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Objektwert in Kürze:

  • Kreditinstitute nutzen den Objektwert als Basis für die Berechnung des Beleihungswerts.
  • Der Objektwert berücksichtigt alle bestehenden Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes.
  • Für die Ermittlung des Objektwerts wird oftmals ein Gutachter beauftragt. Der Gutachter legt entsprechend einen Verkehrswert fest.
  • Der Kaufpreis ist nicht zwingend der Verkehrswert.
  • Der Objektwert ist ein subjektiver Wert und liegt damit jeweils im Auge des Betrachters.

Was ist der Objektwert?

Der Begriff „Objektwert“ findet bei einem Immobilienverkauf bzw. -kauf sowie bei der Baufinanzierung Anwendung. Im Gegensatz zum Terminus „Verkehrswert“, der in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erläutert ist, gibt es für ihn keine rechtsverbindliche Definition. Er ist vielmehr ein Begriff der Kaufmannssprache.

Denn üblicherweise ist bei einer Immobilie, sobald sie gehandelt wird oder Gegenstand einer Immobilien­finanzierung ist, von einem Objekt die Rede. Infolgedessen beurteilen die Kreditinstitute zum Beispiel bei der Ermittlung eines Beleihungswerts den jeweiligen Objektwert der Immobilie.

Ermittlung Objektwert bei der Immobilien­finanzierung

Beim Objektwert werden alle bestehenden Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes berücksichtigt. Das beinhaltet auch den Grund und Boden, eine Garage, den Garten bis hin zur Ausstattung der Immobilie.

Diese Bestandteile eines Objektes werden in der Regel auch alle einzeln in einem Immobilienkaufvertrag aufgeführt oder er verweist auf die entsprechenden die Definitionen im Grundbuch.

Um den konkreten Objektwert einer Immobilie zu ermitteln, wird nicht selten ein Gutachter beauftragt.

Anhand der Objektunterlagen und nach einer Objektbesichtigung stellt er den Verkehrswert der Immobilie auf. Dafür beurteilt er die Bausubstanz, den Bodenwert, die Immobilienausstattung, eventuelle Bauschäden und beschreibt gegebenenfalls einen Instandhaltungsrückstau.

Ein solches Wertgutachten ist eine offizielle und rechtliche gültige Einschätzung des Objektwerts. Sie dient Banken bei der Immobilien­finanzierung als entscheidende Grundlage, wenn sie etwa für den Kunden den maximal möglichen Umfang der Darlehenssumme berechnen.

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Objektwert ist nicht mit Kaufpreis gleichzusetzen

Wurde für den Objektwert durch den Gutachter ein Verkehrswert festgesetzt, so ist dieser nicht gleichbedeutend mit dem Kaufpreis der Immobilie.

Der Verkehrswert ist grundsätzlich nur eine rechnerische Größe.

Aus vielen Gründen kann beim tatsächlichen Verkauf des Objekts der Preis deutlich sowohl nach oben als auch nach unten abweichen.

Man denke zum Beispiel an eine Veräußerung innerhalb der Familie oder auch an eine Zwangsversteigerung, in der das entsprechende Gebot nicht an den Verkehrswert heranreicht. Umgekehrt ist es aber auch möglich, dass man einen Käufer findet, der bereit ist, einen Liebhaberpreis zu zahlen.

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Subjektivität des Objektwerts

Im Grunde ist der Objektwert ein subjektiver Wert und liegt damit jeweils im Auge des Betrachters.

Für den Eigentümer kann die Immobilie einen ganz anderen Wert besitzen, als für einen potentiellen Käufer oder eben für einen Darlehensgeber, welcher ihn für eine Immobilien­finanzierung als Maßstab heranzieht.

Die entscheide Rolle für das Kreditinstitut spielt die Frage nach der allgemeinen Verkäuflichkeit des Objekts in der Zukunft.

Aus dieser Ungewissheit heraus ergibt sich ein meist eher vorsichtig angesetzter Objektwert. Solange von ihm und nicht vom gutachterlichen Verkehrswert die Rede ist, besitzt der Objektwert also keine allgemeingültige objektive Grundlage.

Dennoch bietet er in vielen Fällen bei der Immobilien­finanzierung einen wichtigen Anhaltspunkt im Hinblick auf die Höhe der maximalen Darlehenssumme.

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Vergleichsangebote einholen

Je nach Wertbeurteilung des Objekts durch das Kreditinstitut können die Angebote zur Immobilienfinanzierung merklich differieren.

Daher ist es in jedem Fall sinnvoll, wenn man als Kreditsuchender mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung eines Objektes einholt.

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