Was ist Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilienfinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt. Das Gegenteil ist das Fremdkapital.
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Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Die Antwort ist ganz einfach: Je mehr Eigenkapital Sie bei einer Immobilienfinanzierung einsetzen können, umso besser. Denn je höher der Eigenkapitalanteil bei einem Baudarlehen ist, desto günstiger sind die Zinsen.
Und das gilt auch in Phasen mit niedrigen Bauzinsen. Wichtig zu wissen ist, dass nicht allein Erspartes als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zählt. Wir zeigen Ihnen hier auf, welche Arten von Eigenkapital Sie einbringen können und wie sich das positiv auf die Darlehensbedingen bei der Baufinanzierung auswirkt.
Unterschiedliche Arten von Eigenkapital
Die finanziellen Mittel, die als eigenes Kapital für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden, sind vielfältig:
- Da sind zunächst Barvermögen, Spargelder und Wertpapiere. Depots aufzulösen ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die dadurch erreichte Absenkung der Darlehenszinsen mehr bringt als die Rendite der Anlage. Das ist gegeben, wenn die Anlagen hoch verzinst und die Immobilienzinsen niedrig sind.
- Lebensversicherungen können verkauft oder abgetreten werden. Ihr Rückkaufswert erhöht zudem bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung die Sicherheit für den Finanzierungspartner.
- Arbeitgeberdarlehen werden von den Banken als eigenes Kapital gewertet. Gleichwohl müssen sie mit Zins und Tilgung zurückbezahlt werden.
- Verwandtendarlehen müssen der Bank gegenüber nicht als solche dargelegt werden.
- Eigenleistungen erkennen Finanzierungspartner als Eigenkapital an.
- Bausparguthaben müssen nicht aufgelöst werden, sie können der Bank abgetreten werden.
- Schenkungen, Erbschaften, öffentliche Fördergelder, Forderungen gegen Dritte zählen auch zu den Eigenmitteln.
Was zählt alles zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?
Dass Barvermögen und Sparguthaben als Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden können, ist offensichtlich. Doch es gibt noch eine Reihe von weiteren finanziellen Mitteln und Formen, die Darlehensgeber als Eigenkapital akzeptieren.
Dazu gehört selbstverständlich ein bestehender Bausparvertrag, wobei die meisten Darlehensgeber nur den Anteil aus der Ansparphase als Eigenkapital anerkennen. Die Kreditsumme, welche die Bausparkasse in der Darlehensphase an den Darlehensnehmer auszahlt, fällt dagegen nicht darunter. Denn dieses Geld steht dem Bausparer ja erst in Zukunft zur Verfügung und nicht schon bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags zur Immobilienfinanzierung. Vorhandene Wertpapiere können natürlich auch zur Verbesserung des Beleihungsauslaufs bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Allerdings lohnt sich die Auflösung des Depots nur dann, wenn dadurch das Vermeiden von Zinsaufschlägen mehr einbringt als die Rendite der Kapitalanlage.
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Wer eine Lebensversicherung besitzt, kann sie als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung einsetzen, in dem er sie verkauft oder an die Bank abtritt.
Hat man für die Altersversorgung Beiträge als Riester-Rente und nach 2010 eingezahlt, werden diese bei der Baufinanzierung vollständig dem Eigenkapitalanteil angerechnet. Auch öffentliche Fördergelder zum Beispiel durch die KfW-Bank und bestehende Forderungen gegenüber Dritten werten Banken als eigenes Kapital für ein Baudarlehen. Gleiches gilt für ein gewährtes Arbeitgeberdarlehen. Allerdings sollte man hierbei stets berücksichtigen, dass dieses mit entsprechenden Zinszahlungen neben der gewünschten Immobilienfinanzierung getilgt werden muss.
Schenkungen und Erbschaften, sofern sie bereits erfolgt sind, erhöhen ebenfalls den Eigenkapitalanteil. Aber: Allein die Aussicht auf ein Erbe, selbst wenn man das entsprechende Testament vorlegen kann, reicht nicht aus.
Sollte der Erblasser allerdings bereit sein, einen Teil des Erbes zu Lebzeiten dem Darlehensnehmer zu schenken, kann sich das eventuell sogar doppelt lohnen. Neben der Verbesserung der Zinskonditionen bei der Immobilienfinanzierung durch das zusätzliche Eigenkapital lassen sich gegebenenfalls auch Erbschafts- und Schenkungssteuern einsparen. In solchen Fällen sollte man jedoch unbedingt einen Steuerberater hinzuziehen.
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Zählen Eigenleistungen bei der Baufinanzierung zum Eigenkapital?
Last, not least akzeptieren Darlehensgeber einer Baufinanzierung Eigenleistungen bei Neubauvorhaben als Eigenkapitalanteil. In der Regel werden zwischen fünf und 15 Prozent der Darlehenssumme angerechnet.
