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Ertragswert­verfahren

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10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
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10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
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10 Jahre
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Stand: 22.09.2022
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Monatliche Rate
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Gebundener
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0
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung
Sascha Neumann, Author bei DTW
Beitrag von Sascha Neumann aktualisiert am 21.09.2021

Ertragswert­verfahren

Das Ertragswert­verfahren wird für die Bewertung von Gewerbe- oder Mietimmobilien bei einer Immobilien­finan­zierung angewendet. Der ermittelte Ertragswert gibt die zu erwartende Rendite wieder, die das Objekt dauerhaft abwirft. Konkret beziffert er den Barwert der künftigen Überschüsse, der sich aus der Gegenüberstellung der wirtschaftlichen Erträge und den Ausgaben für Betriebskosten, Sanierungsmaßnahmen und dergleichen ergibt.

Im Rahmen einer Immobilien­finan­zierung bildet der Ertragswert die Grundlage für den Beleihungswert, sofern das Renditeobjekt als Kreditsicherheit dient. Bei Immobilien zur Eigennutzung hingegen ziehen die Darlehensgeber den Sachwert des Eigenheims oder der Eigentumswohnung für die Beleihungswertermittlung heran.

Ertragswert­verfahren gemäß gesetzlichen Vorgaben

In Deutschland hat der Gesetzgeber allgemeine Beurteilungsgrundsätze in der Immobilienwert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV) erlassen. Diese unterscheidet drei wesentliche Verfahren, die für die Wertermittlung im Immobiliensektor in Betracht kommen:

  1. Das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) für den Bodenwert
  2. Das Ertragsverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) bei Objekten zur Vermietung
  3. Das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) für selbstgenutzte Immobilien

Die Normen sehen vor, dass die Beurteilung von Grundstück und Bebauung gesondert erfolgt, weil sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt. Daher spielt beim Ertragswert­verfahren besonders die angenommene Restnutzungsdauer der Immobilie eine große Rolle. Der Gutachter schätzt hierfür ein, wie lange das Objekt wirtschaftlich nutzbar ist. Vorgenommene Sanierungen verlängern zwar die Restnutzungsdauer. Dennoch sind die Nutzbarkeit des Gebäudes und somit die möglichen Erträge als endlich zu begreifen, weil irgendwann der Zeitpunkt gekommen ist, an dem die Immobilie nicht mehr rentabel ist.

Ertragswert im Wertgutachten für die Immobilien­finan­zierung

Neben der Endlichkeit muss auch die Dauerhaftigkeit der Erträge in die Ermittlung des Ertragswerts einfließen. Das bedeutet, dass nicht die aktuellen tatsächlichen Mieteinnahmen entscheidend sind, sondern die Erwartung der künftig dauerhaft zu erzielenden Einnahmen. Diese werden von der Größe der Mietflächen, der Ausstattung und der Marktgängigkeit abgeleitet.

Auf der Ausgabenseite für das Objekt stehen alle Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind. Dazu zählen die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungs­kosten. Darüber hinaus können weitere wertmindernde Umstände zu Abzügen führen wie beispielsweise Mietbindungen, uneinbringliche Mietrückstände, Lehrstände bei den Wohnungen oder ein vorhandener Sanierungsstau am Gebäude.

Am Ende der aufwändigen Berechnung weist das Wertgutachten den Ertragswert auf, anhand dessen die Darlehensgeber einer Immobilien­finan­zierung den Beleihungswert für den Immobilienkredit festlegen. Dieser bemisst auch das Finanzierungsrisiko der Bank und ist maßgebend für die Höhe des Zinssatzes und weiterer Darlehens­bedingungen.

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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