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Wertgutachten

Ein Wertgutachten stellt eine offizielle und rechtlich gültige Werteinschätzung eines Objektes, zum Beispiel einer Immobilie, dar und bildet den Marktwert einer Immoblie ab. Es wird von einem Gutachter erstellt und ist zum Beispiel für ein Kreditinstitut ein wichtiger Maßstab. Anhand eines Wertgutachtens wird der Beleihungswert für eine Immobilien­finanzierung festlegt, der wiederum die Basis für die Errechnung des maximalen Kreditumfangs sowie weitere Kreditkonditionen beeinflusst. Anhand eines Wertgutachtens kann sich der zuständige Sachbearbeiter eines Kreditinstituts eine gute Vorstellung derc Immobilie machen, auch, wenn er das Objekt selbst noch nicht besichtigt hat.

Der Gutachter stellt anhand der Objektunterlagen und einer Objektbesichtigung einen Verkehrswert auf. Oft basiert seine Einschätzung auf seinen Erfahrungen. Die von ihm berechneten Kosten werden in der Regel dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt, auch dann, wenn das Kreditinstitut den Gutachter mit der Bewertung beauftragt.

Ein Wertgutachten bedarf einer großen Sorgfalt, denn bei einer fehlerhaften Einschätzung und Bewertung können große Vermögenswerte verloren gehen. Es bildet zum Beispiel auch die Basis für den Angebotspreis, den Immobilieneigentümer beim Verkauf festsetzen.

Wann genau wird ein Wertgutachten benötigt?

Vor allem, wenn eine Immobilie gekauft oder veräußert werden soll, wird ein Wertgutachten häufig notwendig, um den Preis einer Immobilie zu ermitteln, den man aktuell auf dem freien Immobilienmarkt erzielen kann. Weitere Gründe können sein:

  • Vererbung einer Immobilie, z. Bsp. zur Bestimmung von Pflichtteils- bzw. Erbansprüchen
  • Scheidungsfall
  • Steuerliche Bewertung zur Festsetzung einer Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
  • Beleihung
  • Bilanzierung
  • Vermögensfeststellung

Ein Wertgutachten kann erstellt werden für unterschiedliche Gebäudearten:

  • Eigentumswohnungen
  • Ein- und Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Garagen

Verkehrswert in erster Linie rechnerischer Wert

Wird ein Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, so handelt es sich zunächst um einen rein rechnerischen Wert. Wird eine Immobilie dann tatsächlich veräußert, kann der Verkaufspreis über aber auch unter dem vorher errechneten Verkehrswert liegen. So zum Beispiel dann, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt oder eine Immobilie im Freundes- oder Bekanntenkreis verkauft wurde. In diesen Fällen wurde die Immobilie nicht auf dem offenen, freien Markt gehandelt, es hatten also nicht alle Marktteilnehmer freien Zugang.

Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet vor allem die Beschreibung einer Immobilie und enthält unter anderem folgende Punkte:

  • Bausubstanz
  • Bodenwert
  • Flächenangaben
  • Immobilienausstattung
  • Feststellung von eventuellem Instandhaltungsrückstau
  • Feststellung eventueller Bauschäden

Neben diesen Punkten fließen auch Parameter wie Infrastruktur und die Lage in die Bewertung einer Immobilie ein. Einem Wertgutachten sind auch Fotos der Immobilie beigelegt, die bei der Begehung durch den Gutachter angefertigt wurden.

Ein Wertgutachten sollte auch für Laien leicht verständlich verfasst sein. Achten Sie bei seiner Erstellung darauf, dass auch mathematische Erläuterungen leicht begreiflich sind und der Gutachter die Wahl seiner gewählten Bewertungsverfahren begründet hat.

Wo kann man ein Gutachten erstellen lassen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Zum Beispiel kann man den Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde oder Stadt schriftlich mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Ist man nicht der Eigentümer der Immobilie, dann benötigt man eine Vollmacht des Eigentümers oder einen Erbschein. Die Kosten eines Wertgutachtens variieren von Bundesland und Bundesland und sind vor allem abhängig von der Höhe des Verkehrswertes

Alternativ kann man ein Wertgutachten auch von einem unabhängigen Sachverständigen erstellen lassen, zum Beispiel von einem Architekten oder Bau-Ingenieur. Wichtig ist, dass der beauftragte Sachverständige über vielfältige und gute Erfahrungen in der Immobilienbewertung verfügt und dies im Idealfall durch Referenzen belegen kann. Die Basis für seine Honorarberechnung ist die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure, kurz auch HOAI.

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