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Eigentümer­gemeinschaft

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Sollzinsbindung:
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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 22.09.2022
0
Monatliche Rate
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Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung
Sascha Neumann, Author bei DTW
Beitrag von Sascha Neumann aktualisiert am 23.09.2021

Eigentümer­gemeinschaft

Eine Eigentümer­gemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnanlage. Wer also ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft. Daraus ergeben sich für den neuen Besitzer Rechte und Pflichten. Diese sollte man unbedingt vor dem Erwerb des Wohneigentums kennen. Manche Regelungen könnten nämlich mit eigenen Vorstellungen im Widerspruch stehen. Auch für eine eventuell benötigte Immobilien­finan­zierung sind sie von Bedeutung.

Rechtliche Grundlagen für die Eigentümer­gemeinschaft

In Deutschland regelt das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) die Besitzverhältnisse und das Zusammenspiel einer Eigentümer­gemeinschaft. Denn jedes Mitglied dieser Gemeinschaft besitzt zwei Formen von Eigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum beinhaltet die einzelne Eigentumswohnung sowie dazugehöriges Miteigentum wie einen Kellerraum, einen Garagen- oder Stellplatz, welches nur vom Eigentümer genutzt wird. Das Sondereigentum ist der Teil, der allein dem Wohnungseigentümer gehört und im Grundbuch eingetragen wird.

Das Gemeinschaftseigentum hingegen besitzen alle Eigentümer der Wohnanlage gemeinsam. Hierzu zählen unter anderem alle tragenden Wände, das Dach, das Treppenhaus inklusive Aufzug, der Garten, die Heizungsanlage, Türen außerhalb der Wohnung und auch alle Fenster. Denn sie gehören zur Fassade, die ihrerseits ebenso gemeinschaftliches Eigentum ist. Die genaue Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsarten ist üblicherweise in der sogenannten „Teilungserklärung“ fixiert. Sie ist ebenfalls im Grundbuch eingetragen und damit für jeden Miteigentümer rechtskräftig. Die Teilungserklärung enthält einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. In letzter sind die Regelungen zum Stimmrecht, zur Eigentümer­versammlung, zur Kostenaufteilung und zu den Nutzungsbestimmungen aufgeführt.

Die Hausverwaltung einer Eigentümer­gemeinschaft

Die Eigentümer­gemeinschaft bestimmt für die Hausverwaltung einen Verwalter. Zumeist handelt es sich dabei um einen externen Hausverwalter. Bei kleinen Wohnanlagen können die wenigen Eigentümer die Hausverwaltung auch selbst übernehmen. Allerdings sollte hierbei die Haftungsfrage unbedingt eindeutig geklärt sein.

Der Hausverwalter vertritt die Eigentümer­gemeinschaft gegenüber Dritten, zum Beispiel Handwerkern. Er beruft die Eigentümer­versammlung ein und setzt deren Beschlüsse um. Zuständig ist er desweiteren für die Erstellung des Wirtschaftsplans, für die Betriebskostenabrechnung, für die Abwicklung von Versicherungsschäden, für das Einhalten rechtlicher Vorschriften wie zum Beispiel des Brandschutzes und dergleichen. Die Eigentümer­gemeinschaft kann zudem einen Beirat aus ihren Reihen wählen. Die Mitglieder des Beirats unterstützen ehrenamtlich die Hausverwaltung bei ihren Aufgaben.

Recherchen vor dem Kauf von Eigentumswohnungen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung, ist das Studium der Teilungserklärung essentiell. Auch die Protokolle vergangener Eigentümer­versammlungen sollte man prüfen. Sie geben Aufschluss darüber, wie hoch die Kosten für das monatliche Hausgeld inklusive der Instandhaltungs­rücklage ausfallen, welcher Sanierungsbedarf in den kommenden Jahren anliegt und ähnliches. Zu beachten ist, dass je älter das Objekt ist, desto höher ist üblicherweise der Sanierungsbedarf, was sich in der Höhe des Hausgelds niederschlägt.

All diese Vorabrecherchen schützen vor unliebsamen Überraschungen und können Aufschluss darüber geben, ob das Objekt und auch die bestehende Eigentümer­gemeinschaft zu einem passen. Ist die Eigentümer­gemeinschaft heillos zerstritten, sollte man vielleicht besser die Finger vom Erwerb lassen. Eventuell ist ein vermeintlicher Schnäppchenpreis sogar hierin begründet.

Umgekehrt muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung gemäß WEG vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Zustimmung der Hausverwaltung zum Käufer einholen. Diese Vorschrift soll die bestehende Eigentümer­gemeinschaft davor bewahren, dass unseriöse Käufer Mitglied der Gemeinschaft werden können.

Immobilien­finan­zierung von Eigentumswohnungen

Bei einer Immobilien­finan­zierung, die dem Kauf einer Eigentumswohnung dienen soll, gehört der Grundbuchauszug samt Teilungserklärung zu den erforderlichen Dokumenten, die man dem Darlehensgeber vorlegen muss. Sie bilden neben weiteren Informationen die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts der Wohnung, welcher wiederum Einfluss auf die Konditionen der Immobilien­finan­zierung hat. Und bei der Frage, wie hoch der Darlehensnehmer die anfängliche Tilgung bei einem Annuitäten­darlehen ansetzen kann, sind natürlich auch die regelmäßigen Kosten wie das Hausgeld und die Grundsteuer, die jeder Wohnungseigentümer selbst zu zahlen hat, einzukalkulieren.

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Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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