Tipps für eine günstige Immobilien­finanzierung

Der Finanzierungsplan ist das Gesamtkonzept für eine gut geplante günstige Immobilien­finanzierung. Bauherren und Käufer einer Immobilie verschaffen sich mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Finanzierungsplan einen Überblick über die einzelnen Kosten beim Immobilienkauf oder auch Hausbau. Zu den Gesamtkosten der Investition gehören die Baukosten bzw. Kaufkosten und verschiedenen Nebenkosten bei der Baufinanzierung, wie z.B. die Grunderwerbsteuer.

Darüber hinaus dient der Finanzierungsplan dazu, einen Gesamtüberblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu gewinnen und damit Planungssicherheit bei der Immobilien­finanzierung zu erhalten. Welche Eigenmittel können in die Baufinanzierung eingebracht werden? Wie hoch ist der Fremdmittelbedarf beim Finanzierungsvorhaben? Wie hoch sind die nachhaltigen Einnahmen der zukünftigen Besitzer einer Immobilie? Wie hoch sind die monatlichen Ausgaben? Wie sieht die zukünftige Lebensplanung aus? Wie hoch soll die monatliche Wunschrate beim Baudarlehen sein? Welche maximale Rate kann bei der Kalkulation der Baufinanzierung angesetzt werden?

Wer einem potentiellen Darlehensgeber einen ausführlichen Finanzierungsplan vorlegt, verbessert zudem die Chancen auf eine günstige Immobilien­finanzierung und eine schnelle Darlehenszusage. Mit einem Finanzierungsplan werden die Chancen und Risiken der Baufinanzierung für den potentiellen Darlehensgeber transparent und kalkulierbar

Ausreichend Eigenkapital bildet die Grundlage für eine günstige Immobilien­finanzierung. Zum Eigenkapital gehören Ersparnissen, wie Guthaben auf Spar- und Girokonten, Wertpapierdepots, Bausparverträge oder auch das Guthaben aus einem Riester-Vertrag. Auch handwerkliche Tätigkeiten können in gewissem Umfang als Eigenleistung bei der Immobilien­finanzierung angerechnet werden.

Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital bei der Baufinanzierung einer eigengenutzten Immobilie eingesetzt wird, umso niedriger fällt der Bauzins aus. Das Eigenkapital sollte mindestens so hoch sein, um die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerhonorare und Bereitstellungszinsen aus eigenen Mitteln tragen zu können. Empfehlenswert ist, mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen, um eine günstige Immobilien­finanzierung zu erhalten.

Die günstigsten Konditionen für Baugeld erhalten Sie im sogenannten "Realkreditbereich" bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 %, dies entspricht ca. 54 % des Objektwerts. Bei Immobilien­finanzierungen, die mehr als 80 % des Kaufpreises einer Immobilie abdecken, ist mit besonders hohen Aufschlägen auf den Bauzins zu rechnen.

Unter bestimmten Voraussetzungen, wie z.B. bei einem nachhaltig gutem Einkommen und einer einwandfreien Bonität, ist eine Immobilien­finanzierung mit geringerem oder sogar ohne Einsatz von Eigenkapital möglich. Jedoch müssen potentielle Darlehensnehmer einer Vollfinanzierung, auch 100%-Finanzierung genannt, mit höheren Bauzinsen rechnen als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Sehr empfehlenswert für zukünftige Eigenheimbesitzer sind Eigenkapitalreserven in Höhe von mindestens 2 bis 3 Monatseinkommen oder auch mehr. Diese dienen als Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben oder auch Instandhaltungsmaßnahmen.

Bei einer vermieteten Immobilie kann es sinnvoll sein, wenig Eigenkapital bei der Immobilien­finanzierung einzusetzen. Die Zinszahlungen für den Baukredit können in der Regel als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Weitere Informationen dazu erhalten Sie von Ihrem Steuerberater.

Bei der Planung einer Baufinanzierung müssen neben dem Kaufpreis bzw. den Baukosten einer Immobilie weitere Nebenkosten einkalkuliert werden. Zu den Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung gehören zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Makler oder Gutachter, Erschließungskosten, Kosten für Versicherungen oder auch Kosten für Modernisierung und Umzug.

