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Festdarlehen

Ein Festdarlehen ist ein so genanntes endfälliges Darlehen.  Anders als bei Tilgungsdarlehen wie dem Annuitätendarlehen wird hier die Baufinanzierung zunächst nicht getilgt. Erst zum Ende der Darlehenslaufzeit wird die gesamte Summe der Immobilien­finanzierung in einem Betrag zurückgezahlt. Der Darlehensnehmer bezahlt lediglich die Zinsen seines Baudarlehens in monatlichen Raten.

Festdarlehen – Immobilien­finanzierung ohne Tilgung

Der Darlehensnehmer muss dafür sorgen, dass er die Darlehenssumme zum Ende der Immobilien­finanzierung zur Verfügung hat. Dazu kann ein Bausparvertrag herangezogen werden, eine versprochene Erbschaft, der Verkauf von Vermögenswerten, ein Fonds-Sparplan, eine Lebensversicherung etc. Oft tritt der Darlehensnehmer Ansprüche aus einer Lebensversicherung an seinen Darlehensgeber ab. Die Laufzeiten der Immobilien­finanzierung muss mit der Laufzeit des geplanten Tilgungsersatzes übereinstimmen. Ein Mindestbetrag der anzusparenden Summe ist Bestandteil des Darlehensvertrages.

Wenn sich die Anlage, die die Tilgung ansparen soll, positiv entwickelt, kann es zu einem Vermögensüberschuss kommen. Die Realität kann jedoch auch anders aussehen. Durch zum Beispiel sinkende Zinsen besteht die Gefahr, dass die tatsächlich ausbezahlte Summe aus einer Lebensversicherung nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen zu decken. Der Darlehensnehmer sollte hierfür Vorkehrungen treffen.

Höhere Zinsbelastung bei der Immobilien­finanzierung

Die Höhe der Zinszahlungen bleibt für die gesamte Laufzeit gleich, da sich die Darlehenssumme nicht ändert. Deshalb ist ein endfälliges Darlehen mit höheren Zinskosten verbunden als ein Annuitätendarlehen. Ein Beispiel: Für ein Baudarlehen über 100.000 € über fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen muss der Darlehensnehmer

  • bei einem Annuitätendarlehen 115.488 € und
  • für ein Festdarlehen 125.000 €

bezahlen.

Die meisten Bauherren entscheiden sich aus diesem Grunde für ein Tilgungsdarlehen. Es gibt jedoch einige Situationen, die für ein Festdarlehen sprechen können:

  • Ein Festdarlehen kann sich steuerlich für die Baufinanzierung bei vermieteten Immobilien lohnen. Denn die geleisteten Zinszahlungen sind bei Vermietungen von der Steuer absetzbar. Je höher die Zinsaufwand, desto höher die Steuerersparnis.
  • Wer das Kapital aus einem bestehenden Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung für eine Immobilien­finanzierung nutzen möchte, würde einen Verlust erleiden, wenn er die entsprechenden Verträge für die Gewinnung von Eigenkapital auflösen würde. Ein Festdarlehen bietet in diesem Fall eine gute Alternative. Das angesparte Kapital kann zum Ende der Verträge für die Tilgung der Immobilien­finanzierung verwendet werden.

Sondertilgungen sind beim Festdarlehen mit festem Zinssatz nur dann möglich, wenn die Vertragspartner dies vertraglich vereinbaren.

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