Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis beschreibt und bewertet den energetischen Zustand eines Gebäudes.
Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) stehen im Energieausweis Angaben zur Beheizung der Immobilie sowie die Energiekennwerte bzw. Energieeffizienzklasse des Objekts. Darüber hinaus kann er Empfehlungen enthalten, mit welchen baulichen Modernisierungsmaßnahmen die Gebäudeenergieeffizienz verbessert werden kann.
Energieausweis online erstellen (externe Seite)Wann benötige ich einen Energieausweis?
Immobilieneigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermietet möchten, sind laut Gebäudeenergiegesetz (§ 79 ff. GEG) verpflichtet, bereits in den Immobilienanzeigen Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Seit 1. Mai 2021 gilt dies auch für Maklerinnen und Makler.
Bei einer Besichtigung der Immobilie muss man den Energieausweis dem Kauf- bzw. Miet-Interessenten unaufgefordert vorzeigen. Man kann den Ausweis alternativ auch an einer gut sichtbaren Stelle anbringen. Vorgeschrieben ist, dass er in Papierform vorliegt. Ihn nur in einer digitalen Version auf dem Smartphone oder einem Computermonitor zu präsentieren, ist nicht ausreichend.
Nach Abschluss eines Kaufvertrags ist das Dokument dann an den Käufer zu übergeben. Bei einer Vermietung hat der neue Mieter rechtlichen Anspruch darauf, eine Kopie des Energieausweises zu erhalten.
Wichtig: Wer den gesetzlich geforderten Energieausweis gar nicht, zu spät oder nicht in der korrekten Form vorlegen kann oder fehlerhafte Angaben macht, dem droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.
Ausnahmen von der Energieausweisplicht:
Ein Energieausweis ist nicht gesetzlich vorgeschrieben für:
- Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern
- Ferienhäuser, in denen nicht regelmäßig geheizt und/oder eine Klimaanlage zur Kühlung eingesetzt wird
- Gebäude unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz
- Gebäude mit besonderer Nutzung wie zum Beispiel Stallungen
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Welche Rolle spielt der Energieausweis bei einer Baufinanzierung?
Wer eine energieeffiziente Immobilie kauft oder baut, kann bei einer Baufinanzierung von einigen Vergünstigungen profitieren.
Energieausweis für ein vergünstigtes Baudarlehen
Einige Finanzierungspartner von DTW | Immobilienfinanzierung bieten reduzierte Zinssätze für Immobilienkredite an, wenn die zu finanzierende Immobilie bestimmte Energieeffizienzwerte erreicht. Ein bereits um wenige Prozentpunkte verringerter Sollzinssatz kann über die lange Sollzinsbindung ein hohes Einsparpotential von mehreren Tausend Euro mit sich bringen. Bei solchen Darlehensangeboten gehört zu den erforderlichen Unterlagen für die Immobilienfinanzierung dann selbstverständlich auch der Nachweis durch den Energieausweis zum Gebäude.
Energieausweis bei KFW geförderten Darlehen
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Bauherren und Immobilienkäufer günstige Förderdarlehen mit Tilgungszuschüssen beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass ein bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) eingetragener Energieeffizienz-Experte (EEE), hinzugezogen wird. Er stellt dann nicht nur einen Energieausweis aus, sondern begleitet das Projekt von der Antragstellung der KFW-Förderung bzw. der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis zum Abschluss der Bau- oder Sanierungsarbeiten.
Mehr Informationen zur KfW- und BEG-FörderungKfW-Darlehen mit Zusatzrabatten der Darlehensgeber
KFW- und BEG-Baudarlehen haben nicht alle Banken im Angebot. Einige Darlehensgeber, bei denen Sie solche geförderten Bau- oder Modernisierungskredite abschließen können, gewähren aber sogar noch zusätzlich Vergünstigungen. So erhalten Sie beispielsweise
bei DTW | Immobilienfinanzierung bis zu 0,20% Rabatt auf den Sollzinssatz bei den Förderdarlehen BEG 261 und BEG 262.
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Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Es gibt zwei Arten des Energieausweises, die auf unterschiedlichen Informationen beruhen: den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis dokumentiert und bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilienbewohner, während der Bedarfsausweis ausgehend vom Zustand der Immobilie den theoretischen Gebäudeenergiebedarf darstellt.
Verbrauchsausweis
Über die energetischen Schwachstellen eines Gebäudes gibt der verbrauchsbasierte Energieausweis keine Auskunft. Denn die energetischen Werte im Verbrauchsausweis werden auf Grundlage des durchschnittlichen Öl- und Gasverbrauchs der vergangenen drei Jahre berechnet. Die angegebenen Energieverbrauchswerte sind also sehr vom Nutzungsverhalten der Immobilienbewohner abhängig und daher nur bedingt aussagekräftig.
