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Eigentümer­gemeinschaft

Eine Eigentümer­gemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnanlage. Wer also ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft. Daraus ergeben sich für den neuen Besitzer Rechte und Pflichten. Diese sollte man unbedingt vor dem Erwerb des Wohneigentums kennen. Manche Regelungen könnten nämlich mit eigenen Vorstellungen im Widerspruch stehen. Auch für eine eventuell benötigte Immobilien­finanzierung sind sie von Bedeutung.

Rechtliche Grundlagen für die Eigentümer­gemeinschaft

In Deutschland regelt das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) die Besitzverhältnisse und das Zusammenspiel einer Eigentümer­gemeinschaft. Denn jedes Mitglied dieser Gemeinschaft besitzt zwei Formen von Eigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum beinhaltet die einzelne Eigentumswohnung sowie dazugehöriges Miteigentum wie einen Kellerraum, einen Garagen- oder Stellplatz, welches nur vom Eigentümer genutzt wird. Das Sondereigentum ist der Teil, der allein dem Wohnungseigentümer gehört und im Grundbuch eingetragen wird.

Das Gemeinschaftseigentum hingegen besitzen alle Eigentümer der Wohnanlage gemeinsam. Hierzu zählen unter anderem alle tragenden Wände, das Dach, das Treppenhaus inklusive Aufzug, der Garten, die Heizungsanlage, Türen außerhalb der Wohnung und auch alle Fenster. Denn sie gehören zur Fassade, die ihrerseits ebenso gemeinschaftliches Eigentum ist. Die genaue Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsarten ist üblicherweise in der sogenannten „Teilungserklärung“ fixiert. Sie ist ebenfalls im Grundbuch eingetragen und damit für jeden Miteigentümer rechtskräftig. Die Teilungserklärung enthält einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. In letzter sind die Regelungen zum Stimmrecht, zur Eigentümer­versammlung, zur Kostenaufteilung und zu den Nutzungsbestimmungen aufgeführt.

Die Hausverwaltung einer Eigentümer­gemeinschaft

Die Eigentümer­gemeinschaft bestimmt für die Hausverwaltung einen Verwalter. Zumeist handelt es sich dabei um einen externen Hausverwalter. Bei kleinen Wohnanlagen können die wenigen Eigentümer die Hausverwaltung auch selbst übernehmen. Allerdings sollte hierbei die Haftungsfrage unbedingt eindeutig geklärt sein.

Der Hausverwalter vertritt die Eigentümer­gemeinschaft gegenüber Dritten, zum Beispiel Handwerkern. Er beruft die Eigentümer­versammlung ein und setzt deren Beschlüsse um. Zuständig ist er desweiteren für die Erstellung des Wirtschaftsplans, für die Betriebskostenabrechnung, für die Abwicklung von Versicherungsschäden, für das Einhalten rechtlicher Vorschriften wie zum Beispiel des Brandschutzes und dergleichen. Die Eigentümer­gemeinschaft kann zudem einen Beirat aus ihren Reihen wählen. Die Mitglieder des Beirats unterstützen ehrenamtlich die Hausverwaltung bei ihren Aufgaben.

Recherchen vor dem Kauf von Eigentumswohnungen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, ob zur Eigennutzung oder zur Vermietung, ist das Studium der Teilungserklärung essentiell. Auch die Protokolle vergangener Eigentümer­versammlungen sollte man prüfen. Sie geben Aufschluss darüber, wie hoch die Kosten für das monatliche Hausgeld inklusive der Instandhaltungs­rücklage ausfallen, welcher Sanierungsbedarf in den kommenden Jahren anliegt und ähnliches. Zu beachten ist, dass je älter das Objekt ist, desto höher ist üblicherweise der Sanierungsbedarf, was sich in der Höhe des Hausgelds niederschlägt.

All diese Vorabrecherchen schützen vor unliebsamen Überraschungen und können Aufschluss darüber geben, ob das Objekt und auch die bestehende Eigentümer­gemeinschaft zu einem passen. Ist die Eigentümer­gemeinschaft heillos zerstritten, sollte man vielleicht besser die Finger vom Erwerb lassen. Eventuell ist ein vermeintlicher Schnäppchenpreis sogar hierin begründet.

Umgekehrt muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung gemäß WEG vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Zustimmung der Hausverwaltung zum Käufer einholen. Diese Vorschrift soll die bestehende Eigentümer­gemeinschaft davor bewahren, dass unseriöse Käufer Mitglied der Gemeinschaft werden können.

Immobilien­finanzierung von Eigentumswohnungen

Bei einer Immobilien­finanzierung, die dem Kauf einer Eigentumswohnung dienen soll, gehört der Grundbuchauszug samt Teilungserklärung zu den erforderlichen Dokumenten, die man dem Darlehensgeber vorlegen muss. Sie bilden neben weiteren Informationen die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts der Wohnung, welcher wiederum Einfluss auf die Konditionen der Immobilien­finanzierung hat. Und bei der Frage, wie hoch der Darlehensnehmer die anfängliche Tilgung bei einem Annuitäten­darlehen ansetzen kann, sind natürlich auch die regelmäßigen Kosten wie das Hausgeld und die Grundsteuer, die jeder Wohnungseigentümer selbst zu zahlen hat, einzukalkulieren.

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