Ein Hypothekendarlehen bezeichnet nach landläufigem Verständnis ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie abgesichert ist: Der Darlehensgeber erhält das Recht, das Grundstück/die Immobilie des Darlehensnehmers zu pfänden, wenn dieser den vereinbarten Zahlungsverpflichtungen, z.B. bei einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung, nicht nachkommt. Das Hypothekendarlehen ist also eine bestimmte Form der Absicherung bei der Immobilienfinanzierung.
Im genauen Wortsinne handelt es sich dabei um eine Hypothek. Der Begriff Hypothekendarlehen hat sich jedoch so weitgehend im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert, dass er fast immer gleichbedeutend verwendet wird.
Das Hypothekendarlehen wird im Grundbuch eingetragen und dort mit Gläubiger, Geldbetrag, dem Zinssatz und der Höhe etwaiger Nebenleistungen genau benannt. Zusätzlich muss der Finanzierungspartner seinem Schuldner einen Hypothekenbrief aushändigen. Gläubiger und Schuldner können sich darauf einigen, auf den Hypothekenbrief zu verzichten. Voraussetzung dafür ist jedoch der Eintrag ins Grundbuch. In der Praxis wird zumeist eine Briefhypothek ausgestellt. Die Gebühren für Grundbuch und Brief müssen bei der Immobilienfinanzierung mit einkalkuliert werden.
Diese Form des Darlehens, nämlich für ein wertvolles Stück Land Geld geliehen zu bekommen, geht auf das antike griechische Recht zurück: Hypothek (griech.) bedeutet nichts anderes als „Unterpfand“. Das römische Reich übernahm das Konstrukt der Hypotheken und baute sein gesamtes Wertesystem darauf auf. Die Adligen „beliehen“ ihre großen Landstücke vor den Toren Roms, um damit ihr ausschweifendes Leben in der Stadt zu finanzieren. Bald führte man Rechnungsbücher darüber ein – die Vorläufer der heutigen Grundbücher.
Hypothekendarlehen versus Grundschuld
Das Hypothekendarlehen baut sich mit jeder Ratenzahlung sukzessive ab, das heißt, der Wert der Hypothek sinkt kontinuierlich mit der Tilgung, z.B. einer Immobilienfinanzierung. Sobald der gesamte Darlehensbetrag getilgt ist, wird die Hypothek mit einer löschfähigen Quittung (ausgestellt vom Darlehensgeber) im Grundbuch gelöscht.
Eine Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht. Es dient gleichfalls als Sicherungsmittel für den Darlehensgeber, z.B. einer Immobilienfinanzierung, und unterliegt den selben Regelungen wie die Hypothek. Der Darlehensbetrag bleibt bei der Grundschuld jedoch bis zur Löschung in voller Höhe im Grundbuch stehen. Sein Wert bleibt dabei immer konstant, auch wenn das Baudarlehen komplett getilgt wurde. Es kann also eine Grundschuld bestehen, obwohl keine Forderung aus einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung vorliegt. Um dieses Dilemma zu beseitigen, verbindet man die Grundschuld oft mit einem Sicherungsvertrag. Dieser sieht vor, dass die Grundschuld zurück auf den ursprünglichen Eigentümer geht, sobald die Forderungen beglichen sind. Man spricht dann von einer Eigentümergrundschuld.
Eine Grundschuld ermöglicht den Darlehensnehmern bei einer Immobilienfinanzierung mehr Flexibilität als eine Hypothek: Die Grundschuld kann für neue Darlehen aktiviert werden, ohne dass erneut teure Gebühren für Notar und Grundbuch entrichtet werden müssten. Außerdem ist die Grundschuld auf Dritte übertragbar.
Heute ist es so, dass bei der Immobilienfinanzierung Darlehensgeber die Darlehen weit häufiger mit einer Grundschuld als mit einer Hypothek absichern.