Die Kosten für den Notar (für die Anfertigung sämtlicher Schriftstücke, Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug des Geschäfts sowie sonstige betreuende Tätigkeiten) richteten sich beispielsweise nach der Höhe des Kaufpreises des Grundstücks oder der Immobilie. Die Berechnungsgrundlage obliegt dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein weiterer Kostenfaktor bei der Immobilien­finanzierung sind die Kosten für die Eintragung der Grundschuld. Erst mit der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und wenn der Notar die Beurkundung vornimmt, wird ein Kaufvertrag für eine Immobilie bzw. ein Grundstück rechtswirksam.

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den bedeutendsten Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung. Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder auch ein Grundstück kaufen, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Makler und Gutachter richten sich nach den Bestimmungen im jeweiligen Bundesland. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass Nebenkosten bei der Baufinanzierung die Erstellungskosten bzw. den Kaupreis einer Immobilie um 10 % bis 15 % erhöhen.

Da zwischen Darlehenszusage und der vollständigen Auszahlung einer Immobilien­finanzierung oftmals einige Monate vergehen können, sollten Bauherren und zukünftige Immobilienbesitzer auch eventuelle Kosten für Bereitstellungszinsen beachten. Die Bereitstellungszinsen bei einer Immobilien­finanzierung werden nach einem bestimmten Zeitraum für den bis dahin noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag fällig. Insbesondere beim Neubau einer Immobilie sollten Sie auf einen möglichste langen Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen achten.

Zukünftige Immobilienbesitzer können bei der Immobilien­finanzierung durch die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) von attraktiver KfW-Förderung profitieren. Die KfW ist weltweit die größte Förderbank und drittgrößte Bank Deutschlands. Die KfW vergibt im Rahmen der Förderung der Wohnungswirtschaft zinsgünstige KfW-Darlehen zur Immobilien­finanzierung! Bei der Kombination verschiedener KfW-Programme erhöht sich der höchstmögliche Darlehensbetrag einer Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderung.

Die KfW-Programme zur KfW-Förderung von Baufinanzierungen oder Immobilien­finanzierungen umfassen unter anderem den Kauf oder den Neubau von Immobilien. Dies sind das KfW-Wohneigentums­programm (KfW 124) oder Wohngebäude Kredit 261 BEG - Neubau. Ebenso ist bei bereits bestehendem Wohneigentum eine Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderung, z.B. mit den KfW-Programmen Altersgerecht Umbauen (KfW 159), Wohngebäude Kredit 261 BEG - Sanierung und Wohngebäude KfW Kredit 262 BEG - Einzelmaßnahmen möglich. Darüber hinaus hat die KfW den BEG Wohngebäude – Zuschuss (KfW 461) im Förderprogramm.

Die Darlehensvergabe einer Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderung erfolgt über durchleitende Finanzierungs­partner (wie z.B. Banken, Sparkassen oder Volks- und Raiffeisenbanken). Die durchleitenden Finanzierungs­partner stellen für Sie die notwendigen Förderanträge bei der KfW und zahlen das KfW-Darlehen an Sie aus. In den meisten Fällen besteht eine Immobilien­finanzierung aus einem Darlehensteil ohne KfW-Föderung und einem weiteren mit Förderung der KfW.

Die Sollzinsbindung einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ist der Zeitraum, für den die Bauzinsen festgeschrieben sind. Egal wie sich die Zinsen für Baudarlehen entwickeln, innerhalb der Sollzinsbindung zahlen Sie den Bauzins, den Sie beim Abschluss Ihrer Immobilien­finanzierung vereinbart haben. Die meisten Finanzierungs­partner von DTW | Immobilien­finanzierung bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren an, wenige sogar bis 40 Jahre.

