Zwangsvollstreckung
Bei einer Zwangsvollstreckung nimmt ein Gläubiger sein Recht wahr, die Forderungen gegen seinen Schuldner zwangsweise durchzusetzen oder zu sichern. Eine Zwangsvollstreckung kann in Form einer Pfändung von beweglichen Gegenständen wie zum Beispiel Schmuckstücken oder einer Zwangsversteigerung von unbeweglichen Gegenständen, also Immobilien, durchgeführt werden.
Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung
Grundsätzlich dürfen nur staatliche Vollstreckungsorgane eine Zwangsvollstreckung betreiben. Voraussetzung für die Einleitung des Verfahrens ist, dass der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel hat, der den Schuldner zur Zahlung verpflichtet. Ist diese gesetzliche Voraussetzung geben, erhält der Gläubiger Zugriff auf die Vermögenswerte des Schuldners. Er darf diese verwerten, um seine Forderungen zu befriedigen.
Die Zwangsvollstreckung ist die letzte einzuleitende Maßnahme eines Gläubigers den Schuldner zur Zahlung zu zwingen. Daher kann der Gläubiger den Antrag auf Vollstreckung erst dann stellen, wenn alle vorherigen Maßnahmen der Mahnung vergeblich waren. Beim benötigten Vollstreckungstitel handelt es sich beispielsweise um einen gerichtlichen Vollstreckungsbescheid oder ein vollstreckbares Urteil. Beide Varianten ziehen ein gerichtliches Verfahren mit sich. Sollte die Forderung des Gläubigers unberechtigt sein, kann der Schuldner natürlich Einspruch einlegen. Verweigert der Schuldner jedoch die Zahlung, obwohl das Gericht den Titel für rechtskräftig erklärt hat, kommt es zur Zwangsvollstreckung. Auch nach gerichtlich protokollierten Vergleichen, einem Vergleich vor einer staatlich anerkannten Gütestelle oder durch einen Kostenfestsetzungsbeschluss kann ein Vollstreckungstitel zustande kommen.
Zwangsversteigerung bei einer Immobilienfinanzierung
Bei der Baufinanzierung entfällt die Notwendigkeit eines gerichtlichen Feststellungsverfahrens, weil sich der Vollstreckungstitel aus den Konditionen im Darlehensvertrag ergibt. Denn für eine Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung verlangt die Bank vom Darlehensnehmer Sicherheiten. Üblicherweise wird hierfür eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Mit ihm erhält der Darlehensgeber das Recht, das unbebaute oder bebaute Grundstück zwangsversteigern zu lassen, wenn der Darlehensnehmer seine Restschuld nicht mehr begleichen kann. Das Kreditinstitut ist somit bei einer dauerhaften Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers direkt berechtigt, eine sofortige Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung der Immobilie wird dann die Restschuld beim Darlehensgeber abgelöst. Sollte er höher ausfallen als die ausstehenden Forderungen, wird der Überschussbetrag an den Darlehensnehmer ausgezahlt.