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Wohnrecht

Das Wohnrecht, auch Wohnungsrecht, ist eine Form des Gebrauchsrechts. Dabei erhält der Wohnberechtigte die Befugnis, eine Immobilie oder Teile des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie zum Beispiel die Grundsteuer, öffentliche Lasten, Gebäudemodernisierungen trägt hierbei weiterhin der Immobilieneigentümer. Wichtig im Zusammenhang mit Immobilienkauf oder Immobilien­finanzierung ist Frage, ob es sich um ein „dingliches“ Wohnrecht handelt. Denn dieses wird als Belastung im Grundbuch eingetragen. Und damit erlischt es bei einem Eigentümerwechsel nicht. Bei der Ermittlung des Beleihungswerts für eine Baufinanzierung durch den Darlehensgeber fließt deshalb ein solch grundbuchlich gesichertes Wohnrecht in die Bewertung der Immobilie ein.

Verschiedene Formen des Wohnungsrechts

Häufig wird ein Wohnrecht vereinbart, wenn Eltern zu Lebzeiten ihren Kindern ihre Immobilie übertragen und zugleich bis zum Lebensende weiter bewohnen möchten. Grundsätzlich kann ein solches Recht aber jedem Dritten eingeräumt werden. Dabei spielt allerdings die gewählte juristische Form eine wichtige Rolle. Zu unterscheiden sind:

  1. Das „dingliche“ Wohnrecht, welches mit einem Eintrag im Grundbuch verbunden ist. Dieser Grundbucheintrag stellt sicher, dass das Wohnrecht auch gegen eventuelle Käufer der Immobilie in der Zukunft wirkt.
  2. Ein Wohnrecht in Form eines „Mietvertrags auf Lebenszeit“, also fixiert in einer schriftlichen Vereinbarung zwischen zwei Vertragsparteien. Allerdings ist das unbefristete Nutzungsrecht hierbei nicht kostenlos, da der Wohnberechtige sich zur Mietzahlung verpflichtet.
  3. Ein kostenfreies Wohnrecht in Form eines schuldrechtlichen unbefristeten „Leihvertrags“. Im Gegensatz zum Mietvertrag auf Lebenszeit einigen sich hier die Vertragspartner auf die kostenfreie Überlassung der Immobilie auf Lebenszeit.

Die größte Rechtssicherheit als Wohnberechtigter erhält man mit dem dinglichen Wohnungsrecht, weil es durch den Grundbucheintrag mit der Immobilie verknüpft ist. Bei einer vertraglichen Überlassung besteht die Vereinbarung nur zwischen den beiden Vertragspartnern. Deshalb geht hierbei das Wohnrecht im Fall eines Eigentümerwechsels verloren.

Unterschied von Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Geregelt ist die Bestellung eines Wohnungsrechts für ein Gebäude oder den Teil eines Gebäudes im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Bei einer Beschränkung auf Gebäudeteile ist gemäß Abs. 3 § 1093 BGB stets die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind wie zum Beispiel eine Waschküche, inbegriffen. Nach Abs. 2 § 1093 BGB beinhaltet das Wohnungsrecht zudem, dass der Wohnberechtigte „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung“ aufnehmen darf.

Darüber hinaus sind laut Abs. 2 § 1093 BGB die zusätzlichen Vorschriften, die für das Nießbrauchrechts gelten, auch auf das Wohnrecht anzuwenden. Obschon im allgemeinen Sprachgebrauch häufig die Begriffe „Wohnungsrecht“ und „Nießbrauch“ synonym verwendet werden, sind sie juristisch voneinander zu unterscheiden. Denn das Nießbrauchrecht, das nicht allein auf Immobilien beschränkt ist, sondern zum Beispiel auch für ein Fahrzeug vereinbart werden kann, geht weiter. Das Wort „Nießbrauch“ leitet sich vom lateinischen Begriff „usus fructus“ ab, wörtlich übersetzt: „Fruchtgenuss“. Beim gewährten Nießbrauch einer Immobilie hat der Berechtigte nicht nur das Recht, die Wohnung oder das Haus zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf aus ihr auch „Früchte ziehen“. Das bedeutet, dass ein Nießbraucher befugt ist, die Immobilie an einen Dritten zu vermieten, um so in den Genuss von Mieteinnahmen zu kommen. Ein reines Wohnungsrecht berechtigt dazu nicht.

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* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 07/2020.

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