Was ist ein Finanzierungsplan bei der Baufinanzierung
Ein Finanzierungsplan listet die Kosten eines Vorhabens auf und stellt ihnen die Finanzierung aus eigenen oder fremden Mitteln gegenüber. Jeder, der für den Erwerb einer Immobilie eine umfangreiche Finanzierung benötigt, sollte einen solchen Plan aufstellen.
Vor allem bei der Baufinanzierung bietet ein Finanzierungsplan dem Darlehensnehmer eine Übersicht über die Finanzen seines Projekts und damit Planungssicherheit. Zusätzlich schafft er dem Darlehensnehmer eine nachvollziehbare Transparenz.
Baufinanzierungsrechner
Wozu dient der Finanzierungsplan bei einer Immobilienfinanzierung?
Mit einem allumfassenden und zielgerichteten Finanzierungsplan bei der Immobilienfinanzierung legen Sie die Grundlage für ein erfolgreiches Bau- oder Kaufvorhaben.
Bauherren und künftige Immobilienbesitzer verschaffen sich mit einem gut ausgearbeiteten Finanzierungsplan einen Überblick über ihre finanziellen Möglichkeiten und gewinnen somit Planungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung.
Wer einem potentiellen Darlehensgeber einen ausführlichen Finanzierungsplan vorlegt, verbessert zudem die Chancen auf eine schnelle Darlehenszusage bei der Baufinanzierung.
Mit einem Finanzierungsplan werden die Chancen und Risiken der Immobilienfinanzierung für den potentiellen Darlehensgeber transparent und kalkulierbar.
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Woraus besteht ein Finanzierungsplan bei der Baufinanzierung?
Ein Finanzierungsplan stellt Anschaffungskosten und Finanzierungsquellen gegenüber, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilienfinanzierung aufzuzeigen.
Der Finanzierungsplan enthält in der Regel folgende Punkte:
- Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung setzen sich zusammen aus Kaufpreis bzw. Bau- oder Sanierungskosten einer Immobilie, inkl. der Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Kosten für Makler, Notar und Grundbuchamt)
- Die Eigenmittel (Kapitalbedarfsplan und Liquiditätsplan) zur Baufinanzierung errechnen sich aus erspartem Kapital, den monatlich möglichen Tilgungsraten der Immobilienfinanzierung und realistischen handwerklichen Eigenleistungen bei Baumaßnahmen (Muskelhypothek)
- Fremdmittel (Immobiliendarlehen fremder Darlehensgeber, Bauspardarlehen, sonstige Darlehen für die Immobilienfinanzierung)
Beispiel für einen Finanzierungsplan für den Bau eines Einfamilienhauses:
- Kosten:
Grundstück 100.000 €
Baukosten 300.000 €
Nebenkosten 45.000 € Summe: 445.000 € - Eigenkapital:
Barvermögen 5.000 €
Depots 100.000 €
Eigenleistung 15.000 € - Fremdkapital:
Bankdarlehen 250.000 €
Bausparkasse 125.000 € Summe: 445.000 €
Das ist das grobe Gerüst. Zusätzlich sollte nun jeder einzelne Posten präzise und im Detail ermittelt und aufgeführt werden.
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Was kann sich der Bauherr leisten?
Zunächst jedoch sollte der Bauherr ermitteln, wie viel Haus und welche Immobilienfinanzierung er sich leisten kann.
Und vor allem sollte er sich vor dem Immobilienkauf und vor dem Erstellen des Finanzierungsplan errechnen,
- welche monatliche Darlehensrate er sich leisten kann,
- wie hoch folglich die Darlehenssumme sein kann, die er aufnehmen kann,
- welche Laufzeit und
- Tilgung er wählen sollte,
- welche Rolle Sondertilgungen spielen und
- welche Situation er bei der Anschlussfinanzierung vorfindet.
Die einzelnen Posten des Finanzierungsplans sollten so realistisch wie möglich zusammengetragen werden.
Zudem sollte der Finanzierungsplan so früh wie möglich aufgestellt werden, falls nötig vorerst mit hypothetischen Zahlen.
Der Finanzierungsplan stellt ein Konzept einer Immobilienfinanzierung dar. Die drei Grundelemente eines solchen Finanzierungsplans sind die Gesamtkosten, die eingesetzten und vorhandenen Eigenmittel und der daraus resultierende Kreditbedarf.
Zum DTW | BudgetrechnerFinanzierungsplan für eine optimale Immobilienfinanzierung frühzeitig erstellen
Ein umfangreicher Finanzierungsplan für die Immobilienfinanzierung bedarf einer sorgsamen Vorbereitung, um die monatliche Rate der Baufinanzierung an die finanziellen Möglichkeiten der Darlehensnehmer optimal anzupassen.
Daher sollten Darlehensinteressenten möglichst frühzeitig mit einer realistischen Einschätzung ihrer finanziellen Situation zur Planung ihres Bauvorhabens beginnen.
Ein individuell angepasster Finanzierungsplan schafft auf dieser Grundlage eine bestmögliche Gestaltung einer Finanzierungsstrategie (z.B. Wahl der Tilgungsvarianten).