Unter Eigenleistungen fallen dabei nicht nur die Arbeiten, bei denen der Bauherr höchstpersönlich selbst Hand anlegt. Auch der Arbeitseinsatz von Verwandten, Freunden oder anderen unprofessionellen Hilfskräften kann hier einbezogen werden.
Möglichst viel Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung
Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Konditionen für ein Immobiliendarlehen. Desto rascher kann getilgt werden und desto niedriger ist der Schuldenberg am Ende der Laufzeit.
Bei der Immobilienfinanzierung sollte daher so viel eigenes Geld wie möglich eingebracht werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die günstigsten Zinsen bieten Finanzierungspartner ab einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und mehr.
Als Minimum an Eigenkapital gilt der Betrag, der für die Kauf-Nebenkosten anfällt. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Makler- und sonstige Vermittlungshonorare, Geldbeschaffungskosten, Gutachtergebühren. Je nach Höhe der Grunderwerbsteuer, die in den verschiedenen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen, belaufen sich diese Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme.
Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung: Nutzen Sie zur Ermittlung der Kaufnebenkosten unseren Notar- und Grundbuchrechner sowie unsere Tabelle der Grunderwerbsteuersätze.
Einen Teil des eigenen Kapitals sollte jeder Bauherr als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben vorhalten. Als Orientierungswert gelten drei Netto-Monatsgehälter.
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Zusammenhang von Eigenkapital und Beleihungsauslauf beim Baudarlehen
In den vergangenen Jahren haben zahlreiche Finanzierungspartner die Risikoaufschläge bei Baufinanzierungen für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Denn bei niedrigem Eigenkapitalanteil am Objektwert steigt das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall einen Verlust zu erleiden. Dieses Ausfallrisiko lassen sich Darlehensgeber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Deshalb staffeln Banken und Versicherungen ihre Zinssätze nach dem Anteil des Immobiliendarlehens am Wert des beliehenen Objekts.
Dieser sogenannte „Beleihungsauslauf“ stellt das Verhältnis aller Fremdfinanzierungsmittel zum Beleihungswert des Objektes dar. Die Angabe des Beleihungsauslaufs erfolgt in Prozent des Beleihungswerts. Dieser liegt bei selbstgenutzten Immobilien meist 10 Prozent unter dem Kaufpreis, wobei die Differenz den Risikoabschlag durch die Bank ausmacht. Daraus ergeben sich folgende Werte bei der Immobilienfinanzierung:
- 60 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 54 % des Kaufpreises
- 70 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 63 % des Kaufpreises
- 80 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 72 % des Kaufpreises
- 90 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 81 % des Kaufpreises
- 100 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 90 % des Kaufpreises
Für Immobilienkäufer und selbstverständlich auch für Bauherren bedeutet dies, dass ein möglichst niedriger Beleihungsauslauf erzielt werden sollte. Denn je besser er ausfällt, desto günstiger kann der Darlehensgeber das Baugeld anbieten. Manchmal reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital aus, um beim Beleihungsauslauf in die bessere Staffelung mit geringeren oder gar ohne Zinsaufschläge zu rutschen.
Ermittlung der Zinsersparnis durch Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung
Welcher Anteil von Eigenkapital oder Eigenleistung für Sie bei einer Immobilienfinanzierung optimal ist, lässt sich vorab nie ganz eindeutig sagen. Als Faustregel für eine schnelle Überschlagrechnung gilt: Für eine günstige Immobilienfinanzierung ist es ratsam, die Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen finanziellen Mitteln zu decken. Ab einer Eigenkapitalanteilquote von 50 Prozent der Darlehenssumme bieten die meisten Finanzierungspartner die günstigsten Zinssätze für das Baudarlehen an. Allerdings ist jede Immobilienfinanzierung sehr individuell. Statt sich von Pauschalratschlägen leiten zu lassen, sollten die jeweiligen ganz eigenen Voraussetzungen, Wünsche, die Einkommenssituation bis hin zu den möglichen einsetzbaren Sicherheiten bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden.
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Unsere Baufinanzierungsberaterinnen und Berater von DTW | Immobilienfinanzierung zeigen Ihnen im persönlichen Gespräch gerne auf, wie viel Zinsen Sie bei der Finanzierung Ihres Vorhabens durch mehr Eigenkapital sparen können. Wenn Sie vorab schon einmal selbst recherchieren möchten: Mit den Baugeldrechner von DTW | Immobilienfinanzierung können Sie rasch und einfach herausfinden, wie sich ein konkreter Eigenkapitalanteil bei Ihrer Baufinanzierung auf die Zinssätze und Ratenhöhe auswirkt.