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Grundstück

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L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
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N
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O
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Prolongation
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S
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T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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W
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Grundstück

Ein Grundstück zählt rechtlich zu den „unbeweglichen Gegenständen“ bzw. Immobilien (lateinisch: „immobilis“ = unbeweglich). Beim Kauf und Verkauf von Immobilien sind im Vergleich zum Eigentumswechsel von beweglichen Gütern besondere gesetzliche Vorschriften zu beachten. Diese Regelungen spielen auch eine wichtige Rolle, wenn man den Erwerb eines Grundstücks durch einen Immobilienkredit finanzieren möchte.

Eigentumsübergang beim Erwerb eines Grundstücks

Den Kauf eines Grundstücks, egal ob bebaut oder unbebaut, muss ein Notar beurkunden. Dabei vollzieht sich der Eigentümerwechsel in mehreren Schritten, welche im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind. Die drei wichtigsten sind erstens die Auflassung, zweitens das schuldrechtliche Grundgeschäft (d.h. der Kauf oder eventuell auch eine Schenkung) und drittens der Eintrag ins Grundbuch. Bei allen Modalitäten ist die notarielle Beteiligung zwingend vorgeschrieben. Hierbei entstehen dem Käufer eines Grundstücks Kosten für den Notar und beim Grundbuchamt. Darüber hinaus fällt zusätzlich die Grunderwerbssteuer bei einem Grundstückskauf an. All diese sogenannten Kaufnebenkosten müssen also beim Kauf und bei der eventuell erforderlichen Immobilien­finanzierung einberechnet werden. Falls noch eine Maklerprovision zu zahlen ist, können sich die Nebenkosten auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aufsummieren.

Immobilien­finanzierung für ein Grundstück inkl. Gebäude

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks einigen sich Verkäufer und Käufer im Regelfall auf einen Gesamtkaufpreis für das Grundstück und das darauf errichtete Gebäude. Und bei der Immobilien­finanzierung der Bestandsimmobilie werden dann ebenfalls der Wert des Grundstücks und des Hauses zu einem Objektwert zusammengefasst, wenn die Bank für das Darlehen zum Beispiel den Beleihungswert ermittelt. Mit nur einer Baufinanzierung kommt ein Bauherr auch bei vielen Neubauvorhaben über einen Bauträger aus. Denn hier regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die Zahlungsmodalitäten. Ihnen entsprechend erfolgt die Darlehensauszahlung in Teilbeträgen gemäß den einzelnen Baufortschritten. So gilt die erste Abschlagszahlung nach Beginn der Erdarbeiten in Höhe von 30 Prozent der Darlehenssumme der Übereignung des Grundstücks (bei einem Grundstück mit Erbbaurecht 20 Prozent). Danach folgen die weiteren Teilauszahlungen gemäß MaBV.

Separate Finanzierung von Grundstück und Neubau

Nicht selten kann es vorkommen, dass man zunächst nur den Grund und Boden kaufen möchte. Womöglich hat man ein schönes Grundstück entdeckt, plant aber erst in ein paar Jahren einen Neubau. Oder man findet nicht gleich das Bauunternehmen, welche das Bauprojekt übernehmen kann. Sollte in solchen Fällen das Eigenkapital für den Grundstückpreis nicht ausreichen, benötigt man zunächst eine Immobilien­finanzierung für das Grundstück. Und später kommt dann noch die Baufinanzierung für den Neubau hinzu.

Grundsätzlich kann man für das Grundstück genauso wie für jede Bestandsimmobilie eine ganz normale und günstige Immobilien­finanzierung abschließen, üblicherweise in Form eines Annuitätendarlehens. Falls nun, noch während der Laufzeit der Grundstücksfinanzierung, eine zweite separate Baufinanzierung für das Bauvorhaben vonnöten ist, bringt das finanzielle Nachteile mit sich. Das entscheidende Stichwort hierbei ist „Nachrangfinanzierung“.

Problematik „Nachrangfinanzierung“ bei der Immobilien­finanzierung

Für die grundpfandrechtliche Absicherung einer ersten Immobilien­finanzierung wird der Darlehensgeber im Grundbuch an oberster Stelle als Gläubiger eingetragen. Die Einträge der Grundschuld für weitere Immobilienkredite erfolgt darunter. So entsteht eine Rangliste der Gläubiger. Die hinteren Positionen der sogenannten Nachrangfinanzierungen sind für Darlehensgeber nachteilig und risikoreicher. Denn bei einem etwaigen Zahlungsausfall des Darlehensnehmers und der nötigen Zwangsversteigerung, erhalten die Gläubiger die Erlöse aus ihr entsprechend der Rangliste im Grundbuch. Nachrangige Gläubiger können so unter Umständen bei der Verteilung sogar leer ausgehen. Daher sind Nachrangfinanzierungen für die Baufinanzierung zumeist deutlich teurer, weil die Darlehensgeber für das erhöhte Risiko höhere Zinssätze verlangen. Um diese Problematik möglichst zu vermeiden, sollten Bauherren sich frühzeitig von Baufinanzierungsexperten individuell zu ihren Optionen beraten lassen.

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Bewertung für die Immobilienfinanzierung mit DTW:
476 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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