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Forderungsverkauf

Ein Forderungsverkauf (auch „Factoring“ genannt) ist – ganz einfach ausgedrückt – der Weiterverkauf eines Darlehens, z. B. einer Immoblienfinanzierung. Die noch offenen Forderungen des Kredits, werden dabei vom bisherigen Darlehensgeber an einen Dritten veräußert. Der Vorteil für den Darlehensgeber ist, dass er die noch ausstehende Restschuld sofort und komplett in Form des Kaufpreises erhält. Und er haftet nur für die Berechtigung der Forderung. Das Risiko, dass bei dem verkauften Kredit die Rückzahlung ausfallen könnte, geht auf den neuen Gläubiger über. Für den Darlehensnehmer bedeutet ein Forderungsverkauf zunächst einmal nur, dass er es fortan mit einem neuen Finanzierungspartner zu tun hat.

Gesetzlicher Schutz beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung

Ein Forderungsverkauf ist grundsätzlich auch bei einer Immobilien­finanzierung möglich. Dank des 2008 in Deutschland eingeführten Risikobegrenzungsgesetzes ist in einem solchen Fall der Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung durch zahlreiche Regelungen geschützt. So sind die Banken verpflichtet, bei einem Forderungsverkauf den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung sofort zu informieren. Das war in der Vergangenheit, bis zum Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes, nicht zwingend vorgeschrieben. Dadurch war es zu Kreditverkäufen gekommen, bei denen die Kreditgeber ihre Darlehen ohne Wissen der Kreditnehmer an Investoren veräußert haben. Diese hatten ihrerseits die Möglichkeit, sie an andere zu weiterzuverkaufen, ebenfalls ohne Kenntnis des Darlehensnehmers. Dieser herrschenden Intransparenz hat die damalige Bundesregierung durch die Einführung des neuen Gesetzes einen Riegel vorgeschoben. Mit ihm wurde auch beschlossen, dass schon beim Vertragsabschluss einer Immobilien­finanzierung die Bank den Kunden über die Möglichkeit eines Forderungsverkaufs informieren muss. Meist wird das im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten.

Konsequenzen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung

Neben den gesetzlichen Informationspflichten gibt es noch weitere Schutzmechanismen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung. Sie spielen in erster Linie dann eine Rolle, wenn man als Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht vertragsgemäß nachkommt. Für einen Darlehensnehmer, der mit seinen Zins- und Tilgungsraten nicht im Verzug ist, ändert sich bei einem Forderungsverkauf eigentlich nichts, außer dass er über den neuen Finanzierungspartner unterrichtet wird. Der Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung bleibt nämlich mit allen Bestimmungen bestehen und gültig. Das heißt, die Zinskonditionen, die Tilgungsraten, die Laufzeiten und alle weiteren Vertragsklauseln sind wie gehabt wirksam.

Verbesserter Kündigungsschutz beim Forderungsverkauf

Anders sieht es aus, wenn man bei seiner Immobilien­finanzierung mit den Ratenzahlungen in Rückstand ist. Dann ist es nicht unwahrscheinlich, dass beim Darlehensverkauf der neue Gläubiger auf die Rückzahlung drängen wird, gegebenenfalls durch die Einleitung einer Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung. Aber auch hier sieht das Risikobegrenzungsgesetz einige schützende Vorschriften vor. So darf zum Beispiel der neue Gläubiger das Baudarlehen aufgrund eines Zahlungsausfalls nur dann kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Verzug ist. Sollte der neue Darlehensgeber gar eine Zwangsvollstreckung unberechtigterweise eingeleitet haben, besteht zudem nun ein Anspruch auf Schadensersatz.

Gründe für einen Forderungsverkauf

Anlässe für eine Bank, ein Darlehen zu verkaufen, gibt es mehrere. Wenn sie zum Beispiel mit einem anderen Kreditinstitut fusioniert, gehen die Darlehensforderungen auf das neu gebildete Finanzierungsunternehmen über. Oder eine Bank stellt etwa ihren Geschäftsbereich für Baufinanzierungen ein und verkauft daraufhin die noch laufenden Immobilien­finanzierungen an ein anderes Kreditinstitut. Auch wenn eine Bank in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann es sein, dass sie Forderungsverkäufe vornimmt, um wieder liquide zu werden. Nicht zuletzt sind sie für eine Bank darüber hinaus ein Mittel, Kredite abzustoßen, die nicht ordentlich bedient werden.

Zusätzlicher vertraglicher Verzicht auf Forderungsverkauf

Dass einige Darlehenssuchende und Darlehensnehmer einen Forderungsverkauf bei ihrer Immobilien­finanzierung fürchten, ist nachvollziehbar. Die aktuellen Gesetze sichern einen Darlehensnehmer bei einem Forderungsverkauf allerdings in viele Richtungen ab, so dass ein zusätzlicher vertraglicher Schutz eigentlich überflüssig ist. Einige Banken bieten dennoch die Option an, in den Darlehensvertrag einen expliziten Verzicht auf einen Forderungsverkauf aufzunehmen. Hierfür verlangen sie allerdings in den meisten Fällen einen geringen Zinsaufschlag.

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