Ertragswert­verfahren

Was versteht man unter dem Ertragswert­verfahren bei der Immobilienbewertung?

Das Ertragswert­verfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, insbesondere von Ertragsobjekten wie Mietwohnungen, Bürogebäuden oder Gewerbeimmobilien. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die zukünftig zu erwartenden Erträge, also die Mieteinnahmen, bestimmt wird, die aus der Nutzung der Immobilie erzielt werden können. 

Das Ertragswert­verfahren wird für die Bewertung von Gewerbe- oder Mietimmobilien bei einer Immobilien­finan­zierung angewendet. Der ermittelte Ertragswert gibt die zu erwartende Rendite wieder, die das Objekt dauerhaft abwirft. Konkret beziffert er den Barwert der künftigen Überschüsse, der sich aus der Gegenüberstellung der wirtschaftlichen Erträge und den Ausgaben für Betriebskosten, Sanierungsmaßnahmen und dergleichen ergibt.

Im Rahmen einer Immobilien­finan­zierung bildet der Ertragswert die Grundlage für den Beleihungswert, sofern das Renditeobjekt als Kreditsicherheit dient. Bei Immobilien zur Eigennutzung hingegen ziehen die Darlehensgeber den Sachwert des Eigenheims oder der Eigentumswohnung für die Beleihungswertermittlung heran.

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Wie wird das Ertragswert­verfahren angewendet?

Um den Ertragswert zu berechnen, sollten Sie Größen wie die ortsübliche Vergleichsmiete, den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kennen. Bei der Anwendung des Ertragswert­verfahrens werden folgende Schritte durchgeführt:

1. Ermittlung des Rohertrags: Der Rohertrag ist die jährliche Summe der Mieteinnahmen, die aus der Immobilie erzielt werden können.
2. Bereinigung des Rohertrags: Von diesem Rohertrag werden Betriebskosten und eventuelle Mietausfallrisiken abgezogen, um den Nettoertrag zu erhalten.
3. Berechnung des Liegenschaftszinssatzes: Der Liegenschaftszinssatz wird als Verhältnis des Nettoertrags zum Verkehrswert der Immobilie ermittelt.
4. Ermittlung des Ertragswerts: Der Ertragswert wird durch Division des Nettoertrags durch den Liegenschaftszinssatz berechnet.

Wann ist das Ertragswert­verfahren anzuwenden?

Das Ertragswert­verfahren ist besonders nützlich für die Bewertung von Immobilien, die Einkünfte generieren, wie Mietobjekte oder Gewerbeimmobilien. Es wird oft in der Immobilienwirtschaft angewendet, um den Wert von Immobilien zu ermitteln, die vermietet werden und Einkünfte für den Eigentümer generieren.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Ertragswert­verfahren einige Annahmen und Schätzungen enthält, wie z.B. die zukünftigen Mieteinnahmen und Betriebskosten. Daher ist eine genaue Analyse der Marktdaten und -bedingungen unerlässlich, um zuverlässige Ergebnisse zu erzielen.

Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es beim Ertragswert­verfahren?

In Deutschland hat der Gesetzgeber allgemeine Beurteilungsgrundsätze in der Immobilienwert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV) erlassen. Diese unterscheidet drei wesentliche Verfahren, die für die Wertermittlung im Immobiliensektor in Betracht kommen:

1. Das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) für den Bodenwert
2. Das Ertragsverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) bei Objekten zur Vermietung
3. Das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) für selbstgenutzte Immobilien

Die Normen sehen vor, dass die Beurteilung von Grundstück und Bebauung gesondert erfolgt, weil sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt. Daher spielt beim Ertragswert­verfahren besonders die angenommene Restnutzungsdauer der Immobilie eine große Rolle. Der Gutachter schätzt hierfür ein, wie lange das Objekt wirtschaftlich nutzbar ist. Vorgenommene Sanierungen verlängern zwar die Restnutzungsdauer. Dennoch sind die Nutzbarkeit des Gebäudes und somit die möglichen Erträge als endlich zu begreifen, weil irgendwann der Zeitpunkt gekommen ist, an dem die Immobilie nicht mehr rentabel ist.

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Ertragswert­verfahren bei Wertgutachten für die Immobilien­finan­zierung

Neben der Endlichkeit muss auch die Dauerhaftigkeit der Erträge in die Ermittlung des Ertragswerts einfließen. Das bedeutet, dass nicht die aktuellen tatsächlichen Mieteinnahmen entscheidend sind, sondern die Erwartung der künftig dauerhaft zu erzielenden Einnahmen. Diese werden von der Größe der Mietflächen, der Ausstattung und der Marktgängigkeit abgeleitet.

Auf der Ausgabenseite für das Objekt stehen alle Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind. Dazu zählen die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungs­kosten. Darüber hinaus können weitere wertmindernde Umstände zu Abzügen führen wie beispielsweise Mietbindungen, uneinbringliche Mietrückstände, Lehrstände bei den Wohnungen oder ein vorhandener Sanierungsstau am Gebäude.

Am Ende der aufwändigen Berechnung weist das Wertgutachten den Ertragswert auf, anhand dessen die Darlehensgeber einer Immobilien­finan­zierung den Beleihungswert für den Immobilienkredit festlegen. Dieser bemisst auch das Finanzierungsrisiko der Bank und ist maßgebend für die Höhe des Zinssatzes und weiterer Darlehens­bedingungen.