Was ist ein Hypothekendarlehen?
„Hypothekendarlehen“ ist das umgangssprachliche Synonym für ein Baudarlehen, das mit einem Grundpfandrecht abgesichert wird. Der Darlehensgeber erhält das Recht, das Grundstück/die Immobilie des Darlehensnehmers zu pfänden, wenn dieser den vereinbarten Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Die Hypothek ist prinzipiell noch als Kreditsicherheit möglich, dennoch hat sich die flexiblere Grundschuld bei heutigen Immobilienfinanzierungen durchgesetzt. Trotz der Besicherung mit einer Grundschuld werden Immobilienkredite aber nach wie vor im alltäglichen Sprachgebrauch noch häufig als "Hypothekendarlehen" oder auch nur verkürzt als "Hypothek" bezeichnet.
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Wie entwickeln sich aktuell die Zinsen für ein Hypothekendarlehen?
Aktueller Zinskommentar: Zinsprognose der Bauzinsen für 2025
17.04.2025: EZB senkt den Leitzins im April. Die Zinsen für Baugeld sind seit Mitte März, nach einem kurzen kräftigen Anstieg zuvor, leicht gesunken. Einer der Hauptgründe für die zunächst rasant gestiegenen Zinsen Anfang März war das in den Koalitionsgesprächen verhandelte Sondervermögen. Denn eine höhere Schuldenaufnahme bedeutet für Investoren ein höheres Bonitätsrisiko, also die Fähigkeit, die aufgenommenen Schulden zurückzahlen zu können. Investoren verlangen für... Zinskommentar weiterlesen.
Prognose zur
Zinsentwicklung
Was kann man mit einem Hypothekendarlehen finanzieren?
Hypothekendarlehen sind grundsätzlich zweckgebunden. Sie können abgeschlossen werden:
- zur Finanzierung eines Immobilienkaufs
- als Baufinanzierung für einen Neubau
- als Sanierungs- bzw. Modernisierungsdarlehen
- für eine Anschlussfinanzierung bei der Immobilienfinanzierung
Sonderfall: Hypothekendarlehen zur Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung
Die sogenannte Kapitalbeschaffung bieten einige, aber nicht alle Banken an. Voraussetzung ist der Besitz einer schuldenfreien oder nur gering belasteten Immobilie. Diese kann der Immobilieneigentümer beleihen, wobei auch hier - wie bei allen Hypothekendarlehen - die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.
Die Abläufe sind identisch wie beim Baudarlehen zum Immobilienkauf. Allerdings ist die ausgezahlte Darlehenssumme einer solchen Immobilienfinanzierung eben gerade nicht zweckgebunden. Wie bei einem Privatkredit kann sich der Darlehensnehmer also mit dem Geld beispielsweise auch ein neues Auto kaufen.
Welche Formen von Hypothekendarlehen gibt es?
Hypothekendarlehen werden immer individuell auf den Darlehensnehmer und das Finanzierungsvorhaben zugeschnitten. Dabei hat man im Wesentlichen die Wahl zwischen den Kreditarten:
- Tilgungshypothekendarlehen (ugs. kurz auch: „Tilgungshypothek“)
- Endfälliges Hypothekendarlehen (ugs. kurz auch: „Festhypothek“)
- Variables Hypothekendarlehen
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Tilgungsdarlehen:
Das Tilgungsdarlehen bzw. Annuitätendarlehen zeichnet sich durch die konstante Rückzahlungsrate, die sogenannte „Annuität“ aus. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
Mit jeder geleisteten Ratenzahlung verringert sich die Restschuld, sodass der Zinsanteil innerhalb der Annuität kontinuierlich abnimmt und gleichzeitig der Tilgungsanteil ansteigt. Diese Darlehensform wird üblicherweise bei privaten Hypothekendarlehen abgeschlossen.
Endfälliges Hypothekendarlehen:
Endfällige Darlehen werden auch Festdarlehen genannt. Bei ihnen findet zunächst keine Tilgung statt. Stattdessen zahlt der Darlehensnehmer während der Darlehenslaufzeit nur den vereinbarten Sollzins der Immobilienfinanzierung.
Zum Ende der Kreditlaufzeit wird dann die gesamte Darlehenssumme der Baufinanzierung fällig, die der Darlehensnehmer in einem Betrag zurückzahlen muss.
Variables Hypothekendarlehen:
Bei einem variablen Darlehen zur Baufinanzierung gibt es keine Sollzinsbindung. Stattdessen wird der Zinssatz alle paar Monate an den aktuellen Marktzins für Baugeld angepasst.
Zwar ist ein variables Hypothekendarlehen beim Abschluss oftmals günstiger als ein Tilgungs- oder Festkredit, allerdings trägt der Darlehensnehmer das Zinsänderungsrisiko bei einer schwankenden Zinsentwicklung. Gerade in Niedrigzinsphasen ist es daher meist sinnvoller, sich den günstigen Bauzins über eine Sollzinsbindung langfristig zu sichern.
Wie hoch sind die Zinsen für ein Hypothekendarlehen?
Seit einem 12-Jahres-Hoch sind die Bauzinsen für Hypothekendarlehen aktuell wieder deutlich attraktiver. Die Zinsen für Baugeld bewegten sich im Februar 2025 innerhalb eines engen Zins-Korridors.
