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Endfälliges Darlehen (Festdarlehen)

Ein endfälliges Darlehen für die Immobilien­finanzierung bedeutet, dass die Tilgung der kompletten Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit des Baudarlehens und zwar in Form einer einmaligen Rückzahlung stattfindet. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer also regelmäßig nur die Zinsen für den Immobilienkredit an den Darlehensgeber. Wobei zu beachten ist, dass sich der Zinsaufwand jedes Mal auf den gesamten Darlehensbetrag bezieht.

Tilgungs­aussetzung beim endfälligen Darlehen

Dass keine kontinuierliche Rückzahlung der Immobilien­finanzierung vor dem Fälligkeitstermin, sondern eine sogenannte Tilgungs­aussetzung erfolgt, ist das Charakteristikum eines endfälligen Darlehens. Geeignet ist es zumeist nur für Baufinanzierer, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Denn dann kann man die Zinsen sowie weitere Kosten wie etwa Grundbuch- und Notar-Gebühren als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnen. Allerdings lohnt sich in jedem Fall eine sorgfältige Kalkulation. Denn ein endfälliges Darlehen für die Immobilien­finanzierung ist unabhängig von der Nutzungsfrage letztlich immer teurer als zum Beispiel ein Annuitätendarlehen.

Endfälliges Darlehen erhöht den Zinsaufwand für die Immobilien­finanzierung

Im Gegensatz zum endfälligen Darlehen ist beim Annuitätendarlehen regelmäßig eine vereinbarte Ratenzahlung, auch Annuität genannt, zu leisten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Durch letzteren reduziert sich kontinuierlich die Restschuld des Annuitätendarlehens. Da jeweils auf diese Restschuld der Sollzinssatz angewendet wird, verschiebt sich innerhalb der Ratenzahlungen sukzessive der Zinsanteil zugunsten der Tilgungsleistung. Mit anderen Worten: Die Rückzahlung des Baudarlehens beschleunigt sich. Und das führt dazu, dass der Zinsaufwand permanent abnimmt, so dass am Ende der Laufzeit der Immobilien­finanzierung eine insgesamt niedrigere Zinslast zu verbuchen ist als beim endfälligen Darlehen, bei dem die Zinszahlungen vom ersten bis zum letzten Tag konstant hoch bleiben.

Für endfälliges Darlehen ist ein Vermögensaufbau zur Tilgung nötig

Da während der Laufzeit eines endfälligen Darlehens keine Tilgung stattfindet, muss der Darlehensnehmer Vorbereitungen treffen, um sicherzustellen, dass er zum Fälligkeitstermin am Laufzeitende genügend Geld zur Rückzahlung des Darlehensbetrags zur Verfügung hat. Häufig werden kapitalbildende Lebensversicherungen oder auch Bausparverträge zum Vermögensaufbau abgeschlossen. Die nicht für das endfällige Darlehen geleistete Tilgung fließt dann stattdessen in diese Verträge. Wenn die vorhandene Lebensversicherungs- oder Bausparsumme zur vollständigen Tilgung nicht ausreicht, ist der Darlehensnehmer zu einer Nachfinanzierung verpflichtet.

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