Die Wahl der passenden Sollzinsbindung gehört zu den wichtigsten Entscheidungen bei der Planung einer Immobilien­finanzierung. Mit einer langen Sollzinsbindung, d.h. einer Festschreibung der Bauzinsen für 15 Jahre oder länger, erhalten Sie Planungssicherheit für Ihre Baufinanzierung. Die monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, bleibt über den Zeitraum der Zinsfestschreibung gleich, egal ob die Zinsen steigen oder fallen. Somit sind die vor möglichen Zinsanstiegen geschützt und können Ihre Baufinanzierung langfristig kalkulieren. Der Nachteil bei einer langen Sollzinsbindung einer Immobilien­finanzierung ist, dass die längere Zinssicherheit mit einem höheren Zins im Vergleich zu einer kurzen Sollzinsbindung erkauft werden muss. Es gilt die Regel: je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Bauzins. Bei der Wahl einer kurzen Sollzinsbindung zahlt man somit geringere Bauzinsen, hat aber auch weniger Zinssicherheit bei der Kalkulation der Baufinanzierung.

Auch die Zinsentwicklung bei der Immobilien­finanzierung sollte bei der Wahl der passenden Sollzinsbindung beachtet werden. Dabei gilt: Ist das Zinsniveau bei Baufinanzierungen im historischen Vergleich niedrig, sollten die Zinsen für Baugeld möglichst langfristig festgelegt werden. In Zeiten relativ hoher Baugeldzinsen sind kürzere Sollzinsbindungen bei der Immobilien­finanzierung empfehlenswert.

Auch die Wahl der passenden anfänglichen Tilgung, bzw. monatlichen Rate, ist eine sehr wichtige Entscheidung bei der Planung einer günstigen Immobilien­finanzierung. Die Höhe der Tilgung ist entscheidend für die Höhe der monatlichen Rate und welchen Zeitraum Sie für Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung benötigen.

Bei einem Annuitätendarlehen, der häufigsten Darlehensart bei Baudarlehen, wird für die gesamte Sollzinsbindung eine feste monatliche Rate, die sogenannte Annuität vereinbart. Die Annuität setzt sich dabei aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Der Zinsanteil ist abhängig vom vereinbarten Sollzins und der Höhe der gewünschten Darlehens­summe. Die Höhe der Tilgung können Sie bei der Vereinbarung einer Immobilien­finanzierung in gewissen Grenzen selber bestimmen. Einige Finanzierungs­partner erwarten eine gewisse Mindesttilgung, oftmals abhängig vom Alter der Darlehensnehmer sowie vom Beleihungsauslauf der Baufinanzierung.

Die Tilgung bzw. die monatliche Rate Ihrer Immobilien­finanzierung sollte so gewählt werden, dass Sie diese entspannt leisten können, ohne sich im Alltag zu sehr einschränken zu müssen. Viele Finanzierungs­partner von DTW haben die Regel aufgestellt, dass die monatliche Rate (Annuität), bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil, maximal 40% des Nettoeinkommens der Darlehensnehmer betragen darf. Auch sollte die monatliche Rate so gewählt werden, dass bis zum Bezug von Altersrente das Baudarlehen vollständig getilgt ist.

Bei der aktuellen Zinsentwicklung für Baufinanzierungen und den daraus resultierenden niedrigen Bauzinsen sollten Sie unbedingt beachten, dass Sie die anfängliche Tilgung nicht zu niedrig ansetzen. Empfehlenswert ist eine anfängliche Tilgung von mindestens 2%, besser sogar 3%, um die Rückzahlungsdauer der Immobilien­finanzierung zu verkürzen.

Durch die monatliche Tilgung reduziert sich neben der Restschuld Ihres Immobiliendarlehens ebenso der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Da die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung jedoch gleich bleibt, steigt durch die geringere Zinszahlung der Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Je niedriger die Zinsen für Immobiliendarlehen sind, umso langsamer steigt im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil innhalb der monatlichen Rate. Daraus folgt: Je niedriger das Zinsniveau bei Immobilien­finanzierungen ist, desto höher sollte die anfängliche Tilgung gewählt werden.