Seit Anfang März 2025 zeigte der Zinstrend für Baugeld allerdings starke Bewegungen in beide Richtungen. Anfang April 2025 sind aufgrund weltweit erhobener Handelszölle und einer Talfahrt an den Börsen die Zinsen für Baufinanzierungen wieder etwas gesunken. Innerhalb von nur wenigen Tagen sind die Baugeldzinsen um 0,20 Prozentpunkte gesunken.
Derzeit liegen die Zinsen für Hypothekendarlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60 % und einer Zinsbindung von 10 Jahren zwischen etwa 2,91 % und 3,51 % effektiven Jahreszins Stand 24.04.2025.
Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 24.04.2025.
Je nach Einsatz von Eigenkapital, Bonität, Objekt und Zinsbindung können die Bauzinsen variieren. Einige Baufinanzierungsexperten gehen davon aus, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierungen weiter sinken könnten oder sich auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren.
Rechner Hypothekendarlehen
Die Historie des Auf und Ab bei den Marktzinsen für Hypothekendarlehen können Sie dem interaktiven Zinsentwicklung-Baufinanzierung-Chart von DTW | Immobilienfinanzierung entnehmen:
Was beeinflusst den Zinssatz für ein Hypothekendarlehen?
Die Höhe der Darlehens- bzw. Hypothekenzinsen bei einer Immobilienfinanzierung hängen von mehreren Einflussfaktoren ab:
- Aktuelles Niveau der Marktzinsen für Baufinanzierung (abhängig vom EZB Leitzins)
- Höhe des Eigenkapitals und des Kreditbedarfs
- Beleihungswert der Immobilie
- Länge der Sollzinsbindung
- Höhe der Tilgung und damit der monatlichen Raten
- Bonität des Darlehensnehmers
- Weitere individuelle Konditionen, z.B.: Möglichkeiten zur Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und dergleichen
Den Sollzinssatz für Ihr Hypothekendarlehen ermitteln Banken anhand dieser Faktoren. Beim Vergleichen von verschiedenen Darlehensangeboten sollten Sie sich aber nicht nur auf den Zinssatz konzentrieren. Ebenso wichtig ist, dass die Konditionen des Hypothekenkredits optimal zu Ihren individuellen Voraussetzungen und Bedürfnissen passen.
Nutzen Sie die verschiedenen Baufinanzierungs- bzw. Hypothekenrechner von DTW | Immobilienfinanzierung. Mit ihnen können Sie ganz einfach testen, wie sich Veränderungen bei den einzelnen wählbaren Einflussfaktoren auf den Hypothekenzins für das Baudarlehen auswirken.
Rechner Hypothekendarlehen
Welche Nebenkosten entstehen bei einem Hypothekendarlehen?
Bei der Planung eines Hypothekendarlehens müssen Sie über den Immobilienkaufpreis oder die Herstellungskosten für einen Neubau weitere Nebenkosten einkalkulieren.
Neben der Grunderwerbsteuer gehören zu den Nebenkosten bei einer Baufinanzierung die Notar- und Grundbuchkosten, eventuell Kosten für Makler und Gutachter, Erschließungskosten, Kosten für erforderliche Versicherungen bis hin zu möglichen Kosten für den Umzug ins neue Eigenheim.
Faustregel: Die Nebenkosten bei einem Hypothekendarlehen summieren sich auf rund 10 bis 15 Prozent der Erstellungskosten für einen Neubau bzw. des Kaufpreises für die Immobilie.
Auch während der Finanzierung können auf den Darlehensnehmer noch Zusatzkosten durch die sogenannten Bereitstellungszinsen zukommen. Zwischen der Kreditzusage und der vollständigen Auszahlung eines Hypothekendarlehens vergehen nicht selten einige Monate. Wenn nach einem im Darlehensvertrag festgelegten Zeitraum die Kreditbeträge nicht fristgerecht abgerufen wurden, erheben Hypothekenbanken dafür Bereitstellungszinsen.
Wie finde ich ein günstiges Hypothekendarlehen?
Bei der Suche nach einem günstigen Hypothekendarlehen sind viele Faktoren gleichzeitig zu berücksichtigen. Da bereits kleine Unterschiede bei einer langfristigen Baufinanzierung große Auswirkungen nach sich ziehen können, ist beim Vergleichen von Darlehensangeboten Sorgfalt geboten.
Für die meisten Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer stellt es eine echte Herausforderung dar, sich durch den Dschungel der Vielzahl von Finanzierungsangeboten von Banken, Sparkassen und Versicherungen zu schlagen. Denn die Suche kann viel Zeit in Anspruch nehmen und beinhaltet ein grundsätzliches Problem:
Damit unterschiedliche Darlehensangebote zur Immobilienfinanzierung überhaupt seriös vergleichbar sind, ist es unverzichtbar, dass die Kreditbedingungen identisch sind. Und außerdem sollten die Hypothekenangebote zum selben Zeitpunkt erstellt worden sein, weil der Sollzinssatz für ein Baudarlehen jeweils tagesaktuell ermittelt wird.
Beim zeitgleichen Vergleichen von Hypothekendarlehen zu den gleichen Darlehenskonditionen sind Baugeldvermittler unschlagbar. Denn sie haben in speziellen Datenbanken direkten Zugriff auf die aktuellen Hypothekenangebote von verschiedenen Finanzierungspartnern.
Diese können wir bei DTW | Immobilienfinanzierung mit Ihren individuellen Kreditwünschen in Sekundenschnelle abgleichen. Auf diese Weise finden wir garantiert das passende und günstige Hypothekendarlehen, das optimal Ihrem Vorhaben, Ihrer Lebenssituation und Zukunftsplanung entspricht.