrig sind.
- Lebensversicherungen können verkauft oder abgetreten werden. Ihr Rückkaufswert erhöht zudem bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung die Sicherheit für den Finanzierungspartner.
- Arbeitgeberdarlehen werden von den Banken als eigenes Kapital gewertet. Gleichwohl müssen sie mit Zins und Tilgung zurückbezahlt werden.
- Verwandtendarlehen müssen der Bank gegenüber nicht als solche dargelegt werden.
- Eigenleistungen erkennen Finanzierungspartner als Eigenkapital an.
- Bausparguthaben müssen nicht aufgelöst werden, sie können der Bank abgetreten werden.
- Schenkungen, Erbschaften, öffentliche Fördergelder, Forderungen gegen Dritte zählen auch zu den Eigenmitteln.
Möglichst viel Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung
Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Konditionen für ein Immobiliendarlehen. Desto rascher kann getilgt werden und desto niedriger ist der Schuldenberg am Ende der Laufzeit. Bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung sollte daher so viel eigenes Geld wie möglich eingebracht werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die günstigsten Zinsen bieten Finanzierungspartner ab einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und mehr.
Als Minimum an Eigenkapital gilt der Betrag, der für die Kauf-Nebenkosten anfällt. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Makler- und sonstige Vermittlungshonorare, Geldbeschaffungskosten, Gutachtergebühren. Je nach Höhe der Grunderwerbssteuer, die in den verschiedenen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen, belaufen sich diese Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme.
Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung: Nutzen Sie zur Ermittlung der Kaufnebenkosten unseren Notar- und Grundbuchrechner sowie unsere Tabelle der Grunderwerbssteuersätze.
Einen Teil des eigenen Kapitals sollte jeder Bauherr als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben vorhalten. Als Orientierungswert gelten drei Netto-Monatsgehälter.
Weiter Informationen zum Thema „Wieviel Eigenkapital soll ich bei der Immobilienfinanzierung zurückhalten“ finden Sie im Ratgeber „Sie fragen – Wir antworten“
Vollfinanzierung ohne Eigenkapital
Für vermietete Immobilien kann es sinnvoll sein, möglichst wenig Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung einzubringen. Denn die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen sind steuerlich absetzbar. Bei einer so genannten Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt das Darlehen zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch die Kauf-Nebenkosten ab. Diese Finanzierung kann bei Vermietungen ein attraktives Steuersparmodell sein. Sie ist jedoch riskanter, dauert länger und kostet mehr. Und: Der Darlehensnehmer sollte auch in diesem Fall die Anschlussfinanzierung bedenken.