Einige Finanzierungs­partner von DTW bieten Flexibilität bei der Tilgung einer Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung. Oftmals ist es möglich, den Tilgungssatz während der Sollzinsbindung des Baudarlehens zu ändern. So kann bei finanziellen Engpässen oder Veränderungen der Lebenssituation die monatliche Rate verringert oder auch erhöht werden.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung legen viele Darlehensnehmer Wert darauf, Sondertilgungen leisten zu können. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungen, die bei einer Immobilien­finanzierung neben der monatlichen Rate geleistet werden. Mit jeder Sondertilgung sinkt die Restdarlehenssumme des Baudarlehens um den geleisteten Betrag. Somit erhöht sich bei der nächsten Ratenzahlung der Tilgungsanteil innerhalb der Rate sprunghaft und der Zinsanteil sinkt entsprechend. Sondertilgungen haben bei einer Immobilien­finanzierung zwei Effekte: Mit jeder Sondertilgung sparen Sie Bauzinsen und können die Rückzahlungsdauer Ihrer Baufinanzierung verkürzen.

Zahlreiche Finanzierungs­partner von DTW bieten die Möglichkeit, bei einer Baufinanzierung Sondertilgungen zu leisten. Oftmals ist es vertraglich geregelt, dass pro Jahr Sondertilgungen in Höhe von bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme der Immobilien­finanzierung kostenlos geleistet werden können. Höhere Sondertilgungsoptionen wie z.B. 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme sind meistens gegen einen geringen Zinsaufschlag möglich.

Bei der Vereinbarung von Sondertilgungen gegen Zinsaufschlag sollten Sie sich die Frage stellen, ob es realistisch ist, dass Sie diese leisten werden. Viele Kunden vereinbaren die Option Sondertilgungen zu leisten, nutzen diese aber nur sehr selten. Oftmals wird das Geld anderweitig benötigt, z.B. für unvorhergesehene Ausgaben, Anschaffungen oder einen Urlaub. Deshalb sollten Sie sich gut überlegen, ob es sich lohnt, für die gesamte Sollzinsbindung einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen.

Für eine günstige Immobilien­finanzierung ist es auf jeden Fall sinnvoll, verschiedene Angebote von Immobilien­finanzierungen zu vergleichen. Baugeldvermittler, wie DTW | Immobilien­finanzierung, machen Ihnen den Baugeldvergleich sehr einfach: Baugeldvermittler haben Zugriff auf das Angebot zahlreicher Darlehensgeber, wie Banken, Versicherungen und Sparkassen. Passend zu Ihrem Vorhaben, Ihrer Lebenssituation, Ihren Zukunftsplänen sowie zu Ihren Wünschen und Bedürfnissen können diese Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot ermitteln. Somit können Sie sich den mühevollen, zeitraubenden Weg zu verschiedenen Darlehensgebern sparen. Baugeldvermittler, wie DTW | Immobilien­finanzierung übernehmen sozusagen den Baugeldverleich für Sie!

Wenn Sie Angebote zur Immobilien­finanzierung vergleichen möchten, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass diese unter den gleichen Rahmenbedingungen erstellt wurden. Unterscheiden sich die Rahmenbedingungen verschiedener Angebote zur Baufinanzierung (wie z.B. unterschiedliche Objektwerte), führt dies zu falschen Ergebnissen. Weitere Informationen zum Thema Immobilien­finanzierung vergleichen? so funktioniert's richtig! finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinien am 21.03.2016 eignet sich der effektive Jahreszins oder kurz Effektivzins nur noch bedingt für einen korrekten Baugeldvergleich. Entgegen dem Sollzins, mit dem die monatliche Rate einer Baufinanzierung berechnet wird, beinhaltet der Effektivzins weitere Kosten wie beispielsweise Opportunitätskosten durch eine monatliche Ratenzahlung, Kosten für die Eintragung der Grundschuld und weitere Kosten, die nicht bei der Berechnung der monatlichen Rate berücksichtigt werden. Welche Kosten genau bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt werden müssen, ist vom Gesetzgeber nicht eindeutig festgelegt worden. Deshalb können identische Finanzierungsangebote zur Immobilien­finanzierung von verschiedenen Kreditinstituten völlig unterschiedliche Effektivzinsen aufweisen.