Aufgrund der einfacheren verbrauchsbasierten Datenberechnung kann der Verbrauchsausweis aber schneller als der Bedarfsausweis ausgestellt werden und ist somit auch günstiger.
Verbrauchsausweis online erstellen (externe Seite)Bedarfsausweis
Wenn ein Bedarfsausweis gewünscht oder vorgeschrieben ist, ermittelt ein Energieeffizienz-Experte unabhängig vom Bewohner-Verhalten den Energiebedarf des Gebäudes anhand der Bauweise und des Gebäudezustands. Bis ins Detail analysiert, dokumentiert und bewertet der Energieberater vor Ort die Bausubstanz und Heizungsanlage der Immobilie. Zudem gibt er Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz durch entsprechende bauliche Modernisierungsmaßnahmen, die im Bedarfsausweis eingetragen werden.
Bedarfsausweis online erstellen (externe Seite)Beispiel für einen Energieausweis
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: wann brauche ich welchen?
Zwischen den beiden Ausweistypen können Immobilieneigentümer prinzipiell frei wählen.
Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der Bedarfsausweis Pflicht ist:
- Für unsanierte Gebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem vor dem 1. November 1977 gestellten Bauantrag ist der Bedarfsausweis verpflichtend. Es sei denn, beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wird mindestens das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Dann reicht ein Verbrauchsausweis aus.
- Falls zu einer Bestandsimmobilie keine Energieverbrauchszahlen vorhanden sind, kann und darf ebenfalls nur ein Bedarfsausweis erstellt werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Fassade nachträglich gedämmt oder über 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurde. Einen Verbrauchsausweis könnte man erst nach drei Jahren ausstellen lassen, wenn die entsprechenden neuen Energieverbrauchsdaten hierfür vorliegen.
- Und für Neubauten ist seit 2002 grundsätzlich der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben. Denn auch bei Neubauten kann der Energieberater ja noch nicht auf die energetischen Verbrauchsdaten aus den letzten drei Jahren zurückgreifen.
Eingeschränkte Vergleichbarkeit der Energieausweise:
In den Fällen, in denen beide Ausweistypen erlaubt sind, sollten Sie beachten, dass die Angaben und die Aussagekraft von Verbrauchs- und Bedarfsausweise nicht direkt vergleichbar sind.
Obwohl beide Ausweisarten dieselbe Energieeffizienzskala enthalten, kann aber ein und dasselbe Gebäude mit unterschiedlichen Skalenkennzahlen bewertet sein. Meist fällt der Verbrauchskennwert im Verbrauchsausweis niedriger aus als die Energiebedarfskennwerte des Bedarfsausweises.
Daher fordert die Deutschen Energie-Agentur (dena) langfristig die Konzentration auf einen Standard. Sie empfiehlt grundsätzlich den Bedarfsausweis, weil dessen Daten von ausgewiesenen Fachleuten erhoben werden, objektiver sind und somit auch eine bessere Vergleichbarkeit unter verschiedenen Gebäuden ermöglichen.
Wer kann Energieausweise ausstellen?
Energieausweise dürfen nur Fachleute ausstellen, die über die Qualifikationen verfügen, welche im § 88 des Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt sind.
Bei der Suche nach einem Experten für Gebäudeenergieeffizienz ist allerdings Vorsicht geboten. Denn „Energieberater“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Es darf sich also jeder Energieberater nennen, ganz unabhängig von der Qualifikation. Verbraucherzentralen warnen vor allzu günstigen Angeboten zur Energieberatung, weil sie den gesetzlichen GEG-Anforderungen oft nicht entsprechen, so dass auch die so ausgestellten Energieausweise ungültig sind.
Auf der sicheren Seite sind Hauseigentümer und Bauherren, wenn sie für Energieberatung und –ausweis einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten beauftragen.
Die Deutschen Energie-Agentur (dena) führt auf ihrer Website eine Energieeffizienz-Expertenliste, in die nur Energieberater aufgenommen, die ihre Qualifikationen in einem mehrstufigen Verfahren gegenüber der dena nachgewiesen haben. Die dena fordert von ihnen zudem alle drei Jahre aktuelle Belege über absolvierte Fortbildungen und Nachweise über die praktische Tätigkeit als Energieeffizienz-Experte ein.
Allein diese von der dena zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE) werden bei den BEG- und KfW-Förderprogrammen „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ akzeptiert.
