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Muskelhypothek

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
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Berechneter Zins

3,03
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 19.07.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,99%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 19.07.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Muskelhypothek in Kürze:

  • Als Muskelhypothek bezeichnet man den Beitrag, den ein Bauherr durch Eigenleistung am Hausbau einsparen kann.
  • Diese Eigenleistung kann beim Darlehensgeber als Eigenkapital bis zu einer Höchstgrenze von ca. 15 % - 25% der Bausumme geltend gemacht werden.
  • Durch die Muskelhypothek erhöht der Bauherr den Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung und kann eventuell von einem günstigeren Bauzins profitieren.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 24.03.2023

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist die Muskelhypothek bei der Baufinanzierung?

Eine Muskelhypothek bezeichnet eine Finanzierungsmethode, bei der ein großer Teil der Arbeiten beim Bau, Umbau oder Renovierung einer Immobilie in Eigenleistung erbracht wird. Die dafür aufgewendeten Arbeitsstunden können als Eigenkapital eingebracht und somit von den Bauherrn als Finanzierung genutzt werden.

Bei einer Bank kann die Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz angerechnet werden und somit den Finanzierungsbedarf reduzieren. Allerdings ist diese Methode nur sinnvoll, wenn man handwerklich begabt ist, Zeit und Energie hat und ausreichend Kenntnisse und Fähigkeiten besitzt, um die Arbeiten professionell und sicher durchzuführen.

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Wie bewertet die Bank eine Muskelhypothek?

Seine persönliche Arbeitsleistung sowie die Unterstützung der Bauarbeiten durch weitere private Helfer können bei einem Baudarlehen wie Eigenkapital bewertet werden. Nicht selten eröffnet das eigene Anpacken die einzige Chance, eine Baufinanzierung zu realisieren, wenn angehende Häuslebauer nur geringes Kapital besitzen.

Um den Wert der Eigenleistung zu ermitteln, darf der Bauherr seine Arbeitsstunden und die seiner nicht gewerblichen Helfer zu professionellen, üblichen Handwerkerlöhnen ansetzen. Der Gesamtbetrag entspricht dann der Muskelhypothek, die er als Darlehensnehmer in seine Immobilien­finan­zierung einbringen kann.

Setzen Sie bei der Kalkulation der Muskelhypothek lediglich die Arbeitskosten und nicht die Materialkosten an. Denn sollten Sie das benötigte Material günstiger beschaffen als geplant, wird eventuell diese Ersparnis vom Darlehensgeber nicht anerkannt.

Einige Darlehensnehmer begrenzen die Anrechnung der Eigenleistung als Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Die Obergrenze als Ersatz für den Eigenkapitalanteil liegt bei manchen Darlehensgebern bei ca. 15 bis 25 Prozent der Bausumme. Einige Darlehensgeber begrenzen die Muskelhypothek auch bis zu einem Pauschbetrag von bis zu 30.000,- Euro.

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Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital bei der Immobilien­finan­zierung

Viele Kreditinstitute akzeptieren bei einem Baudarlehen die salopp genannte „Muskelhypothek“ als Ersatz oder zumindest als Ergänzung von Eigenkapital. Die Begriffszusammensetzung ist dabei durchaus treffend. Denn Bauherren, die bei Ihrer Immobilien­finan­zierung durch Muskeleinsatz die Ersatzleistung zum monetären Eigenkapital vereinbaren, begeben sich in eine Bring-Schuld, die sie wie bei jeder Hypothek innerhalb einer gesetzten Zeit begleichen müssen.

Zeitliche Verzögerungen auf der Baustelle durch langsame und/oder unsachgemäße Bausauführungen, die Nachbesserungen erfordern, kosten dabei zusätzlich Geld – in mehrerlei Hinsicht. Im Gegensatz zum Baupfusch von gewerblichen Bauunternehmen, bei denen man einen gesetzlichen Gewährleistungsanspruch besitzt, muss man die eigenen Fehler selbst und auf eigene Kosten in Ordnung bringen. Im schlimmsten Fall drohen gar Schadensersatzzahlungen an andere am Bau beteiligten Firmen, falls der geplante Bauablauf so sehr in Verzug kommt, dass ein nachfolgender Fachbetriebe seine Fertigstellungstermine bei anderen Auftraggebern nicht einhalten kann.

Aber nicht nur die unmittelbar mit dem Bauprojekt verbundenen zusätzlichen Herstellungs­kosten schlagen zu Buche. Auch die Tatsache, dass bei einer Baufinanzierung in der Regel die Darlehenssumme in Teilbeträgen jeweils nach Erreichen eines Baufortschritts ausgezahlt wird. Hinkt der Baufortschritt dem Zeitplan hinterher und verzögert sich so die Teilauszahlung der Immobilien­finan­zierung, können Bereitstellungzinsen anfallen. Zwar räumen Darlehensgeber oftmals bereitstellungszinsfreie Fristen von sechs bis zwölf Monaten ein. Wer aber diese überschreitet, muss mit Mehrkosten von 0,25 Prozent des nicht ausgezahlten Darlehensbetrags pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr rechnen.

Realistische Einschätzung der Muskelhypothek

Bei einer Muskelhypothek gilt: Die Überschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten birgt ein finanzielles Risiko. Bei der Bewertung des eigenen Leistungsvermögens und der privaten Bauhelfer sollten Bauherren also unbedingt realistisch bleiben.

Letztlich setzen aber auch die Banken der Muskelhypothek Grenzen, weil sie die Eigenleistung nur bis zu einem gewissen Grad anerkennen. Die Obergrenze als Ersatz für den Eigenkapitalanteil liegt meist bei maximal 15 bis 25 Prozent der Bausumme. Manche Kreditinstitute billigen sie bis zu einem Pauschbetrag von 30.000 Euro zu.

Wenn der Darlehensgeber eine Muskelhypothek bei der Immobilien­finan­zierung akzeptiert, verlangt er zugleich die fachkundige Qualitätskontrolle der privat ausgeführten Bauarbeiten. Falls ernsthafte Zweifel, dass die Eigenleistung nicht wie vorgesehen erbracht werden kann, bei den Überprüfungen aufkommen, bestehen die Banken auf eine Nachfinanzierung, damit finanzielle Reserven zur Verfügung stehen.

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Versicherungen für sich und die Helfer nicht vergessen

Eine Bauherren-Haftpflicht­versicherung ist bei Bauvorhaben mit und ohne Muskelhypothek sinnvoll. Wenn darin auch Schadensersatzansprüche abgedeckt sein sollen, die im Zusammenhang mit den Eigenleistungen entstehen können, sind allerdings auch höhere Versicherungsbeiträge zu zahlen.

Für alle privaten Bauhelfer sollte der Bauherr unbedingt die sogenannte „Bauhelferversicherung“, die bei Unfällen auf der Baustelle greift, abschließen. Das geht am einfachsten bei der gesetzlich vorgeschriebenen Anmeldung aller privaten Helfer auf der Baustelle bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft. Dort kann man sie zugleich auch unfallversichern.

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