Was bedeutet Nießbrauch bei der Baufinanzierung?
Unter „Nießbrauch“ versteht man das Recht, Nutzungen aus einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögen zu ziehen. Am häufigsten kommt der Nießbrauch bei Immobilien vor.
Hier beinhaltet er zum einen das lebenslange Recht, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen. Zum anderen hat der Nießbraucher das Recht zur sogenannten „Fruchtziehung“. Das bedeutet, dass er die Immobilie zum Beispiel auch vermieten darf, um Mieteinnahmen zu erzielen.
Damit unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht. Denn dieses erlaubt ausschließlich das Bewohnen der Immobilie.
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Rechtliche Grundlage des Nießbrauchs
Das Nießbrauchrecht ist in mehreren Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
In § 1030 BGB ist der Nießbrauch an Sachen und in § 1089 BGB ist der der Nießbrauch an einer Erbschaft beschrieben.
In allen Fällen ist der Nießbrauch ein unveräußerliches und unvererbliches Recht, welches ein Eigentümer einem Dritten einräumt.
Nach deutschem Recht verleiht das Eigentum einer Sache dem Eigentümer die drei wesentlichen Rechte
- der Nutzung,
- der Fruchtziehung und
- der Verfügung.
Beim Nießbrauch überträgt ein Eigentümer, zum Beispiel einer Immobilie, dem Nießbraucher das umfassende Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung.
Nur das Verfügungsrecht behält er für sich selbst. Juristisch gesehen wird er zu Rechtsfigur des „bloßen Eigentümers“.
Der Nießbraucher wird in der Gegenüberstellung oftmals auch als „wirtschaftlicher Eigentümer“ bezeichnet.
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Nießbrauchrecht mit Grundbucheintrag
Wie das „dingliche“ Wohnrecht muss auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden. So wird sichergestellt, dass die Rechte an das Grundstück gebunden sind.
Damit wirken Sie beim Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer auch weiterhin gegen den künftigen Immobilienbesitzer.
Bei einem Eigentümerwechsel bleibt das eingetragene Nießbrauchrecht grundsätzlich bestehen.
Es erlischt erst nach Ablauf einer festgelegten Dauer oder mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.
Nießbrauch bei einer Immobilienfinanzierung
Beim Immobilienkauf und bei der Baufinanzierung ist zu beachten, dass ein grundbuchlich eingetragenes Nießbrauchrecht wie jede andere Belastung des Grundstücks behandelt wird.
Die Belastung sollte sich daher für den Käufer beim Immobilienkaufpreis mindernd auswirken. Das belastende Nießbrauchrecht berücksichtigen auch die Darlehensgeber bei einer Immobilienfinanzierung. Denn es fließt - ähnlich wie Baulasten - in die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie durch die Kreditinstitute ein.