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Energieausweise: welche Angaben werden benötigt?
Die Angaben, die man für einen Energieausweis benötigt, unterscheiden sich je nachdem ob ein Verbrauchausweis oder ein Bedarfsausweis ausgestellt werden soll.
Mit den Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ab 1. Mai 2021 müssen die Daten zur energetischen Qualität des Gebäudes im Energieausweis noch detaillierter angegeben werden. So sind zum Beispiel CO2-Emissionen im Energieausweis einzutragen sowie Informationen zu eventuell vorhandenen inspektionspflichtigen Klimaanlagen.
Energieausweis online erstellen (externe Seite)Verbrauchsbasierter Energieausweis - diese Kerndaten sollten Sie parat haben:
- die Verbrauchswerte von Strom, Gas, Öl, Holz oder Kohle aus den vergangenen drei Jahren
- die Größe der Nutzfläche (in Quadratmetern)
- die Anzahl der Wohneinheiten
- der Leerstand im Gebäude (in Prozent)
- das Baujahr der Immobilie und der Heizungsanlage
- Infos zum Heizungssystem
- der Warmwasserverbrauch
- die mittlere Warmwassertemperatur (in Celsius)
Bedarfsbasierter Energieausweis – diese Daten werden benötigt:
- die Gebäudenutzfläche (in Quadratmetern)
- das Baujahr des Gebäudes und der Heizungsanlage
- die Form des Hauses mit angrenzenden Häusern
- die Form und Beheizung des Dachs und Kellers
- Konstruktionsart und Dämmung des Dachs, der obersten Geschossdecke, der Außenwände und des Fußbodens zum Keller
- Angaben zu den Fenstern
- Angaben zum Zustand der Heizung und der Warmwasseraufbereitung
Die speziellen Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes kann man selbstverständlich auch bei der Begehung vom Ausweissteller ermitteln lassen, was empfehlenswert ist.
Denn: Der Auftraggeber eines Energieausweises ist für die Richtigkeit der von ihm gemachten Angaben verantwortlich. Bei Falschangaben droht ein entsprechendes Bußgeld.
Muss ein Energieausweis Energieeffizienzklassen enthalten?
Alle ab 2014 erstellten Energieausweise ordnen das Gebäude in eine Energieeffizienzklasse ein. Ältere Energieausweise geben oftmals nur den Energiekennwert des Gebäudes an. Solange der Ausweis gültig ist, reicht diese Angabe aber aus.
Die Energieeffizienzklassen in den neueren Energieausweisen reichen von A+ bis H, die in einer Farbskala von Grün nach Rot dargestellt werden, ähnlich wie man das vom Energieeffizienzlabel bei Elektrogeräten kennt.
Die Skala bietet somit auf den ersten Blick schon Anhaltspunkte zu den Verbrauchskosten für Heizung, Warmwasserbereitung und den energetischen Zustand des Gebäudes.
Dennoch weist die Deutsche Energie-Agentur (dena) darauf hin, dass die derzeitige Ermittlung der Energieeffizienzklassen auf Basis der Endenergiebedarf einige Risiken birgt. Denn dabei wird unter anderem der Kostenunterschied der jeweiligen Energieträger nicht berücksichtigt, was zu irreführenden Interpretationen führen könne.
Was kostet ein Energieausweis?
Generell gilt: Je mehr Wohneinheiten ein Gebäude hat, desto ausführlicher ist die Begehung und desto mehr kostet das Dokument. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist dabei grundsätzlich teurer als der Verbrauchsorientierte.
Die Kosten für das Ausstellen eines Bedarfsausweises liegen bei einem Ein- bis Zweifamilienhaus bei rund 300 Euro. Ein Verbrauchsausweis kostet für eine vergleichbare Immobilie etwa 100 Euro.
Energieausweis online erstellen (externe Seite)Bei Eigentumswohnungen mit Eigentümergemeinschaft hat der einzelne Wohnungseigentümer vor einem Verkauf oder Neuvermietung seiner Wohnung rechtlichen Anspruch auf die rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises sowie Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft.
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Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Der Energieausweis ist zehn Jahren gültig. Verlängert werden kann er nicht.
Die Gültigkeit des Energieausweises von zehn Jahren bleibt auch bestehen, wenn sich in diesem Zeitraum die rechtlichen Anforderungen ändern.
Allerdings muss man sich vorzeitig einen neuen Energieausweis ausstellen lassen, falls man die Gebäudefassade gedämmt oder mindestens 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert hat, und zwar unabhängig davon, ob ein Immobilienverkauf oder eine Neuvermietung geplant ist.