Unter „Nießbrauch“ versteht man das Recht, Nutzungen aus einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögen zu ziehen. Am häufigsten kommt der Nießbrauch bei Immobilien vor. Hier beinhaltet er zum einen das lebenslange Recht, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen. Zum anderen hat der Nießbraucher das Recht zur sogenannten „Fruchtziehung“. Das bedeutet, dass er die Immobilie zum Beispiel auch vermieten darf, um Mieteinnahmen zu erzielen. Damit unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht. Denn dieses erlaubt ausschließlich das Bewohnen der Immobilie.
Rechtliche Grundlage des Nießbrauchs
Das Nießbrauchrecht ist in mehreren Paragraphen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In § 1030 BGB ist beispielsweise der Nießbrauch an Sachen beschrieben, in § 1089 BGB der Nießbrauch an einer Erbschaft. In allen Fällen ist der Nießbrauch ein unveräußerliches und unvererbliches Recht, welches ein Eigentümer einem Dritten einräumt.
Nach deutschem Recht verleiht das Eigentum einer Sache dem Eigentümer die drei wesentlichen Rechte der Nutzung, der Fruchtziehung und der Verfügung. Beim Nießbrauch überträgt ein Eigentümer, zum Beispiel einer Immobilie, dem Nießbraucher das umfassende Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung. Nur das Verfügungsrecht behält er für sich selbst. Juristisch gesehen wird er zu Rechtsfigur des „bloßen Eigentümers“. Der Nießbraucher wird in der Gegenüberstellung oftmals auch als „wirtschaftlicher Eigentümer“ bezeichnet.
Nießbrauchrecht mit Grundbucheintrag
Wie das „dingliche“ Wohnrecht muss auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden, um sicherzustellen, dass die Rechte an das Grundstück gebunden sind. Damit wirken Sie beim Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer auch weiterhin gegen den künftigen Immobilienbesitzer. Denn beim Eigentümerwechsel bleibt das eingetragene Nießbrauchrecht grundsätzlich bestehen. Es erlischt erst nach Ablauf einer festgelegten Dauer oder mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.
Nießbrauch bei einer Immobilienfinanzierung
Beim Immobilienkauf und bei der Baufinanzierung ist zu beachten, dass ein grundbuchlich eingetragener Nießbrauch wie jede andere Belastung des Grundstücks behandelt wird. Sie sollte sich daher für den Käufer beim Immobilienkaufpreis mindern auswirken. Dasbelastende Nießbrauchrecht berücksichtigen aber natürlich auch die Darlehensgeber einer eventuell benötigten Immobilienfinanzierung. Denn er fließt ähnlich wie Baulasten in die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie durch die Kreditinstitute ein.