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Zweckgebunden

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N
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Zweckgebunden

Eine Immobilien­finanzierung ist grundsätzlich zweckgebunden, weil sie nur für den Kauf einer Immobilie, einen Neubau oder eine Gebäudesanierung eingesetzt werden darf. Der Darlehensnehmer kann also nicht wie bei einem gewöhnlichen Ratenkredit über das geliehene Fremdkapital frei verfügen.

Rechtlicher Hintergrund der Zweckbindung von Immobilienkrediten

Die Immobilien­finanzierung ist eine rechtliche Unterform der Verbraucherkredite. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) zeichnet die sogenannten „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“ aus, dass sie
„1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder 2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind“ (vgl. § 491, Abs. 3 BGB). Aus dieser Sonderstellung leiten sich für den Darlehensgeber und den Darlehensnehmer besondere Rechte und Pflichten ab. So gelten für Baufinanzierungen etwa zahlreiche Verbraucherschutzregelungen wie zum Beispiel ein entsprechendes Widerrufsrecht oder geringere Verzugszinsen im Vergleich zu anderen Verbraucherkrediten.

Für die streng verwendungszweckorientierte Finanzierung im Zusammenhang mit Immobilien gibt es nachvollziehbare Gründe. Zum einen handelt es sich bei einer Immobilien­finanzierung um ein langfristiges Rechtsgeschäft. Die Laufzeiten betragen nicht selten 20 oder 30 Jahre, bis man als Darlehensnehmer wieder schuldenfrei ist. Und zum anderen geht es um hohe Darlehenssummen, die üblicherweise ein Vielfaches des Jahreseinkommens eines privaten Bauherren oder Immobilienkäufers ausmachen. Beiden Umständen ist geschuldet, dass der Gesetzgeber die Immobilien­finanzierung rechtlich zweckgebunden ausgelegt hat.

Folgen der Zweckgebundenheit einer Baufinanzierung

Die Zweckbindung wirkt sich in vielerlei Hinsicht sowohl auf die Ausgestaltung der Konditionen des Darlehensvertrags als auch auf den praktischen Ablauf einer Baufinanzierung aus:

  • Durch die Absicherung des Immobilienkredits mittels einer Grundschuld oder Hypothek ist das Risiko eines Forderungsausfalls für die Banken geringer. Das schlägt sich im Regelfall in einem niedrigeren Zinssatz für zweckgebundene Immobiliar-Verbraucherkredite als für andere nicht-zweckgebundene Ratenkredite nieder.
  • Auch der Auszahlungsmodus einer Immobilien­finanzierung ist zweckgebunden. Das Fremdkapital wird dem Darlehensnehmer bei der Finanzierung für einen Neubau nicht auf einen Schlag zur Verfügung gestellt. Es erfolgen mehrere Teilauszahlung gemäß der Makler- und Bauträger­verordnung (MaBV), sobald einzelne Baufortschritte erreicht sind. So soll gewährleistet werden, dass das Baugeld in die Wertsteigerung der Immobilie fließt und nicht anderweitig verwendet werden kann. Und bei einem Immobilienkauf ist häufig vorgesehen, dass die Bank die Darlehenssumme nicht an den Darlehensnehmer auszahlt. Stattdessen überweist sie das Geld direkt an den Immobilienverkäufer.
  • Sollte die zweckgebundene Auszahlung nicht zum vereinbarten Termin möglich sein, weil sich der Immobilienkauf oder sich die Bauarbeiten am Neubau verzögern, fallen bei einer Immobilien­finanzierung Bereitstellungs­zinsen an. Zwar räumen die Banken über bereitstellungszinsfreie Fristen dem Darlehensnehmer einen gewissen zeitlichen Spielraum ein. Falls dieser allerdings überschritten wird, hat der Baufinanzierer diese zusätzlichen Kosten zu tragen.
  • Bauspardarlehen und KfW-Förderkredite sind ebenfalls zweckgebunden. Sie setzen bei ihrer Vergabe sogar „wohnwirtschaftliche Zwecke“ gemäß dem Bausparkassengesetz (BauSparkG) voraus. Das bedeutet, dass sie nur für Finanzierungsvorhaben zur Verfügung stehen, die überwiegend zu Wohnzwecken bestimmte Gebäude und Wohnungen, also vor allem Eigenheime und Eigentumswohnungen betreffen.

Ausnahme von der Regel "zweckgebunden" bei der Immobilien­finanzierung

Wie fast überall, gibt es auch bei der Zweckgebundenheit der Immobilien­finanzierung eine Ausnahme von der Regel. Und zwar in Form der „Kapital­beschaffung“: Unter diesem Terminus bieten einige Banken unter sehr engen Voraussetzungen einen Immobilienkredit zur Finanzierung anderer Zwecke an. Die wichtigste: Der Darlehensnehmer ist Eigentümer einer schuldenfreien oder nur gering belasteten Immobilie. Dann kann er diese als Sicherheit für eine Kapital­beschaffung einsetzen, bei der ebenso wie bei der zweckgebundenen Immobilien­finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Über die ausgezahlte Darlehenssumme darf der Darlehensnehmer dann frei verfügen.

Interessant kann diese Variante der Immobilien­finanzierung sein, weil trotz der Kosten für Notar und Grundbuchamt die Kapital­beschaffung aufgrund der niedrigeren Bauzinsen meist insgeamt günstiger als ein normaler Ratenkredit mit entsprechend höheren Zinssätzen ist.

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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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