Muskelhypothek nennt man im Rahmen einer Immobilienfinanzierung für einen Neubau umgangssprachlich die Eigenleistung des Bauherrn. Seine persönliche Arbeitsleistung sowie die Unterstützung der Bauarbeiten durch weitere private Helfer können bei einem Baudarlehen wie Eigenkapital bewertet werden. Nicht selten eröffnet das eigene Anpacken die einzige Chance, eine Baufinanzierung zu realisieren, wenn angehende Häuslebauer nur geringes Kapital besitzen. Um den Wert der Eigenleistung zu ermitteln, darf der Bauherr seine Arbeitsstunden und die seiner nicht gewerblichen Helfer zu professionellen, üblichen Handwerkerlöhnen ansetzen. Der Gesamtbetrag entspricht dann der Muskelhypothek, die er als Darlehensnehmer in seine Immobilienfinanzierung einbringen kann.
Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung
Viele Kreditinstitute akzeptieren bei einem Baudarlehen die salopp genannte „Muskelhypothek“ als Ersatz oder zumindest als Ergänzung von Eigenkapital. Die Begriffszusammensetzung ist dabei durchaus treffend. Denn Bauherren, die bei Ihrer Immobilienfinanzierung durch Muskeleinsatz die Ersatzleistung zum monetären Eigenkapital vereinbaren, begeben sich in eine Bring-Schuld, die sie wie bei jeder Hypothek innerhalb einer gesetzten Zeit begleichen müssen.
Zeitliche Verzögerungen auf der Baustelle durch langsame und/oder unsachgemäße Bausauführungen, die Nachbesserungen erfordern, kosten dabei zusätzlich Geld – in mehrerlei Hinsicht. Im Gegensatz zum Baupfusch von gewerblichen Bauunternehmen, bei denen man einen gesetzlichen Gewährleistungsanspruch besitzt, muss man die eigenen Fehler selbst und auf eigene Kosten in Ordnung bringen. Im schlimmsten Fall drohen gar Schadensersatzzahlungen an andere am Bau beteiligten Firmen, falls der geplante Bauablauf so sehr in Verzug kommt, dass ein nachfolgender Fachbetriebe seine Fertigstellungstermine bei anderen Auftraggebern nicht einhalten kann.
Aber nicht nur die unmittelbar mit dem Bauprojekt verbundenen zusätzlichen Herstellungskosten schlagen zu Buche. Auch die Tatsache, dass bei einer Baufinanzierung in der Regel die Darlehenssumme in Teilbeträgen jeweils nach Erreichen eines Baufortschritts ausgezahlt wird. Hinkt der Baufortschritt dem Zeitplan hinterher und verzögert sich so die Teilauszahlung der Immobilienfinanzierung, können Bereitstellungzinsen anfallen. Zwar räumen Darlehensgeber oftmals bereitstellungszinsfreie Fristen von sechs bis zwölf Monaten ein. Wer aber diese überschreitet, muss mit Mehrkosten von 0,25 Prozent des nicht ausgezahlten Darlehensbetrags pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr rechnen.
Realistische Einschätzung der Muskelhypothek
Bei einer Muskelhypothek gilt: Die Überschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten birgt ein finanzielles Risiko. Bei der Bewertung des eigenen Leistungsvermögens und der privaten Bauhelfer sollten Bauherren also unbedingt realistisch bleiben. Letztlich setzen aber auch die Banken der
Muskelhypothek Grenzen, weil sie die Eigenleistung nur bis zu einem gewissen Grad anerkennen. Die Obergrenze als Ersatz für den Eigenkapitalanteil liegt meist bei maximal 15 bis 25 Prozent der Bausumme. Manche Kreditinstitute billigen sie bis zu einem Pauschbetrag von 30.000 Euro zu.
Wenn der Darlehensgeber eine Muskelhypothek bei der Immobilienfinanzierung akzeptiert, verlangt er zugleich die fachkundige Qualitätskontrolle der privat ausgeführten Bauarbeiten. Falls ernsthafte Zweifel, dass die Eigenleistung nicht wie vorgesehen erbracht werden kann, bei den Überprüfungen aufkommen, bestehen die Banken auf eine Nachfinanzierung, damit finanzielle Reserven zur Verfügung stehen.
Versicherungen für sich und die Helfer nicht vergessen
Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ist bei Bauvorhaben mit und ohne Muskelhypothek sinnvoll. Wenn darin auch Schadensersatzansprüche abgedeckt sein sollen, die im Zusammenhang mit den Eigenleistungen entstehen können, sind allerdings auch höhere Versicherungsbeiträge zu zahlen. Für alle privaten Bauhelfer sollte der Bauherr unbedingt die sogenannte „Bauhelferversicherung“, die bei Unfällen auf der Baustelle greift, abschließen. Das geht am einfachsten bei der gesetzlich vorgeschriebenen Anmeldung aller privaten Helfer auf der Baustelle bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft. Dort kann man sie zugleich auch unfallversichern.