Eigenleistung
Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen, die bei der Immobilienfinanzierung wie Eigenkapital bewertet werden kann. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer, die man bei einer Baufinanzierung zu professionellen Arbeitslöhnen ansetzen darf. Der Wert der Eigenleistung ist allerdings nicht wie andere Herstellungskosten steuermindernd absetzbar.
Eigenleistung als Muskelhypothek bei der Baufinanzierung
Da Banken bei der Immobilienfinanzierung Eigenleistungen des Darlehensnehmers als Ersatz oder Ergänzung von Eigenkapital akzeptieren, nennt man sie umgangssprachlich auch „Muskelhypothek“. Allerdings ist dabei einiges zu beachten. Zunächst einmal sollte man als Bauherr seine eigenen Möglichkeiten, beim Bau selbst Hand anzulegen, nicht überschätzen. Denn es macht nur Sinn, wenn man die handwerklichen Fähigkeiten besitzt, um die entsprechenden Arbeiten ordentlich und in einer angemessenen Zeit ausführen zu können. Zeitverzögerungen und etwaige nötige Nachbesserungen kosten Geld und verteuern das gesamte Bauvorhaben.
Ob sich die Muskelhypothek für den Darlehensnehmer letztlich auszahlt, ist also sehr von seinem handwerklichen Können abhängig. Sollte man als angehender Häuslebauer jedoch über wenig Eigenkapital für das Baudarlehen verfügen, eröffnet sie oftmals die einzige Chance, die Baufinanzierung zu realisieren. Denn generell gilt, dass sich durch den Einsatz von Eigenkapital und/oder Eigenleistung die Zinskonditionen bei der Immobilienfinanzierung verbessern.
Grenzen der Eigenleistung bei der Immobilienfinanzierung
Der Darlehensnehmer kann seine Bauleistungen in Eigenregie jedoch nicht beliebig hoch bei der Baufinanzierung ansetzen. In der Regel erkennen einige Kreditinstitute maximal 15 - 25 Prozent der Bausumme oder bis zu 30.000 Euro als Eigenleistung an. Außerdem verlangen sie eine fachkundige Qualitätsüberprüfung der privaten Bauausführung, welche kontinuierlich durch Baustandkontrollen nachgewiesen werden muss. Bei Zweifeln der Banken, dass die Bauamateure die vorgesehenen Arbeiten realisieren werden, können sie vorab auch auf das Vorhandensein finanzieller Reserven für eine gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bestehen. Sprechen Sie in jedem Fall das Thema Eigenleistung an bei Ihrem Finanzierungsberater. Dieser kann den für Sie passenden Darlehensgeber finden, der Ihre Eigenleistungen am besten berücksichtigt.
Die Kalkulation der Eigenleistung zur Vorlage beim Kreditinstitut
Die Höhe der gesamten Eigenleistung berechnet man, indem man für die einzelnen Bereiche die Lohnkosten heranzieht, die ein Bauunternehmen oder ein Handwerksbetrieb in Rechnung stellen würde. Materialkosten können nicht einkalkuliert werden, da sie sowohl bei privater als auch professioneller Ausführung anfallen. Anhand von Kostenvoranschlägen von Handwerkern oder einer Aufstellung der einzelnen Baukosten eines Bauleiters, in welchen die Gesamtbaukosten in Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt sind, kann der Bauherr eine nachvollziehbare Übersicht der geplanten Eigenleistung mit den entsprechenden Wertangaben erstellen. Diese ist anschließend der Bank vorzulegen, um alle Details der Muskelhypothek in der Baufinanzierung zu verankern.
Wichtige rechtliche Konsequenzen bei Eigenleistungen
Bauleistungen in Eigenregie zu erbringen, bieten für viele Bauherren bei der Immobilienfinanzierung Vorteile. Bei Arbeiten wie das Tapezieren oder das Anlegen des Gartens bestehen auch wenig finanziellen Risiken bei unsachgemäßer Ausführung. Bei komplizierteren Arbeiten kann das schnell ganz anders aussehen. Denn bei Eigenleistungen besteht grundsätzlich kein gesetzlicher Gewährleistungsanspruch. Die eigenen Fehler muss man selbst ausbügeln und das kann sehr teuer werden. Es können sogar Schadensersatzkosten anfallen, wenn etwa durch sie der geplante Bauablauf verzögert und nachfolgende Fachbetriebe ihre anderen Fertigstellungstermine bei weiteren Auftraggebern nicht einhalten können. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kann hier Abhilfe schaffen. Bei einem Abschluss, der Schadensersatzansprüche auch für die Eigenleistungen abdeckt, sind die Versicherungsbeiträge allerdings teurer.
Versichern sollte man allerdings in jedem Fall alle seine privaten Bauhelfer. Diese müssen sowieso immer bei Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) angemeldet werden. Dort kann man zugleich die sogenannte Bauhelferversicherung, die bei Unfällen auf der Baustelle greift, abschließen.