Ein Haushaltsplan dient im ersten Schritt dazu, sich einen Überblick über die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu verschaffen.
Ergibt sich eine positive Differenz, kann daraus eine mögliche monatliche Tilgungsrate errechnet werden. Dabei sollten die Tilgungsraten der Immobilienfinanzierung immer in einer Höhe gewählt werden, die für den Darlehensnehmer langfristig auch bequem aufzubringen sind.
Zum DTW | HaushaltsrechnerEigenkapital für eine günstige Immobilienfinanzierung
Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es vielfältige Arten von Eigenkapital, die zum Einsatz kommen können:
- Bausparverträge,
- erspartes Geldvermögen (Aktien, etc.),
- private Darlehen der Familie sowie
- handwerkliche Eigenleistungen.
Je mehr Eigenkapital für eine Baufinanzierung zur Verfügung steht, umso vorteilhafter und sicherer kann diese gestaltet werden und umso günstiger werden auch die Zinsen für die Immobilienfinanzierung angeboten.
Zahlreiche Experten empfehlen dem Darlehensnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung bereitstellen zu können.
Unter gewissen Voraussetzungen, wie beispielsweise ein hohes garantiertes monatliches Einkommen, ist eine Baufinanzierung jedoch auch mit weniger Eigenkapital möglich.
Selbstredend sollten sämtliche Vereinbarungen und Konditionen auch bei Darlehen innerhalb der Familie vertraglich festgehalten werden. Solch ein Darlehensvertrag dient der Vorbeugung von Missverständnissen und als Beweisgrundlage bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten.
DTW Blog: Gut vorbereitet ins EigenheimDie Darlehenshöhe der Immobilienfinanzierung richtig berechnen
Hat der Darlehensinteressent sein Eigenkapital berechnet, welches er in die Immobilienfinanzierung mit einbringen möchte, kann im nächsten Schritt die Darlehenshöhe ermittelt werden.
Darlehenshöhe = Gesamtkosten abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals
Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus Baukosten bzw. dem Kaufpreis der Wunschimmobilie und den daraus eventuell entstehenden Kaufnebenkosten:
- Kosten für Baugenehmigung
- Grunderwerbsteuer
- Notargebühren
- Grundbuchkosten
- Erschließungskosten
- Bauwesenversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Kosten für Strom, Wasser und Abfallentsorgung
Tilgung und Laufzeit der Immobilienfinanzierung ermitteln
Steht nach der Aufstellung der Gesamtkosten die gewünschte Darlehenshöhe fest, können verschiedene Finanzierungsvarianten durchgerechnet werden. Dabei gilt es das optimale Gleichgewicht zwischen Tilgungshöhe und Darlehenslaufzeit für die individuelle Baufinanzierung auszuloten.
Die monatliche Rate für die Immobilienfinanzierung sollte
- den Wünschen und Zielen der Darlehensnehmer angepasst werden und
- eine gewisse Planungssicherheit
- bei gleichzeitiger möglicher Flexibilität (z.B. bei Sondertilgungen)
gewährleisten.
Hier sollten sich die Darlehensnehmer Prioritäten setzen, was Ihnen besonders bei der Baufinanzierung wichtig ist:
- langfristige Planungssicherheit,
- geringe monatliche Rate,
- günstigster Zins oder
- die größtmögliche Flexibilität.
Je genauer die Darlehensnehmer Ihre Wünsche äußern, desto präziser kann der Finanzierungsberater die optimale Immobilienfinanzierung ausarbeiten.
In welcher Höhe der Tilgungssatz der Baufinanzierung sein sollte, ergibt sich auch aus der Frage, bis wann Sie das Darlehen abbezahlt haben möchten. Viele Experten raten dazu, bis spätestens bei Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei zu sein.
Dabei gilt: je kürzer die Zeit bis zum geplanten Ruhestand, desto höher sollte die Baufinanzierung getilgt werden.
Zum DTW | Blog: Mit hoher Tilgung Geld sparenDie richtige Wahl der Tilgungshöhe
Je niedriger der Bauzins, desto höher sollte man die Tilgung bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung wählen!
Je niedriger die Zinsen für Baugeld sind, desto länger benötigen Sie mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung, um das Baudarlehen vollständig zurückzuzahlen.
So benötigt ein Darlehensnehmer bei einem Sollzins von
- 6 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent, ungefähr 23 Jahre,
- 2 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent, ungefähr 35 Jahre,
- 1 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent, über 40 Jahre zur vollständigen Tilgung der Baufinanzierung.
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Frühzeitig an die Anschlussfinanzierung denken!
Die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung sollte ebenso mit in die Kalkulation fließen.
Für eine Anschlussfinanzierung sollte immer von einer "schlechteren" Ausgangslage bei den Bauzinsen ausgegangen werden als zu Beginn der Immobilienfinanzierung.
Daher sollten Darlehensnehmer sich frühzeitig ebenso um eine Anschlussfinanzierung ihrer Baufinanzierung Gedanken machen.
Mit einem Forward-Darlehen können die heutigen Niedrigzinsen bereits mehrere Monate vor Ende der Sollzinsbindung der Baufinanzierung festgesetzt werden.
Zum DTW | Forwardrechner